오늘 이 글을 보고 계시는 분들이시라면, 소위 말하는 '미등기 전매' 건물을 매도하려는 시도를 하셨다가 적발되어 법적 처벌의 위기에 놓이셨다는 의미이실 것입니다.

만약 부동산 매매계약을 체결했는데 해당 부동산의 매도인과 등기부상의 소유자가 다르다면 어떻게 해야 할까요?

적지 않은 분들이 등기부상의 소유자가 다르더라도 대리인이 대신 매도하는 것일 수 있으니 큰 문제는 없을 것이라 생각하고 거래를 강행하기도 합니다. 하지만 해당 문제는 가볍게 넘길 사안이 아닙니다.

다양한 문제가 발생할 여지가 있지만, 그중에서도 미등기 상태의 건물을 매수한 뒤 제3자에게 다시 매도하는 상황이 발생하면 미등기전매 형사처벌 문제로 이어질 수 있기 때문입니다.

다만 모든 미등기 건물 거래가 범죄가 되는 것은 아닙니다. 미등기전매 형사처벌의 위기에 놓여 있다면 등기를 생략한 이유는 무엇인지, 매수와 재매도 사이의 간격은 어느 정도인지 등 거래의 전체적인 흐름을 파악하여 대응 방향을 모색해봐야 합니다.

부동산 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 사람에게는 일정한 시점까지 소유권이전등기를 신청해야 할 의무가 발생합니다.

• 소유권이전등기 신청 기준

계약 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날부터, 계약 당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청해야 합니다.

그런데 해당 기간 이후 다시 제3자와 소유권 이전을 내용으로 하는 계약이나 계약 당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하려 한다면, 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따른 소유권이전등기를 신청해야 합니다.

• 형사처벌과 과태료

조세부과를 회피하거나, 시점 간 가격변동에 따른 이득을 취득하거나, 권리변동을 규제하는 법령상 제한을 회피할 목적으로 이를 위반한다면 미등기전매 형사처벌의 대상이 될 수 있습니다.

관련 법률에서는 이러한 경우 3년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금에 처하도록 규정하고 있습니다.

또한 형사처벌의 요건이 충족되지 않더라도 정당한 사유 없이 등기 신청이 지연된다면 그에 따른 과태료가 부과될 수 있습니다.

많은 분들이 잔금 지급 등 반대급부의 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하면 미등기전매 형사처벌 문제에서는 자유로워진다고 오인합니다. 그러나 60일이라는 기간만을 기준으로 판단해서는 안 됩니다.

이미 잔금을 지급한 뒤 제3자에게 다시 매도하려면 재매도 계약을 체결하기 전에 먼저 자신의 매수계약에 따른 등기를 신청해야 합니다. 따라서 잔금을 지급한 지 얼마 지나지 않았더라도 등기 신청 없이 재매도 계약부터 체결했다면 미등기전매 형사처벌의 대상이 될 수 있습니다.

반대로 최초 매매의 잔금 지급 전에 제3자와 다시 매매계약을 체결했다면, 먼저 체결한 계약의 반대급부 이행이 완료된 날부터 60일 이내에 등기를 신청해야 합니다.

법에서 요구하는 것은 정해진 시점까지의 등기 신청인 만큼 계약서상의 날짜와 실제 송금일, 재매도 계약 체결 시점 등을 미리 정리하여 혼란이 발생하지 않도록 유의할 필요가 있습니다.

간혹 미등기전매 형사처벌 대상이 되면 매수인에게 매도한 건물에 대한 매매계약의 효력까지 무효가 되는지 궁금해하시는 분들이 있습니다.

대법원은 미등기전매 형사처벌 대상이라는 이유만으로 민사상 계약의 효력까지 무효로 만드는 취지는 아니라고 보았습니다. 매수인 측에서 매도인에게 계약 효력을 부정하고자 한다면 기망행위 등 별도의 무효 사유를 검토하여 주장해야 합니다.

다만 계약이 유효하다는 점과 최초 매도인에게 직접 등기를 요구할 수 있는지는 별개의 문제입니다.

최종 매수인이 미등기 전매 합의를 근거로 직접 이전등기를 청구하기 위해서는 관계 당사자 전원의 의사 합치가 필요합니다. 반면 실체적 권리관계에 부합하는 등기가 이미 완료되었다면 합의가 없었다는 이유만으로 해당 등기가 무효가 되는 것도 아닙니다.

따라서 미등기전매 형사처벌 문제와 계약 및 등기의 민사상 효력은 구분하여 판단할 필요가 있습니다.

미등기전매 형사처벌에 대하여 법적 대응에 나서야 하는 상황이라면 형사절차만 살펴볼 것이 아니라 미등기 건물에 따른 세금 부담과 다른 법률 위반 가능성도 함께 검토해야 합니다.

• 미등기양도자산의 세금 문제

소득세법상 미등기양도자산에 해당하면 원칙적으로 양도소득 과세표준에 70% 세율이 적용되고, 장기보유특별공제와 양도소득기본공제도 배제됩니다.

다만 매매대금 전체에 70%를 곱하는 것은 아니며, 실제 세액을 산정할 때에는 법령상 예외에 해당하는지와 취득가액·필요경비 등을 함께 따져봐야 합니다.

• 명의신탁과 장기미등기 문제

건물이 미등기 상태였던 이유가 명의신탁과 관련되어 있다면 부동산실명법상 명의신탁에 관한 처벌 혐의가 적용될 가능성도 살펴야 합니다.

또한 정당한 사유 없이 법정 기산일부터 3년 이내에 등기를 신청하지 않은 장기미등기 사안이라면 별도의 처벌과 과징금 문제도 함께 고려해야 합니다.

이처럼 미등기전매 형사처벌에 대응하려면 최초 계약서와 재매도 계약서, 대금 지급 내역, 중개 과정에서 오간 대화, 등기를 생략하게 된 경위 등을 정리해둘 필요가 있습니다.

이러한 자료를 토대로 거래가 이루어진 전체적인 경위를 파악하고 경찰조사에서 사실관계를 차근차근 설명할 수 있어야 합니다.

등기되지 않은 건물을 섣부르게 매도하려 한다면 미등기전매 형사처벌의 대상이 될 수 있습니다. 따라서 거래를 진행하기 전 필요한 등기 신청 여부와 시점을 먼저 살펴보아야 합니다.

이미 처벌 위기에 놓였다면 거래 목적, 잔금 지급 시점과 재매도 시점, 등기 신청 여부 등 여러 요소를 종합적으로 검토해야 합니다.

미등기전매 혐의를 받고 계신 상황이라면 현재까지의 계약 관계와 등기 진행 과정부터 정리한 뒤, 현 상황에 맞는 해결책을 마련해보시기 바랍니다.