묵시적갱신 계약해지, 임대차계약 자동 연장 및 해지에 대한 조건을 알아보자면

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

임대인과 임차인 사이의 전월세 임대차계약을 체결한 뒤 만료 기간이 다가오면 임차인은 계약을 연장하지 않고 이사를 나가겠다 하거나 계약 연장 요청을 임대인에게 하게 됩니다. 

반대로 임대인은 임차인에게 계약 연장을 조건으로 보증금을 5% 범위 이내에서 증가시키는 제안을 하기도 합니다. 이러한 조율이 결렬된다면 결국 임대차계약은 종료될 것입니다.

그런데 간혹 주택 임대차계약 기간이 만료되었음에도 임대인이나 임차인이 정해진 계약 기간 내에 갱신 거절이나 계약 조건 변경에 대한 의사를 명확하게 밝히지 않는 상황이 발생하기도 합니다.

이 때 별 다른 이야기가 없다면 보통은 '묵시적 갱신'이 발생하게 되는데, 임대인과 임차인 모두 이 과정에서 혼란을 겪게 됩니다. 

임차인은 계속 거주해도 되는지, 임대인은 바로 나가라고 할 수 있는지, 보증금은 언제 돌려줘야 하는지, 묵시적갱신 계약해지는 언제 가능한 것인지에 대해 의문을 가지는 것인데요.

때문에 임대차계약 시에는 묵시적갱신 계약해지에 대한 기준 역시도 미리 파악하고 있는 것이 좋습니다.

오늘은 '묵시적 갱신'이 성립하는 기준은 무엇인지, 언제든지 묵시적인 갱신이 성립되는 것인지, 만약 묵시적으로 계약이 갱신되었다면 갱신 요구권을 행사할 수 없는 것인지 보다 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.

 

주택임대차보호법 제6조는 임대인이 임대차계약 기간이 끝나기 최소 6개월 전부터 최대 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 의사를 통지하지 않은 경우, 기존 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다 규정하고 있습니다.

마찬가지로 임차인에 대해서도 계약 기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 밝히지 않았다면 같은 효과가 발생한다고 봅니다.

묵시적으로 계약이 갱신되면 보증금, 차임, 사용 목적 등 기존 계약 조건은 종전 계약과 동일하게 이어지며 계약의 존속 기간은 2년으로 봅니다.

다만, 2기의 차임액에 달하는 연체를 했거나 그 외 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 상황이라면 묵시적인 계약 갱신이 성립하지 않을 수 있으므로 유의해야 합니다.

 

묵시적으로 계약이 갱신되었을 때, 많은 분들이 궁금해하시는 부분은 바로 '언제 묵시적갱신 계약해지가 가능한지'의 여부입니다.

결론부터 말하자면 묵시적인 임대차계약 갱신이 성립되었다면, 임차인은 언제든지 임대인에게 묵시적갱신 계약해지를 통지할 수 있습니다. 

다만 통지한 즉시 묵시적갱신 계약해지가 이루어지지는 않으며, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 때문에 묵시적갱신 계약해지는 “언제 통지했는지”와 “상대방이 언제 받았는지”가 매우 중요합니다.

단순히 구두로 묵시적갱신 계약해지를 통보한다면 훗날 통지 시점이 정확히 언제인지 분쟁이 발생하여 보증금 반환일이나 월세 부담 기간이 달라질 수 있는 만큼, 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명 등 도달 사실을 남길 수 있는 방식으로 통보하는 것이 안전합니다.

 

묵시적갱신 계약해지 관련 고민을 하시는 분들이 자주 물으시는 질문 중 하나는 바로 묵시적인 갱신이 이루어졌을 시 '계약갱신요구권'을 활용할 수 없게 되는지의 여부입니다.

결론부터 말씀을 드리자면 묵시적으로 임대차계약이 갱신되는 것과  계약갱신요구권은 비슷해 보이지만 법적 성격이 다릅니다.

묵시적 갱신은 임대인과 임차인이 정해진 기간 안에 별다른 의사를 표시하지 않아 자동으로 이어지는 경우이지만, 계약갱신요구권은 임차인이 적극적으로 갱신을 요구하는 제도로, 원칙적으로 임차인이 1회 행사할 수 있습니다.

따라서 묵시적인 임대차계약 갱신이 이루어졌다고 해도 이와 별도로 계약갱신요구권 행사는 가능하기 때문에, 혹시라도 두 제도를 혼동하지 않도록 미리 확인해둬야 합니다.

 

묵시적갱신은 별도로 계약서를 쓰지 않아도 암묵적으로 임대인과 임차인 모두 계약 연장에 동의했다 간주하는 제도입니다. 

그러나 아직까지도 묵시적갱신 계약해지는 언제부터 가능한지, 계약갱신요구권은 더 이상 사용이 불가능한지의 여부를 궁금해하시는 분들이 많습니다.

묵시적갱신 계약해지 통지 기간, 차임 연체로 인한 임대인의 계약 갱신 거절, 계약갱신요구권 행사 여부 등 여러 요소들이 얽힌다면 추후 법적으로도 복잡해질 수 있는 것이 사실입니다.

이를 미리 방어하고자 한다면 부동산 법률 조력을 받아서 상담을 받아보시고 정확한 대응 방향을 모색해보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.