계약해지 중도금반환, 분양 매매 계약 파기 시 돈 돌려받을 수 있을지 여부 궁금하시다면

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

부동산을 매매하거나 빌라나 오피스텔 분양 계약을 체결한 뒤 예기치 못한 대출 규제로 인하여 자금 조달 계획에 차질이 생기거나, 뒤늦게 매매하려던 부동산 매물에 하자가 있다는 사실을 알게 되어 계약을 철회하려는 분들이 계십니다.

이 때 가장 중요한 쟁점은 바로 '과연 이미 낸 돈을 돌려받을 수 있을지'의 여부인데요. 특히 대출 규제 등의 문제가 발생했을 시점에서는 계약금과 중도금의 일부까지 낸 경우가 대다수이기 때문에 계약해지 중도금반환이 가능할지가 매우 중요합니다.

적지 않은 금전이 오가는 부동산 거래의 특성상 많은 분들이 손실을 최소화하기 위해 계약해지 중도금반환을 희망하시는 것이 사실이지만, 무조건 계약을 파기한다고 해서 돈을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다.

계약을 해제하려는 이유가 단순 변심인지, 상대방의 귀책사유인지, 계약 자체에 무효나 취소 사유가 있는지에 따라 반환 가능성이 달라지는 만큼 계약해지 중도금반환을 고민하고 있다면 신경써야 할 사항들이 다수 존재합니다.

오늘은 계약해지 중도금반환이 실제 부동산 거래 과정에서 가능한지의 여부에 대해 보다 구체적으로 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다. 

부동산 거래는 적게는 수천만 원, 많게는 수억 원에서 최대 수십억 원까지 오가는 만큼 한 번에 모든 돈을 전부 다 지급하지 않고 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어서 지급하는 것이 일반적입니다.

민법 제565조는 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 계약금, 보증금 등의 명목으로 금전 등을 교부했다면 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다 규정하고 있습니다.

즉, 계약금만 지급한 상황에서 계약을 철회하려 할 때 철회하려는 사람이 매도인이라면 계약금의 배액을 배상해야 하며, 매수자가 철회하는 것이라면 계약금을 포기해야 한다는 말입니다.

그런데 계약금이 아니라 중도금까지 지급된 상황이라면 상황은 달라집니다. 중도금까지 지급된 상황이라면 통상 계약 이행에 착수된 것으로 평가되는 만큼 계약을 파기하기도, 계약해지 중도금반환도 매우 까다로워집니다.

때문에 '아직 잔금을 치루지 않았으니 괜찮을 것이다.'라는 식으로 계약해지 중도금반환을 고민하는 일은 오히려 훗날 상황을 더욱 복잡하게 만들 수 있습니다.

이미 중도금까지 지급한 상황이라면 계약을 철회하는 일 자체가 까다로워지는 만큼 계약해지 중도금반환도 불가능할 것처럼 보이지만, 일부 사례에 대해서는 이미 지급한 중도금에 대한 반환 청구가 가능합니다.

대표적인 예시는 바로 상대방에게 귀책사유가 있는 경우인데요. 매도인이 등기 이전을 거부하거나, 매매하려던 건물이 불법 건축물이라는 사실 등 중대한 하자 사실을 고지하지 않았거나 근저당권 등 여러 권리 제한이나 담보권을 숨기고 매매하려 한 정황이 있었다면 계약 해지 중도금반환 청구가 가능합니다.

또한 계약 체결 과정에서 매매 목적물 자체가 계약 당시 소개받았던 내용과 달라서 계약을 유지하기 어렵다고 판단된다면 이 역시 계약해지 중도금반환 청구를 고민해볼 수 있습니다.

이 외에도 광고 내용과 실제 시공 내용이 현저히 다르거나, 입주 예정일이 장기간 지연되거나, 사업 진행에 중대한 문제가 발생했다면 계약 해지의 사유가 될 수 있습니다.

다만 계약 해지의 사유가 발생했다면 단순 주장만 펼쳐서는 안 되며, 상대방의 위반 내용, 고지의무 위반 여부, 하자의 정도, 계약 목적 달성 가능성, 본인의 이행 준비 여부, 매매 계약서, 분양안내자료, 광고물, 문자, 녹취, 등기부등본, 대출 심사 자료 등을 함께 정리하여 근거로 제시해야 합니다.

부동산 거래에서 이미 중도금까지 지급한 상황이라면 계약 이행이 상당히 진행된 상황이기 때문에 매수인의 단순 변심이나 개인 자금 사정으로 인한 계약 해지 상황이라면 계약해지 중도금반환이 쉽지 않을 수 있습니다.

특히 계약 당시 계약서 내에 '대출이 나오지 않을 시 계약금 및 중도금을 반환한다.'는 식의 명확한 특약이 없는 경우 역시 주의해야 합니다. 금융 기관의 심사 결과 나오는 DSR 규제, 소득 부족, 기존 채무 문제로 인한 자금 문제는 원칙적으로 매수인 측의 사정으로 간주하기 때문입니다.

또한 계약을 해지하는 과정에서 계약서에 위약금 조항이 있다면 추가 비용 지출 역시도 발생할 수 있습니다.

만약 계약 해제 시 이미 납부한 금액의 처리 방식이 구체적으로 적혀 있거나 총 매매대금의 일정 비율을 위약금으로 정해두었다면 단순히 낸 돈만 포기하고 끝나는 것이 아니라 추가 위약금이 요구될 수도 있습니다.

따라서 계약해지 중도금반환을 원한다면 단순 변심에 의한 해지가 아니라는 점을 증명할 수 있는 법적 근거를 정리하여 제시해야 합니다. 성급한 계약 파기는 오히려 본인의 과실로 인한 계약 위반으로 간주될 수 있으므로 주의해야 합니다.

부동산 계약을 파기하고 계약해지 중도금반환이 가능한지의 여부는 계약이 어느 단계까지 진행되었는지, 누가 먼저 의무를 위반했는지, 계약서에 어떤 특약이 있는지, 해제 사유가 객관적으로 인정되는지 등 다양한 요건들을 세부적으로 판단하는 문제입니다.

때문에 계약해지 중도금반환을 고민하고 있다면 계약서 내용과 권리 관계를 따져봐야 하며, 상대방의 귀책 사유나 위약금의 위험도 함께 판단해야 합니다.

무작정 계약을 정리하려 든다면 오히려 불리해질 수 있는 문제인 만큼, 섣부른 대응을 하지 마시고 먼저 부동산 법률 조력을 받으셔서 검토 진행해보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.