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법무법인 일로입니다.

부동산 명도집행은 임대차계약이 종료되었거나 경매를 통해 부동산을 낙찰받았음에도 기존 세입자나 점유자가 퇴거를 거부할 때 실제 점유를 회복하기 위해 진행하는 절차입니다.

임대차계약이 종료되었거나 경매를 통해 부동산을 낙찰받았는데도 기존 세입자가 퇴거를 거부하고 있는 상황이라면 부동산 소유자의 입장에서는 난처할 수밖에 없습니다.

많은 분들이 명도소송에서 승소하면 문제가 해결될 것이라고 생각하시지만, 명도소송에서 승소하여 집행권원을 확보했더라도 상대방이 스스로 퇴거하지 않는다면 실제 점유를 회복하기 위한 절차가 추가로 필요합니다.

따라서 명도소송을 통해 건물 인도 판결을 받았음에도 점유자가 퇴거하지 않는다면 부동산 명도집행을 신청하여 실제 점유를 돌려받아야 합니다.

부동산을 취득했는데 기존 세입자가 퇴거를 거부하고 있다면 각 상황에 따라 점유를 회복하는 방법이 달라질 수 있습니다.

부동산 인도명령을 활용할 수 있는 경우

경매를 통해 부동산을 취득했다면 일정한 요건 아래 부동산 인도명령을 활용할 수 있습니다.

일반적으로 매각대금 납부 후 6개월 이내에 신청하며, 매수인에게 대항할 수 없는 점유자를 상대로 비교적 신속하게 부동산 인도를 구할 수 있다는 장점이 있습니다.

명도소송이 필요한 경우

반면 인도명령 신청 기간이 지났거나 인도명령의 대상이 될 수 없는 사람이 점유하고 있다면 명도소송을 검토해야 합니다.

명도소송을 통해 집행권원을 확보했음에도 무단 점유자가 퇴거를 거부하고 있다면 최종적으로 부동산 명도집행을 통해 실제 점유를 돌려받을 수 있도록 해야 합니다.

부동산 명도집행을 진행하기 위해서는 먼저 강제집행을 할 수 있는 법적 근거가 준비되어 있어야 합니다.

보통 명도판결이나 인도판결을 기초로 집행하기 때문에 집행문이 부여된 판결정본 등을 활용합니다. 다만 판결에 가집행 선고가 있다면 판결이 확정되기 전에도 부동산 명도집행이 가능할 수 있으므로 판결 주문을 자세히 확인해야 합니다.

점유자가 바뀌는 상황에도 대비해야 합니다

명도소송 당시에는 A라는 사람이 점유하고 있었는데 소송 도중 A가 B에게 점유를 넘겨 판결을 받은 시점의 점유자가 B가 된 경우라면 기존 판결만으로 부동산 명도집행을 진행하기 어려울 수 있습니다.

이러한 상황을 예방하기 위해서는 명도소송을 제기할 때 점유이전금지가처분을 함께 신청하는 방안을 검토할 필요가 있습니다. 소송 중 점유자가 변경되어 판결을 받고도 집행하지 못하는 상황을 방지하기 위해서입니다.

부동산 명도집행 신청을 위한 서류 준비를 마쳤다면 채권자와 채무자의 정보, 집행권원의 내용, 인도받을 건물의 주소와 범위를 정확하게 기재한 신청서를 부동산 소재지 담당 집행관 사무소에 제출해야 합니다.

먼저 자진퇴거를 위한 계고가 진행됩니다

신청서를 제출하면 집행관이 먼저 현장을 방문하여 실제 점유 상황을 확인한 뒤 통상 1~2주의 여유 기간 내에 자진해서 퇴거하라는 취지의 계고를 진행합니다.

계고 단계에서는 점유자에게 부동산 명도집행이 예정되어 있다는 사실이 전달되기 때문에 이 시점에서 자진해서 퇴거하는 경우도 있습니다.

퇴거하지 않으면 본집행이 이루어집니다

계고 단계까지 거쳤음에도 계속해서 퇴거를 거부한다면 결국 본집행이 이루어집니다.

본집행 당일에는 집행관의 지휘에 따라 필요한 인력과 운송차량, 열쇠업체 등이 현장에 투입됩니다. 이후 점유자를 배제하고 부동산이 인도될 수 있도록 필요한 조치가 진행됩니다.

부동산 명도집행 과정에서 문제가 될 수 있는 부분 중 하나는 세입자나 점유자가 건물 내부에 남겨둔 물건을 어떻게 처리할 것인지입니다.

가구나 사무용품, 기계, 상품 재고 등을 임의로 버릴 경우 별도의 문제로 이어질 수 있기 때문에 집행관의 지시에 따라 점유자에게 물건을 인도하거나 별도의 장소로 옮겨 보관하는 절차가 요구됩니다.

집행에 필요한 비용도 미리 살펴봐야 합니다

이러한 집행 비용은 부동산 명도집행 신청인이 예납하는 것이 일반적입니다.

특히 상가나 공장처럼 내부 물건이 많거나 대형 기계가 설치되어 있다면 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 인부와 운송차량, 열쇠업체 비용뿐만 아니라 물품을 장기간 보관하게 된다면 창고비까지 발생할 수 있습니다.

상대방에게 이러한 비용을 청구하거나 부담시키는 방안을 검토할 수도 있지만, 상대방에게 재산이 없다면 실제 비용을 회수하기 어려울 수 있습니다.

따라서 부동산 명도집행을 신청하려 한다면 건물의 면적, 내부 물품의 양, 필요한 인원과 차량 등을 미리 확인하여 어느 정도의 비용이 발생할지 살펴보는 것이 좋습니다.

명도소송에서 승소했더라도 점유자가 자진퇴거를 거부하고 있다면 결국 부동산 명도집행까지 진행해야 사건이 실질적으로 마무리될 수 있습니다.

점유자와 퇴거일 등을 협의하고 자발적으로 나갈 수 있도록 일정한 유예 기간을 제공하여 본집행에 따르는 부담을 줄이는 방법도 생각해볼 수 있습니다. 다만 이러한 협의가 제대로 이루어지지 않는다면 법적인 절차에 따라 대응해야 합니다.

임의로 점유자를 내보내서는 안 됩니다

간혹 소유자가 직접 잠금장치를 바꾸거나 전기·수도를 끊고 내부 물품을 임의로 반출하는 방식으로 점유자를 내보내려는 경우가 있습니다.

그러나 이러한 자력구제는 또 다른 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 만큼 지양해야 합니다.

부동산 명도집행은 단순히 사람을 건물 밖으로 내보내는 절차가 아니라 정당한 방법으로 부동산의 점유를 되찾는 과정입니다.

점유자가 퇴거를 거부하고 있다면 소송을 시작하는 단계부터 향후 부동산 명도집행 가능성까지 함께 살펴보고, 실제로 부동산을 안전하게 인도받을 수 있도록 필요한 절차를 준비해보시기 바랍니다.