전세계약자동연장을 주장하고 있는 임차인에 대해 계약 갱신 요건이 성립되는지, 혹시라도 갱신 거절의 요건이 있는지의 여부를 확인하고자 하는 임대인이시라면 오늘 이 글에 주목해주시기 바랍니다.

임대차계약을 체결한 뒤 거주하던 중 계약 만료일이 다가오면 임차인은 거주 중인 집에서 조금 더 거주하고자 하고, 반대로 임대인은 임차인을 내보내고자 할 수도 있습니다.

그러나 임대인이 무조건 임차인을 내보내고 싶다고 해서 내보낼 수 있는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법은 법률에 따라 임차인이 목적물에 거주할 권리를 보호하고 있기 때문입니다.

때문에 임대인이 임차인을 내보내려 한다면 정당한 사유가 존재해야만 합니다.

특히 임차인의 경우 일정 기간 동안 임대인이 계약 갱신 거절을 하지 않으면 전세계약자동연장이 진행되는 '묵시적갱신'이라는 제도가 있기 때문에, 임차인을 내보내고자 하는 임대인이라면 해당 제도에 대해서도 신경을 써야 합니다.

다만 모든 사례에 대하여 임차인의 권리를 무조건 보호하는 것은 아닌 만큼 임대차계약 기간이 만료되어가는 목적물을 소유한 임대인이라면 미리 계약 갱신을 진행할지의 여부를 결정해두도록 해야 합니다.

─ LAW FIRM ILLO

전세계약자동연장, 일정 기간 동안 해지 통보가 없었다면

만약 임대차계약을 체결한 목적물에 대하여 임대인이 임대차계약 기간 종료 최대 6개월 전부터 최소 2개월 전까지 임차인에게 갱신 거절 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않았다면 임대차계약 기간 종료 후 기존 임대차계약과 동일한 조건으로 다시 전세계약자동연장이 된 것으로 간주합니다.

이는 임차인이 임대차계약 기간 종료 최소 2개월 전까지 계약 갱신을 하지 않겠다고 통지하지 않은 경우 역시 마찬가지인데요.

묵시적갱신이란

이와 같이 전세계약자동연장이 이루어진 상황을 '묵시적갱신'이라고 합니다.

묵시적갱신의 존속 기간은 2년으로 봅니다. 단, 2기의 차임액에 달하도록 차임액을 연체하거나 그 외 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대해서는 전세계약자동연장이 적용되지 않습니다.

묵시적갱신에 따라 전세계약자동연장이 이루어진 경우, 많은 분들이 똑같이 2년의 계약 기간이 만료된 후에 임대차계약을 해지할 수 있다고 생각하십니다.

결론부터 말씀드리자면, 묵시적갱신에 따라 전세계약자동연장이 이루어졌다면 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.

계약 해지의 효력 발생 시점

다만 통지와 동시에 계약 해지의 효력이 발생하는 것은 아니기 때문에 이 점 유의하셔야 합니다.

따라서 계약 해지를 계획하고 있다면 통지가 임대인에게 도달한 시점과 그 이후 3개월의 기간을 잘 계산하시기 바랍니다.

임대인은 임차인의 계약 갱신 요구를 거절할 수 없으나, 일부 정당한 사유에 한해서는 계약 갱신 요구 거절이 가능합니다.

'정당한 사유'에 해당하는 사유 중 하나는 바로 '임대인이나 임대인의 직계존속, 직계비속의 실거주'인데요.

그런데 간혹 실거주를 목적으로 갱신 요구를 거절하고 임차인을 내보냈는데 이후 확인해보니 다른 임차인을 받고 실거주를 하지 않는 사태가 발생하기도 합니다.

실거주하지 않았다면 손해배상

이러한 경우, 임대인은 임차인이 갱신 거절로 인하여 입은 손해에 대한 배상을 해야 합니다.

배상 금액은 양측 당사자 간의 합의가 이루어지지 않는 한 다음 금액 가운데 가장 큰 금액으로 해야 합니다.

• 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분에 해당하는 금액인 환산월차임
• 임대인이 제3자에게 목적물을 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신 거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
• 갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해액

손해배상에 대한 양측의 협의는 상호간의 의견이 달라 쉽게 조율되지 않을 가능성이 높기에, 이에 대한 도움이 필요하다면 법률 자문을 받아보시기를 권장드립니다.

임차인 중에서는 무조건 전세계약자동연장을 주장하는 분들도 계시지만 임대인이 계약 갱신을 거절할 사유가 존재한다면 임대인 측에서도 임차인의 갱신 요청에 대한 거절이 가능합니다.

갱신을 거절할 수 있는 경우

임차인에게 다음과 같은 사유가 있다면 임대인 역시 임차인의 전세계약자동연장에 대해 거절할 수 있습니다.

• 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 거짓이나 그 외 부정한 방법으로 목적물을 임차한 경우
• 목적물의 일부 혹은 전부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 철거나 재건축 등으로 인하여 임대인이 목적물의 점유를 회복해야 하는 경우
• 그 외 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

다만 임차인의 입장에서도 자신에게 문제가 없을 것이라는 식으로 주장할 가능성이 높기 때문에, 이와 관련하여 문제가 발생했다면 신속하게 법률 자문을 받아서 어떤 대응이 좋을지를 모색해보시기 바랍니다.

주택임대차보호법은 묵시적갱신을 통한 전세계약자동연장 등 임차인의 권리를 보호하는 경향이 매우 강한 법률입니다.

그러나 아무리 임차인의 권리를 보호한다고 해도 갱신이 어려운 사유가 있다면 전세계약자동연장 등은 어려울 것이고, 이에 대해 임차인이 반박한다면 논리적인 근거를 기반으로 대처해나가는 태도가 요구됩니다.

전세계약자동연장은 임대인과 임차인 간의 의견이 다를 수밖에 없는 상황이기 때문에 부동산 법률 자문이 각별히 필요한 문제이기도 합니다.

따라서 관련 조력이 필요하시다면 신속하게 법률 상담부터 받아보셔서 필요한 도움 먼저 구해보시기 바랍니다.