부동산 허위매물, 신고를 통해 법률상 책임을 묻게 만들고자 한다면

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

거주를 위한 집을 구하거나 장사를 하기 위한 상가를 알아보는 과정에서 미리 알아보고 온 매물을 보려고 했는데, 실제 조건과 다른 매물을 보여주며 계약을 하자는 말을 들으신 분들은 생각보다 많으실 것입니다.

또한 광고에는 저렴한 가격, 좋은 층수, 넓은 면적, 역세권 조건이 적혀 있었지만 막상 연락해보면 이미 거래가 끝났다고 하거나, 다른 매물을 보여주는 경우 역시 적지 않으실 것입니다.

이처럼 실제와 다른 부동산 정보를 이용해 사람을 유인하는 부동산 허위매물 문제는 단순히 광고가 조금 부정확한 수준을 넘어 법적인 문제로 번질 수 있습니다.

특히 부동산 허위매물 문제로 인하여 임차인이나 매수인이 잘못된 정보에 속아 계약을 체결했다면 민사상 손해배상은 물론 형사상 사기 문제까지 검토될 수 있습니다.

오늘은 부동산 허위매물의 종류로는 무엇이 있을지, 부동산 허위매물에 대한 법적 책임에 대해서는 어떤 것이 있는지에 대하여 보다 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.

 

'부동산 허위매물'이라고 하면 실존하지 않는 매물을 판매하는 상황만을 의미한다 생각하기 쉽지만 실제로는 실제 매물이 있더라도 광고 내용이 사실과 다른 경우 역시 해당됩니다. 

예를 들어 실제 가격보다 낮은 금액으로 올려 문의를 유도하거나, 이미 거래가 끝난 매물을 계속 노출하는 경우가 대표적입니다.

또한 층수, 향, 면적, 옵션, 주차 가능 여부, 입주 가능일, 관리비, 보증금 조건 등 건물 내 조건들이 실제와 다르게 표시된 경우 역시 부동산 허위매물에 해당됩니다. 

사소한 내용이라 생각될 수 있지만, 임차인 혹은 매수인 입장에서는 이러한 정보 하나가 계약 여부를 결정하는 중요한 기준이 되는 만큼 가볍게 볼 수 없습니다.

여기에 더해, 매물에 대한 권한이 없는 사람이 집주인인 것처럼 광고하거나 중개 권한이 없으면서 매물 계약을 유도하는 등 매도자나 임대인을 사칭하는 경우 역시 부동산 허위매물에 해당됩니다.

부동산 허위매물에서 중요한 쟁점은 '고의성'입니다. 

단순 착오로 거래 완료 사실을 모르고 글을 삭제하지 못했던 것인지, 혹은 고의로 사람을 유인하기 위한 목적으로 글을 지우지 않았거나 실제 조건과 다른 내용의 글을 게시하고 다른 매물로 유도했는지의 여부에 따라 책임의 범위가 달라지게 됩니다.

 

실제 매물이 없거나, 거래가 완료되었는데도 광고를 계속 유지하거나, 가격과 조건을 사실과 다르게 올리는 부동산 허위매물에 대해서는 공인중개사법상 표시·광고 위반으로 과태료 대상이 될 수 있습니다.

실제로 공인중개사법 제51조는 부동산 거래 질서를 해치거나 중개의뢰인에게 피해를 줄 우려가 있다고 판단되는 부당한 표시, 광고를 한 자에 대하여 5백만 원 이하의 과태료를 부과한다 규정하고 있습니다.

그런데 만약 광고 내용으로 상대방을 속이고 계약금, 보증금, 중개보수 등을 받았거나 실제 매물 매도 권한이 없으면서 집주인인 것처럼 행동해 돈을 받은 상황이라면 과태료 문제에서 그치지 않고 형법상 사기죄까지 적용될 수 있습니다.

형법 제347조는 사람을 기망해 재물을 받거나 재산상 이익을 취득한 경우에 대하여 사기죄 혐의를 적용하고 있습니다. 이에 대해서는 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해지고 있습니다.

여기에 더해 부동산 허위매물을 중개한 사람이 정식 허가를 받은 공인중개사가 아니었다면 공인중개사법에 따라 이 역시 별도의 문제로 검토될 수 있습니다.

 

만약 부동산 허위매물 피해를 입은 상황이고 이에 대한 법적 대응에 나서려 한다면, 가장 먼저 허위 매물 광고 자료를 확보해야 합니다. 

허위 매물이 광고되던 매물 화면, 가격, 주소, 면적, 층수, 옵션, 게시일, 중개업소 정보, 담당자 연락처를 미리 캡쳐하여 확보해야 하는데, 시간이 지나면 광고가 삭제될 수 있기 때문에 최대한 빠르게 확보할 수 있어야 합니다.

그 다음으로 부동산 허위매물 계약 과정을 입증할 수 있는 자료를 수집해야 합니다. 

전화 녹취, 문자 메시지, 카카오톡, 방문 상담 내용, 실제 보여준 매물과 광고 매물이 달랐던 사정, 계약금 송금 내역, 영수증, 계좌번호 등 '어떤 말을 믿고 어느 정도의 돈을 지급했는지'를 증명해야 합니다.

마지막으로는 손해배상을 청구하기 위한 피해 금액을 계산해야 합니다.

부동산 허위매물로 인하여 피해가 발생했다면 계약금이나 보증금, 중개보수, 이사 준비 비용, 대출 실행 비용, 다른 매물 계약 기회 상실 등 다양한 손해가 발생하게 됩니다. 이러한 손해에 대해 배상을 청구하기 위해서는 피해 내용과 금액을 구체적으로 정리해야 합니다.

 

부동산 허위매물은 단순히 잘못 올라온 광고 정도가 아니라 실제와 다른 가격이나 조건으로 사람을 유인하거나 계약을 체결했는데 이후 확인해보니 존재하지 않는 매물인 등 민사상 손해배상과 형사상 사기 문제가 함께 검토될 수 있는 문제입니다.

만약 피해를 입었다면 신속하게 피해 사실에 대한 근거 자료를 확보하여 법적 대응에 나설 수 있도록 해야 하는데요.

부동산 허위매물은 행정처분, 민사청구, 형사고소가 함께 얽힐 수 있으므로 혼자 대응하기보단 법률 조력을 받아 현재 상황에 맞는 대응 방향을 검토해보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.