깡통전세 전세사기, 의미부터 대응까지 보증금 반환 보호하기 위한 방법으로는

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

전세계약을 앞두고 있는 분들이 확인해야 할 사항은 생각보다 많습니다. 그 중에서도 가장 중요한 사항은 바로 계약을 하고자 하는 집이 '깡통전세'는 아닌지의 여부를 확인하는 일입니다.

아무리 집의 구조나 위치가 마음에 든다고 해도 보증금을 돌려받지 못할 위험이 크다면, 그 계약은 처음부터 다시 검토해야 합니다. 특히 집값에 비해 보증금과 대출금이 지나치게 높다면 깡통전세 전세사기의 가능성이 매우 높습니다.

깡통전세 전세사기는 임대인이 실제로 투입한 자기 자금이 거의 없는 대신 주택 가격 대부분이 세입자의 보증금과 금융기관 대출로 채워졌기 때문에 집값이 조금만 떨어지거나 임대인의 자금 상황이 나빠져도 보증금 반환이 어려워질 수 있습니다.

문제는 계약 당시에는 이러한 위험을 제대로 감지하지 못하고 계약서에 서명을 했다간 깡통전세 전세사기 피해로 이어질 수 있는 만큼, 혹시라도 전세 계약을 앞두고 있다면 본격적인 계약 전부터 꼼꼼하게 확인해야 할 사항들을 점검해야 합니다.

오늘은 깡통전세 전세사기 피해를 예방하기 위해 미리 확인해야 할 사항으로는 무엇이 있는지 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.

깡통전세 전세사기를 피하기 위해서는 가장 먼저 보증금이 집값에 비해 어느 정도인지를 확인해야 합니다. 

일반적으로는 근저당권 설정 금액을 포함한 선순위의 빚(채권)과 임차보증금의 합계가 주택 가격의 80% 이하일 때 안전한 계약으로 판단합니다. 

그러나 '깡통전세'는 보증금 + 대출금의 총합이 집값의 80%를 넘는 집을 의미하기 때문에, 주택이 경매에 넘어가거나 임대인의 경제적 사정이 어려워진 상황이라면 보증금을 돌려받지 못하게 될 수도 있습니다.

이는 깡통전세 주택의 임대인들은 해당 주택을 사들일 때 소위 말하는 '갭투기'를 통하여 사들인 경우가 대부분이기 때문입니다. 여기서 말하는 '갭'이란 매매가-전세가를 의미하며 그나마의 '갭'마저 은행 대출금인 경우가 많기 때문에 임대인이 자유롭게 융통할 수 있는 돈은 없는 셈입니다.

특히 깡통전세 전세사기 피해로 인해 해당 주택이 경매에 넘어가게 된다면 임차인은 보증금을 전부 다 돌려받지 못할 확률이 더욱 높아집니다. 경매가 진행되면 주택의 낙찰가는 시세보다 낮아질 가능성까지 고려해야 합니다.

운 좋게 낙찰되었다 해도 해당 주택이 다가구주택이라 여러 세입자가 있고 나보다 더 먼저 전입과 확정일자를 갖춘 임차인이 있다면 그들의 보증금이 선순위로 보호되기 때문에, 최악의 경우에는 보증금을 아예 받지 못하는 상황이 발생할 수도 있습니다.

따라서 보증금이 집값과 비슷한 수준에 달한다면 깡통전세 전세사기일 확률이 높기 때문에 최대한 계약을 지양하도록 해야 합니다.

깡통전세 전세사기를 예방할 수 있는 방법 중 하나는 바로 계약 전 등기부등본을 확인하는 일입니다. 

등기부등본은 갑구와 을구로 나뉘는데, '갑구'에는 주택을 소유하고 있는 사람은 누구인지, 압류 / 가압류 / 가등기 등 주택에 대한 소유권을 제한할 수 있는 요소가 있는지의 여부가 기록되어 있습니다.

'을구'에는 소유권 외의 권리 관계가 기록되어 있는데, 주택에 전세권을 가진 사람이 있는지 혹은 임대인이 주택을 담보로 진 빚(근저당권)이 있는지의 여부 등을 확인할 수 있습니다. 

임대차계약을 할 때는 갑구에서는 소유자가 실제 임대인과 일치하는지, 압류·가압류·가등기 등 소유권을 제한하는 사정이 있는지, 을구에서는 근저당권, 전세권, 기타 담보권이 있는지 확인해야 합니다.

특히 전세권이나 임차권등기가 이미 설정되어 있다면 단순히 이전 세입자가 퇴거하면서 말소할 예정인 권리인지, 보증금을 돌려받지 못해 남겨둔 등기인지의 여부도 확인해봐야 합니다.

여기서 한 가지 유의할 점은 계약 당시에는 등기부등본이 깨끗했지만 임차인이 잔금을 치루기 전이나 입주하기 전에 담보 대출을 받거나 소유권을 이전하거나 압류가 들어오는, 새로운 권리가 설정되는 사태가 발생하기도 한다는 점입니다.

그렇기 때문에 등기부등본은 계약 전은 물론 계약 후 잔금을 치루기 전에도 한 번 더 확인을 진행하도록 해야 합니다.

깡통전세 전세사기를 예방하기 위해서는 해당 주택이 전세보증금반환보증 가입 가능한 주택인지의 여부도 확인해야 합니다. 만약 주택 가격 대비 보증금이 너무 높거나, 권리관계가 복잡하거나, 임대인의 신용 문제가 있다면 보증보험 가입이 거절될 수 있기 때문입니다.

또한 임대차계약을 체결할 때 특약을 넣어두는 일도 중요합니다.

잔금 전까지 새로운 근저당권이나 압류가 설정되지 않아야 한다는 내용, 선순위 보증금과 대출 내용을 임대인이 고지했다는 내용, 보증보험 가입이 불가능할 경우 계약을 해제할 수 있다는 내용 등이 대표적인데요. 

다만 모호하게 특약을 명시하면 추후 분쟁 발생 시 제대로 기능하지 못할 수 있으므로, 특약은 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.

이미 전세 임대차계약을 체결한 후라면 신속하게 전입신고와 확정일자를 빠르게 갖추어야 합니다. 주택을 인도받고 전입신고를 마친 뒤 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권을 주장할 수 있으며, 깡통전세 전세사기 위험이 있는 주택일수록 입주일과 신고일을 늦추지 않는 것이 중요합니다.

위와 같은 각별한 노력에도 불구하고 임대인이 임대차계약 만료를 앞두고 보증금을 돌려주지 못하겠다는 식으로 나오거나 다음 세입자가 구해져야 준다고 주장한다면 즉시 내용증명, 임차권등기명령, 지급명령, 보증보험 청구, 민사소송, 형사고소 가능성을 상황에 맞게 검토하여 대응해야 합니다.

이러한 대응은 홀로 진행하기 까다로운 문제이므로 법률 조력을 받아 함께 대처에 나서볼 수 있도록 해야 합니다.

깡통전세 전세사기는 계약 당시 조금만 더 확인했더라면 피할 수 있었던 경우도 적지 않은 만큼, 임대차계약 전 주택 시세, 등기부등본, 선순위 대출, 다른 세입자의 보증금, 임대인의 세금 체납 가능성, 보증보험 가입 가능 여부를 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

또한 이미 깡통전세 전세사기 의심 상황에 놓였다면 전입신고·확정일자·임차권등기명령 등 권리 보호 조치를 준비하여 시간을 지체하지 않는 것이 중요합니다.

나의 보증금을 지켜내기 위한 길이 필요하다면 법률 조력을 받아서 깡통전세 전세사기 피해에 대한 대응 방책에 대해 신속히 검토해보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.