토지점유취득시효, 20년이 지났다면 점유자에게 소유권 이전이 진행되나요?

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

부모님이 남겨주신 토지를 정리하거나 건물을 짓기 위한 목적으로 땅을 구입하여 활용하려 하는 과정에서 옆 토지의 사람이 '원래 이 토지의 일정 부분은 내가 오래 사용해왔으니 사실상 내 것이다.'라는 주장을 한다면 황당하기 그지없을 것입니다.

이러한 주장은 민법상 '토지점유취득시효'를 주장하는 것이며, 실제로 우리 민법은 일정한 요건을 갖춘 장기간의 점유에 대해 권리 취득을 인정하는 제도를 두고 있습니다. 다만 타인의 토지를 단순히 오랜 기간 사용해왔다는 사정만으로 곧바로 토지의 소유가 인정되는 것은 아닙니다.

실제 부동산 분쟁 실무에서는 “부모님 때부터 밭으로 사용해온 토지였는데 문제될 줄 몰랐다”, “담장을 치고 수십 년간 관리해왔는데 난감하다”, “측량해보니 이웃집에서 내 토지 일부를 점유하고 있었다”는 식의 상담을 요청하시는 경우가 많을 정도로 토지점유취득시효 문제는 생각보다 흔한 문제입니다.

해당 문제는 핵심 쟁점에 대해 어떻게 판단하고 근거를 주장하는지에 따라 결과가 달라질 수 있는 만큼, 초기부터 차근차근 관련 자료를 정리하여 접근해야 합니다.

오늘은 토지점유취득시효가 인정되는 사유로는 무엇이 있는지, 어떠한 쟁점을 기준으로 토지점유취득시효를 판단해야 하는지 보다 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.

토지점유취득시효의 가장 중요한 성립 요건은 바로 '20년 이상 점유가 계속되었는지'의 여부입니다. 

이는 민법 제245조에 명시되어 있는데, 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다 규정하고 있기 때문입니다. 여기서 말하는 '점유'란, 단순히 해당 토지를 가끔 출입하거나 지나가는 정도가 아니라 실제로 토지를 관리하고 지배해 온 상태를 의미합니다.

즉, 담장이나 울타리를 치고 농사를 짓거나 창고, 마당, 진입로로 사용하면서 외부에서 봐도 누군가 관리하는 토지로 인식할 수 있는 수준이었다면 토지점유취득시효를 주장할 여지가 발생하게 됩니다.

반대로 중간에 사용을 하지 않았거나 명확한 관리 흔적이 없다면 토지점유취득시효 주장은 어려워질 수 있습니다.

또한 토지점유취득시효를 주장하기 위해서는 평온하고 공연한 점유여야 하며, 폭력을 사용하거나 강제로 점거해서 사용한 경우 혹은 몰래 사용한 경우에 대해서는 요건을 충족하기 어렵다 판단됩니다.

이 때 토지점유취득시효 주장을 위해 단순히 '주변 사람들이 봤을 때도 오랫동안 사용해왔다는 사실이 입증될 정도였다.'라는 식의 의견만을 내세우고 끝나서는 안 됩니다.

항공사진, 지적도, 과거 측량자료, 농지원부, 세금 납부 내역, 사진, 인근 주민 진술, 건축물 관련 자료 등 실제 점유 기간과 사용 형태를 입증할 수 있는 근거 자료를 기반으로 하여 주장을 펼쳐야 합니다.

토지점유취득시효를 따지는 분쟁에서 쟁점이 되는 사안 중 하나는 바로 소유의 의사, 즉 '자주점유'입니다. 간단하게 정리하자면 남의 땅을 빌려 쓰는 것이 아니라 외부에서 보았을 때 자신의 토지처럼 지배·관리해 왔는지의 여부입니다.

만약 토지를 사용할 때 임대차 계약을 체결한 뒤 사용해왔거나 사용 승낙을 받은 뒤 사용해왔다면 토지를 '빌려쓰던' 것이기 때문에 오래 사용해왔다 해도 원칙적으로 타인의 소유를 인정하고 사용한 것이므로 자주점유로 보기 어렵습니다.

반대로 매매한 토지의 경계가 잘못 표시되어 옆 토지 일부까지 포함해 사용해왔거나 오래전부터 담장 안 토지 전체를 자신의 소유로 알고 관리해 온 경우 등은 점유 개시 경위와 관리 방식을 따져서 토지점유취득시효 성립 여부를 판단할 여지가 있다 보게 됩니다.

대신 법원은 단순히 토지의 경계를 넘겨서 사용한 사유가 내 땅인 줄 알았기 때문이라는 식의 주장만은 받아들이지 않습니다. 

매매계약서, 당시 경계 표시, 측량 내역, 담장 설치 시기, 토지 사용 형태, 주변 인식 등 객관적 사정을 종합한 과거의 사실관계를 기반으로 한 구체적인 증명이 뒤따라야 판단을 내리게 됩니다.

토지점유취득시효의 요건을 모두 갖추었다고 해도 소유권이 자동으로 완성되는 것은 아닙니다. 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하여 요건을 갖춘 점유자는 원소유자를 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있는 지위를 얻게 됩니다. 

실제 등기까지 마치지 않는다면 원소유자가 제3자에게 토지를 처분하거나 토지에 근저당권을 설정하는 등 더욱 복잡한 상황이 발생할 수 있는데요.

때문에 토지점유취득시효를 주장하고자 한다면 단순히 '20년이 지났으니 요건이 성립한다.'라는 주장만 펼칠 것이 아니라 점유 개시 시점, 점유 범위, 사용 방법, 자주점유 여부, 중단 사유가 없는지를 정리하여 소유권이전등기청구소송에 나서서 분쟁을 진행해야 합니다.

반대로 토지 소유자 입장에서 토지점유취득시효를 주장하는 점유자에게 반박하고자 한다면 점유자의 점유가 임대차나 사용승낙에 따른 것이었는지, 점유가 중단된 적은 없는지, 소유 의사가 없었다고 볼 사정은 없는지 확인하여 대응에 나서야 합니다.

토지점유취득시효는 장기간 유지된 토지 이용관계를 법적으로 정리하는 제도이지만, 단순히 오래 사용했다는 이유만으로 쉽게 인정되지 않으며 20년 이상 점유, 평온·공연한 사용, 소유의 의사, 등기 절차까지 복잡한 절차를 진행해야 합니다.

토지점유취득시효를 주장해야 하거나, 반대로 타인이 내 토지에 대해 권리를 주장하고 있다면 토지를 빌려 쓴 것인지, 자신의 소유로 알고 관리한 것인지, 경계 착오가 있었는지의 여부에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

결국 토지점유취득시효 분쟁은 작은 사실관계 하나가 소유권 귀속을 바꿀 수 있으므로, 현재 나의 상황에 맞는 주장을 펼쳐서 신중한 점검과 대응이 필요합니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.