세입자 무단점유, 강제퇴거 명도소송부터 점유이전금지가처분까지 법률 조력 받아서

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

임대차계약이 만료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환해주고 임차인은 임대인의 목적물에서 퇴거해야 하는 의무가 발생합니다. 그런데 퇴거해야 하는데도 목적물에서 나가지 않고 세입자 무단점유를 하는 일부 임차인들 때문에 골머리를 앓는 임대인들이 늘고 있습니다.

계약 기간이 종료되었거나 임차인의 과실 등으로 인해 계약을 유지할 수 없어 해지되었음에도 계속해서 세입자 무단점유를 하며 목적물에서 퇴거를 하지 않고 있다면, 임대인은 새로운 임차인을 구하지 못하는 것은 물론 매매나 수리, 사용 계획에도 차질이 생겨서 재산권 행사에서 막대한 차질이 빚어지게 됩니다.

이렇게 된다면 임대인의 입장에서는 세입자 무단점유 기간이 길어지는 만큼 손해가 계속 쌓이기 때문에 직접 임차인을 끌어내거나 목적물 내부의 임차인의 짐들을 밖으로 빼내려는 계획을 세우기도 하는데요.

그러나 이렇게 직접 행동하게 되면 오히려 주거침입, 재물손괴, 절도 혐의가 적용되어 역고소를 당할 수 있는 만큼, 세입자 무단점유는 감정적인 대응이 아닌 합법적인 절차로 해결에 나서야 합니다.

오늘은 임차인의 세입자 무단점유로 인해 골치를 앓고 있는 임대인이 어떠한 대응에 나서야 하는지에 대하여 보다 구체적으로 알아볼 수 있도록 하겠습니다.

세입자 무단점유에 대해 대응하려 하시는 임대인 분들 중에서는 임차인이 계약 기간이 만료되었음에도 계속 목적물 내부에 머물고 있기 때문에 무조건 임차인의 잘못이라고 주장하시는 분들이 계십니다. 

그러나 여기서 한 가지 유의하실 점은, 세입자 무단점유라고 판단하기 전에 임차인에게 점유할 권리가 남아있는지를 확인해야 한다는 사실입니다.

실제로 무단으로 점유를 하고 있다고 주장하고 있다가 실제로 법적 대응을 하기 위해 살펴보니 묵시적 갱신이 이루어져서 임대차계약이 암묵적으로 연장된 사례들이 적지 않기 때문입니다. 

만약 묵시적으로 임대차계약이 갱신되었다면 특별한 사유가 존재하지 않는 이상 임대인이 일방적으로 나가라고 할 수는 없습니다.

따라서 세입자 무단점유를 주장하려 한다면 묵시적 갱신이 이루어졌는지, 임대차계약이 완전히 만료된 것이 맞는지, 임대인이 임차인에게 해지 통보를 확실하게 했는지의 여부를 먼저 파악해야 합니다.

계약이 적법하게 종료되었음에도 임차인이 퇴거를 거부하고 있다면 이 때는 세입자 무단점유에 해당될 확률이 높은데요. 임차인에게 전화나 문자로 나가라는 연락을 할 수도 있지만 내용증명을 통해 계약 종료 사실, 퇴거 요구, 향후 법적 조치 가능성을 명확히 알리는 것이 좋습니다.

내용증명만으로는 임차인이 바로 나가지 않을 수 있으나, 내용증명을 보낸 증거를 통해 명도소송에서 임대인이 퇴거를 요구했음에도 임차인 측에서 계속 세입자 무단점유를 했다는 주장을 펼칠 수 있습니다.

간혹 세입자 무단점유로 인해 손해가 커지자 직접 목적물 내부로 들어가서 임차인의 짐을 바깥으로 옮기거나, 임차인을 끌어내거나, 전기나 수도를 끊는 등 스스로 강제력을 행사하시는 분들이 계십니다. 

그러나 임차인이 내 명의의 목적물을 불법으로 점유하고 있다고 해도 강제로 내보낼 권한은 법원 절차를 통해 확보해야 합니다.

특히 임대인이 임의로 임차인이 거주하고 있는 목적물에 들어가면 주거침입 문제가 발생할 수 있으며, 임의로 물건을 옮기거나 버리면 재물손괴 및 절도 혐의가 적용되어 오히려 형사상 처벌 및 별도의 손해배상 문제가 발생할 수 있습니다.

때문에 세입자 무단점유의 상황으로 인해 화가 나더라도 임의로 대응하는 행동은 지양해야 합니다. 만약 임차인과 협의를 할 수 있는 상황이라면 협의를 통해 퇴거를 유도해볼 수도 있습니다.

밀린 월세 일부를 정리하고 일정 기한 내 퇴거하는 조건, 금전적 책임이 필요한 부분에 대해서는 보증금에서 정산하는 조건 등을 통해 합의를 시도한 뒤 퇴거일, 정산금액, 미이행 시 조치를 기입한 합의서를 작성하는 것도 하나의 방법입니다.

그러나 임차인이 합의를 거부하거나 합의를 위반한다면 세입자 무단점유 해결을 위해 명도소송을 검토해야 합니다.

 

지속적인 세입자 무단점유가 이어진다면 임대차계약이 종료되었거나 해지되었다는 점, 임차인이 권한 없이 점유한 상태로 퇴거하지 않고 있다는 점에 대해 법적으로 증명하고 임대인이 목적물의 적법한 소유자임을 증명할수 있는 명도소송 절차를 진행해야 합니다.

명도소송 절차에서는 임차인과의 계약서, 월세 입금 내역, 연체 내역, 해지 통보, 내용증명, 문자 기록 등을 활용해야 하며, 밀린 월세와 관리비, 무단 점유 기간 동안 발생한 손해도 함께 청구할 수 있습니다.

만약 임차인이 세입자 무단점유 기간 동안 목적물 일부를 훼손했거나 원상회복을 하지 않았다면 그 비용 역시 청구할 수 있습니다. 다만 손해배상 청구액은 단순히 막연한 주장으로는 인정되기 어려운 만큼, 주장이 인정될 수 있는 견적서, 사진, 정산자료를 준비해야 합니다.

이 때 중요한 부분은 바로 '점유이전금지가처분' 신청입니다. 만약 명도소송 진행 중 임차인이 제3자에게 점유를 넘겨버리면 임대인은 승소 판결을 받는다 해도 임차인으로부터 강제집행을 할 수 없습니다.

게다가 점유를 하고 있는 제3자에게 또 다시 명도소송 절차를 밟아야 하는 상황까지 발생할 수 있습니다.

그러므로 세입자 무단점유로 인한 명도소송을 고려하고 있다면 명도소송과 함께 점유이전금지가처분을 먼저 검토하셔서 현재 목적물을 점유하고 있는 임차인이 제3자에게 점유를 넘기지 못하도록 미리 막아 판결 이후 실제 퇴거 집행까지 이어질 수 있도록 해야 합니다.

 

임대차 계약 기간이 끝났음에도 임차인이 세입자 무단점유를 하고 있다면 임대인은 큰 손해를 입게 되는 것은 물론 막대한 스트레스를 받게 될 것입니다. 

그렇다고 해서 임의로 들어가서 임차인을 끌어내려 한다면 오히려 임대인이 곤란에 처할 수 있는 만큼 반드시 법적 절차를 통해 문제를 해결 할 수 있어야 합니다.

계약 종료 여부와 해지 사유를 확인하고 내용증명으로 퇴거 요구를 명확히 남겨야 하며 그래도 해결되지 않는다면 명도소송, 점유이전금지가처분, 미납 차임 및 손해배상 청구해야 하는데, 이 과정에서 시간이 지체될 수록 손해는 더욱 커질 수밖에 없습니다.

따라서 현재 임차인이 세입자 무단점유를 하며 퇴거를 거부하고 있다면 법률 조력을 받아 신속하게 대응해보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.