토지경계침범, 무단점유에 대한 취득시효 및 토지인도소송 진행 대응 전략으로는

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

내 명의로 구입한 땅은 당연히 내 마음대로 사용할 수 있다고 생각하기 쉽지만, 실제 부동산 분쟁 사례들을 보면 '어디까지가 내 토지인가'를 두고 이웃들과 다투는 일이 적지 않습니다. 

특히 건축물을 짓거나 농작물을 심는 과정에서 담장, 울타리, 창고, 건물 외벽, 지붕 끝부분이 토지경계침범을 해서 타인의 토지로 넘어갔는지의 여부는 수많은 갈등의 대상이 되는 문제 중 하나입니다.

토지경계침범 문제는 겨우 몇 센티미터, 겨우 몇 평 정도의 문제로 넘어갈 수 있는 사안이 아닙니다. 

해당 문제는 엄연히 재산권과 관련된 문제이며 매매, 담보 설정, 건축, 개발에 제한이 생기고 토지 가치에도 영향을 주는 것은 물론, 철거, 원상회복, 손해배상 요구를 받게 되며 여러 법적 분쟁에 얽힐 수 있기 때문입니다.

따라서 혹시라도 관련 문제에 얽히셨다면 감정적으로 대응하시기보단 현 상황에 대해 구체적으로 설명해줄 수 있는 자료들을 토대로 하여 대처에 나서야 합니다.

오늘은 이웃과의 토지경계침범 문제로 인해 곤란한 상황에 처했을 때, 어떤 문제가 발생할 수 있으며 무슨 대처가 진행되어야 하는지에 대해 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

토지경계침범 문제가 발생했을 때 가장 먼저 확인해야 할 부분은 바로 '실제 경계가 어디인지'를 확인하는 일입니다. 시골에서 농사를 짓는 상황 등 토지에 별도의 경계를 쳐두지 않았다면 관습적으로 나눠둔 경작선이 실제 법적 경계와 다를 수 있기 때문입니다.

또한 건물을 짓거나 증축하는 과정에서 처마나 벽체, 배수관, 계단, 주차장 일부, 담장이나 울타리가 옆 토지경계침범을 하는 사례도 심심치않게 발생합니다. 

이 때 토지경계침범이 확인되면 침범당한 토지의 소유자는 점유자에게 해당 부분을 비워달라고 요구할 수 있지만, 점유자의 입장에서는 자신이 실제로 경계를 넘었는지의 여부가 모호하기 때문에 소유자의 요구를 거절하기도 합니다.

이럴 때에는 지적도, 토지대장, 등기부등본, 건축물대장, 항공사진, 과거 측량자료를 통해 토지경계침범 여부를 확인해야 합니다. 필요하다면 지적측량이나 법원 감정을 통해 객관적으로 경계를 확정지어야 하는데, 이 과정에서는 전문가의 도움이 필요합니다.

만약 이러한 대화와 구체적인 자료 제시로도 점유자가 점유를 포기하지 않는다면 소유자는 시설물 철거 및 원상회복을 위한 토지인도소송 및 부당이득 반환, 손해배상 소송을 검토할 수 있습니다.

타인이 정당한 권한 없이 내 토지를 점유하고 있을 때, 토지경계침범에 대해 단순히 말로 퇴거를 요구하는 수준을 넘어 판결을 통해 권리를 확정받고자 하시는 분들께서는 토지인도소송 절차는 많이들 검토하십니다.

다만 토지인도소송만 한다고 해서 끝날 문제는 아닌 것이, 만약 토지 위에 점유자의 담장, 창고, 건물 일부, 컨테이너, 비닐하우스 등이 세워져 있다면 문제가 더욱 커지기 때문인데요. 

이런 상황에서는 토지를 돌려받는 것에서 끝나지 않고 토지 위의 시설물까지 제거해야만 온전히 내 토지를 이용할 수 있기 때문입니다.

이 때 점유자 입장에서는 오랜 기간 평온하고 공연하게 자기 땅처럼 점유해왔다는 이유로 점유한 토지에 대하여 취득시효를 주장할 수도 있습니다. 실제로 미등기 상태에서 소유의 의사로 평온하고 공연하게 20년간 점유를 해온 상황이라면 '점유취득시효'가 인정되고 있습니다.

다만 취득시효는 단순히 오래 점유했다고 해서 무조건 소유권이 점유자에게 넘어오는 것은 아닙니다. 임대차 등으로 타인의 토지임을 알고 사용해 온 타주점유라면 아무리 오래 점유했다 해도 시효가 인정되지 않습니다.

또한 폭력이나 강압을 통해 점유가 이루어졌거나 20년 내에 자발적 포기나 점유 탈취가 있었다면 시효가 단절됩니다. 또한 타인이 인식할 수 있도록 공연하게 외부로 드러난 점유여야만 취득시효의 요건이 만족됩니다.

만약 점유자의 토지경계침범에 대한 법적 소송을 진행하려 할 때 점유자 측에서 취득시효를 주장하려 한다면, 취득시효의 성립 요건에 부합하는지의 여부 먼저 확인한 뒤 이를 쟁점으로 삼아 대응에 나서보시기 바랍니다.

토지경계침범 사안들은 민사 사건에 해당되지만, 간혹 일부 사안에 대해서는 '경계침범죄'라는 형사 사건으로 확대되기도 합니다. 경계표를 손괴 · 이동 또는 제거하거나 기타의 방법으로 토지의 경계를 인식 불능케 했다면 형법 제370조의 경계침범죄가 성립하는 것인데요.

만약 혐의가 확정된다면 3년 이하의 징역 또는 5백만원 이하의 벌금이 선고될 수 있기 때문에 절대 가볍게 넘어갈 수 있는 사안이 아님을 알 수 있습니다.

물론 단순히 토지경계침범을 한 정도로는 혐의가 적용되지 않으며 경계를 인식할 수 없게 만드는 물리적 행위가 있었는지, 고의로 경계를 흐리게 하려 했는지, 기존 경계표를 손괴하거나 이동했는지의 여부를 쟁점으로 보고 있습니다.

예를 들어 측량 말뚝을 뽑아버렸거나, 경계석을 옮겨 담장을 새로 쌓았거나, 기존 경계를 알 수 있는 표시를 없애고 자기 토지처럼 사용했다면 혐의가 적용될 수 있습니다.

다만 경계 자체에 대한 착오가 있었고, 객관적인 표식을 훼손한 사실이 없다면 이에 대한 반박을 통해 혐의 대응에 나서볼 수 있습니다.

토지경계침범에 대한 고의가 없었다는 점, 기존 경계에 혼동이 있었다는 점, 원상회복 의사가 있다는 점을 자료로 확보하여 초기 대응부터 신중하고 신속하게 나서야 할 것입니다.

토지경계침범은 일부 면적의 문제라고 생각되어도 실제로는 매매, 건축, 담보, 개발에 지장을 줄 수 있고, 시간이 지날수록 상대방이 취득시효나 기존 사용관계를 주장할 가능성도 커져서 재산권까지 영향을 미칠 수 있는 중요한 분쟁입니다.

때문에 상대 측의 토지경계침범이 의심되는 상황이라면 감정적으로 상대 측에게 일단 따지고 나서기보다 먼저 경계 침범에 대한 지적도, 등기부, 측량 결과, 현장 사진, 시설물 설치 시점, 대화 기록을 정리한 뒤 현장 상태를 확인해봐야 하며, 사안에 따라선 토지인도소송, 철거 청구, 손해배상, 형사 고소 가능성까지도 검토해야 합니다.

토지경계침범 문제로 분쟁이 시작되었다면 법률 조력을 받아 권리관계와 대응 방향을 먼저 점검해보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.