무등록 중개행위, 공인중개사법 위반 행위 처벌로 이어지는 중대한 과실입니다.

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

부동산 거래는 한 번에 적게는 수천만 원, 많게는 수 억원에서 수십억 원의 돈이 오가는 거래이기 때문에 중개 과정의 신중함과 투명함이 매우 중요합니다. 

때문에 부동산 중개는 공인중개사법에 따라 자격과 등록을 갖춘 공인중개사만이 할 수 있도록 규정되어 있습니다.

그런데 실제 부동산 중개 현장에서는 별도의 중개 자격이나 등록이 없음에도 불구하고 부동산 거래를 알선하는, 소위 말하는 '무등록 중개행위'를 생각보다 흔히 볼 수 있습니다.

물론 당사자의 입장에서는 '단순히 소개만 해준 것이다.'라는 식으로 책임을 피하려 할 수는 있어도, 실제 거래 성립을 목적으로 무등록 공인중개사를 알선해주었다면 공인중개사법 위반의 여지가 있다고 볼 수 있습니다.

특히 무등록 중개행위에 대해 위험하다 판단하는 이유는 이로 인해 생길 수 있는 문제의 여지가 매우 크기 때문입니다.

오늘은 무등록 중개행위에 해당되는 문제 행위가 정확하게 무엇인지, 어떠한 처벌을 받게 될 수 있는지에 대하여 보다 상세하게 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

무등록 중개행위는 말 그대로 공인중개사 자격증이 없거나 관할 관청에 중개사무소 등록을 하지 않았음에도 부동산 중개행위를 하는 것을 의미합니다.

공인중개사법 제4조는 공인중개사가 되려는 자는  시ㆍ도지사가 시행하는 공인중개사 자격 시험에 합격해야 한다 규정되어 습니다.

또한 동법 제9조는 중개업을 영위하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장, 군수, 또는 구청장에게 중개사무소의 개설등록을 해야 한다 규정하고 있습니다.

그러나 시험을 통한 자격을 취득하지 않거나, 중개사무소의 개설 등록을 하지 않은 채로 부동산 중개를 했다면, 이는 명백한 무등록 중개행위로 간주되어 법적 처벌로 이어지게 됩니다.

이 때 간혹 금전적 보상이 오가지 않고 중개가 이루어졌기 때문에 괜찮지 않냐고 물어보시는 분들이 계시는데요.

무등록 중개행위는 금전적 보상을 받았는지의 여부를 떠나서 중개 알선 및 협의를 진행할 시 문제가 될 수 있다는 점을 분명하게 인지하셔야 합니다.

공인중개사법은 무등록 중개행위에 대하여 법적 처벌의 대상으로 간주하고 있습니다.

공인중개사법 제48조는 무등록 중개행위에 대하여 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다 규정하고 있는데요. 

그런데 이러한 무등록 중개행위는 보통 자격 없이 중개 행위를 벌이는 것에서 그치지 않고 다른 공인중개사의 명의를 도용하거나, 부정한 방법으로 중개사무소 개설 등록을 했거나, 공인중개사가 아님에도 공인중개사 혹은 이와 유사한 명칭을 사용한 문제가 얽히기 때문에 상황이 더욱 복잡해집니다.

또한 법적 처벌과는 별도로 등록되지 않은 공인중개사를 통해 거래하여 발생한 피해에 대해 임차인이나 매수인 측에서 민사상 손해배상을 청구하는 상황이라면 사태는 겉잡을 수 없이 커지게 됩니다.

이 때문에 혹시라도 무등록 중개행위에 조금이라도 연루된 상황에 놓였다면 처벌에 대한 대응은 물론 혹시라도 발생할 수 있는 행정처분에 대한 방어 역시도 동시에 고민해야 합니다. 

무등록 중개행위로 인한 처벌 위기에 놓인 입장이라면, 가장 중요한 점은 '정말로 중개업 등록을 하지 않은 상태에서 공인중개사의 역할을 수행했는지'의 여부입니다.

수사기관 측에서는 피의자의 '나는 공인중개사 역할까지는 수행하지 않았다.'라는 식의 주장을 무조건적으로 믿지 않습니다. 

대신 피의자가 단순히 부동산 거래를 위해 상대방에게 연락처를 전달하고 거래 조건 조율을 한 것이 전부인지, 계약서 작성에 관여했는지, 보수를 받았는지의 여부를 확인하고 판단을 내립니다.

수사기관 측의 판단에 반박을 해야 한다면 무등록 중개행위가 아니었다고 주장하는 것만으로는 부족합니다. 

때문에 카카오톡, 문자, 통화내역, 계좌이체 내역, 계약서 초안, 광고 게시물, 매물 설명 자료 등 활용할 수 있는 자료들을 적극적으로 활용하여 거래 관여 범위가 제한적이었다는 점, 반복성이 없었다는 점, 대가성이 없거나 중개보수로 보기 어렵다는 점을 설명해야 합니다.

무등록 중개행위 사건은 사실관계가 복잡하게 얽히는 경우가 많기 때문에 초기 대응이 중요합니다.

부동산 거래에서 공인중개사의 중개 자격과 등록이 중요한 이유는 거래 당사자의 재산을 보호하고 계약 과정의 책임 소재를 분명히 하기 위함입니다. 그럼에도 불구하고 무등록 중개행위를 벌였다면 결국 법적 처벌의 대상이 되어 불이익을 감수해야 합니다.

혹시라도 지금, 무등록 중개행위 혐의를 받고 있다면 문제가 된 행위에 대한 본인의 관여 범위, 대가성, 반복성, 계약 체결에 미친 영향을 먼저 정리해야 합니다. 그리고 어떻게 대응하는 것이 좋을지 부동산 법률 기반을 바탕으로 하여 방안을 모색해보는 태도가 요구됩니다.

부동산에 대한 무등록 중개행위는 잘못 대응하면 형사 처벌을 통한 책임을 져야 하는 문제이기에, 혼자서 해결하려 하지 마시고 법률 조력을 통해 사건의 성격과 대응 방향을 먼저 점검해보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.