상가 권리금 회수 방해, 건물 임대인이 임차인의 권리금 회수를 막는다면?

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

장사를 하기 위해 건물을 임대할 때, 상가 임대차 계약은 일반 임대차 계약과는 달리 권리금이 함께 오가게 됩니다.

권리금은 영업시설이나 비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 상가 위치 등에 따른 영업상 이점과 같이 유형, 무형의 재산적 가치를 다음 임차인에게 넘길 때 받는 돈으로, 이전 임차인이 공들여 만든 '가게의 가치'를 새 임차인에게 넘기며 받는 대가입니다.

그리고 이렇게 권리금을 기존 임차인에게 지급한 뒤 가게를 넘겨받고 운영하던 중 개인 사정, 혹은 가게 임대 계약 만료 등으로 운영이 어려워지게 되면 임차인은 다른 임차인에게 똑같이 권리금을 받고 가게를 넘기려는 계획을 세우게 됩니다.

그런데 이 과정에서 임대인이 상가 권리금 회수 방해를 해서 권리금을 제대로 받지 못하는 상황이 발생하기도 하는데요. 자칫 잘못하면 빈 손으로 나가야하나 걱정될 수 있지만, 권리금도 엄연히 보호받을 수 있습니다.

오늘은 임대인의 상가 권리금 회수 방해 시 임차인은 권리금 회수를 위해 손해배상 청구가 가능한지, 가능하다면 얼마나 배상받을 수 있는지의 여부를 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의4는 임대인에 대해 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 상가 권리금 회수 방해를 해서는 안된다 규정하고 있습니다.

그러나 이를 위반하여 ⓐ 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위 ⓑ 신규 임차인이 되려는 자가 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 ⓒ 신규 임차인에게 상가 건물에 대한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비해 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 ⓓ 그 외 정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 자와 임대차 계약을 거절하는 행위를 벌여서 상가 권리금 회수 방해를 할 시 법률 위반으로 판단됩니다.

만약 해당 상가 권리금 회수 방해 사태가 발생했을 경우, 대형마트나 국공유건물과 같은 일부 예외를 제외한 대부분의 상가 임차인들은 원칙적으로 권리금 보호를 받을 수 있습니다.

때문에 임차인들은 임대인들이 상가 권리금 회수 방해를 하여 손해를 입힌 사실에 대한 배상 책임을 질 수 있도록 대응에 나설 수 있습니다.

 

임대인의 상가 권리금 회수 방해로 인한 피해를 입은 사실에 대해 손해배상 청구를 하게 되었을 때, 원칙적으로 배상액의 상한은 상가건물 임대차보호법 제10조의4 제3항에 따라 '신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금'과 '임대차 종료 당시의 권리금' 중 낮은 금액입니다.

이 때 한 가지 유의할 점은 손해배상 청구권을 임대차가 종료된 날로부터 3년 안에 행사해야 한다는 점입니다. 해당 기간을 놓치게 되면 손해배상 청구권 자체가 소멸하기 때문에 피해를 입었어도 권리금을 보호받지 못하는 사태가 벌어질 수 있습니다.

또한 상가건물 임대차보호법 제10조에 따라 임차인이 ⓐ 3기의 차임액을 연체한 사실이 있거나 ⓑ 거짓이나 그 외 부정한 방법으로 임차했거나 ⓒ 임차한 건물의 전부 혹은 일부를 고의, 또는 중대한 과실로 파손했거나 ⓓ 그 외 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우에 대해서는 권리금 보호가 이루어지지 않을 수 있습니다.

다만 단순히 전체 임대차 기간 10년을 초과하여 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 상황에서 권리금 반환 역시 불가능한지의 여부를 문의주시는 분들이 계시는데요.

계약갱신요구권은 '최소한의 영업기간'을 보장하는 제도이고 권리금 회수 보호 의무는 오랜 기간 쌓아온 유·무형의 가치를 임차인이 회수할 수 있도록 돕는 별개의 제도인 만큼 두 제도의 목적은 다르다는 점을 기억하셔서 대응하시기 바랍니다.

 

상가건물 임대차보호법은 계약 만료 6개월 전부터 권리금을 보호하기 때문에, 계약 만료 6개월 전부터 신규 임차인 후보를 물색하여 계약 진행을 모색해봐야 합니다.

이 때 계약 진행 과정은 분쟁이 발생하지 않도록 구두가 아닌 문자, 이메일 등 서면으로 진행하여 증거를 남겨야 합니다.

만약 임대인이 상가 권리금 회수 방해를 한다면 임대인 측의 모든 언행을 기록하고 확보하여 추후 손해배상 청구 소송에 활용할 수 있도록 해야 합니다. 

또한 상가 권리금 회수 방해에 대한 소송 시효는 3년이기 때문에 해당 기간 역시 놓치지 않도록 유의하여 청구권 소멸 전 손해배상 소송을 진행하도록 합니다.

위의 모든 과정들에 대해서는 놓치는 부분이 발생할 수 있으므로, 혹시라도 임대인의 상가 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 청구 소송을 고민하고 계시다면 부동산 법률 상담 먼저 받아보셔서 대응해보시는 것도 방법입니다.

 

상가 건물을 임대하여 장사를 하다가 개인의 사정으로 새 임차인을 구한 뒤 권리금을 받고 가게를 정리하려 했는데, 임대인이 상가 권리금 회수 방해를 한다면 빈 손으로 가게를 접어야 하나 걱정될 수밖에 없을 것입니다.

이럴 때 할 수 있는 방법은 아무 대응도 하지 못한 채 떠나는 것이 아닌, 법률 대응을 통해 상가 권리금 회수 방해를 한 임대인에 대하여 손해배상 청구 소송을 진행하여 임차인으로서의 권리를 되찾는 일입니다.

쉽지 않은 일이지만 나의 권리를 되찾을 수 있다면 적극적인 법률 조력을 기반으로 하여 대응에 나설 수 있어야 할 것입니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.