지역주택조합 소송, 신탁사를 통한 납입금 및 분담금 반환을 받기 위해서는

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

'지역주택조합'이란 일정 지역에 거주하는 다수의 구성원이 주택을 마련하기 위해 결성하는 조합입니다.

해당 제도에 대하여 간단하게 설명하자면 무주택자이거나 주거전용면적 85제곱미터 이하 1채를 소유한 세대주가 내 집 마련을 위해 일정 자격 요건을 갖춘 조합원에게 청약 통장 가입 여부와 관계 없이 주택을 공급하는 제도입니다.

내 집을 기존 신축 부동산 분양가에 비해 저렴하게 분양할 수 있다는 장점이 있는 만큼 생각보다 적지 않은 분들이 가입을 고민하시는 제도이지만, 사업이 무산되거나 장기화되면서 발생하는 손실을 조합원이 져야 하는 만큼 안일하게 생각할 수 있는 문제는 아닙니다.

거기에 더해 조합원 신분을 유지하는 것이 오히려 손해라는 판단 하에 지역주택조합 소송을 진행하여 승소했음에도 오히려 조합 가입 당시 납입했던 분담금 및 납입금 반환을 받지 못하는 상황이 발생해 곤란해하시는 분들도 생각보다 많은 상황입니다.

이러한 곤란한 상황에서는 어떻게 해야 하는지, 막막함이 앞설 수밖에 없는데요.

오늘은 조합원의 입장에서 지역주택조합 소송을 진행하게 되었을 때 어떠한 전략을 세워서 접근하는 것이 좋은지에 대하여 보다 세부적으로 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

지역주택조합은 조합원들이 직접 사업을 이끌어가는 구조이기 때문에 주변 신축 분양 아파트 시세보다 훨씬 더 저렴한 시세로 내 집 마련을 할 수 있다는 장점이 있습니다.

또한 기존의 아파트 분양은 일정 기간 이상 보유하여 가점이 발생하는 청약통장이 요구되지만, 지역주택조합은 이러한 청약통장이 요구되지 않으며 가입 조건만 맞는다면 누구든지 조합원으로 가입 가능하기 때문에 많은 분들이 가입을 고민하십니다.

그러나 위와 같은 장점에도 불구하고 수많은 지역주택조합 소송이 발생하는 이유는 그만큼 적지 않은 단점이 존재하기 때문입니다.

가장 큰 단점 중 하나는 사업이 지연될 가능성이 적지 않다는 점입니다. 

토지 매입 과정에서의 마찰, 건축 자재비나 인건비 상승으로 인한 사업 지연 등의 문제가 발생하면 예상 완공 기간보다 더 오랜 기간이 걸리게 될 것이고 그로 인해 발생하는 추가 분담금 등의 문제는 조합원의 몫으로 돌아갑니다.

금전적, 정신적 피해가 더 커지기 전에 조합을 탈퇴하는 일 역시 쉽지 않습니다. 지역주택조합 탈퇴 시에는 위약금을 물어야 하는 경우가 많고, 위약금을 물지 않는다 해도 기존에 납부한 납입금이나 분담금을 돌려받지 못하는 경우가 많기 때문입니다.

결국 섣부르게 가입했다가 돈은 돈대로 잃고 적지 않은 피해만 입은 채 조합을 나오는 상황에 부딫히는 것입니다.

 

지역주택조합 소송을 진행하시는 조합원 분들은 소송에서 승소만 한다면 모든 문제가 해결될 것이라고 생각하시는 경우가 많습니다. 그러나 소송에서 승소 판결을 받은 후에도 조합 측에서 납입금, 분담금을 반환해주지 않아 당황하시곤 합니다.

한 가지 유의하셔야 할 점 중 하나는 지역주택조합 사업에 사용되는, 조합원들이 납입한 분담금은 대부분 신탁사 계좌에 보관되어 있습니다.

보통 지역주택조합 혹은 업무 대행사가 본격적인 사업에 착수하게 되면 계약금 및 중도금을 납부한 뒤 신탁사와의 대리 사무 계약을 체결하게 됩니다. 

해당 계약을 통해 조합원들이 출자하는 금액은 모두 신탁사에서 관리를 해주게 되며, 지역주택조합 총회를 통해 선정된 금융사에서 중도금을 현금으로 지급하지 못하는 조합원들을 대신해 진행해주는 대출에 대한 대출금 역시 신탁사에서 관리를 진행합니다.

또한 신탁사에서는 시공사와 같은 사업 관계자들에게 공사비 등 용역 대금 지급 역시 진행하게 됩니다. 다만 용역 대금 지급 시에는 지역주택조합, 금융사, 시공사 등 대리사무계약 주체의 승인이 있어야 합니다.

이처럼 신탁사는 절차적 요건 하에 자금을 인출해주고 관리하는 구조입니다.

때문에 조합 측에서는 이를 이용하여 조합원이 지역주택조합 승소 판결을 받았어도 '아직 환불 요청서가 들어오지 않았다.', '우리에게는 돈이 없는 상황이다.'라는 식으로 납입금 반환을 미루기도 합니다.

 

지역주택조합 승소 판결을 받았음에도 내가 낸 납입금, 반환금을 돌려받지 못하는 상황이 발생한다면 답답하고 막막한 감정이 앞설 것입니다.

그러나 조합 측에 돈이 없다고 해도 신탁사 측에서는 조합원들의 출자금을 관리하고 있는 만큼, 자금 회수를 위해서는 지역주택조합을 상대로 대응하는 동시에 신탁사 쪽으로 초점을 옮겨서 파악해봐야 합니다.

가장 먼저 해볼 수 있는 대응은 바로 지역주택조합을 상대로 계약 무효 또는 취소를 위한 부당이득반환청구 소송입니다. 

지역주택조합 측의 기망행위 등으로 인하여 부당 계약을 체결하게 되었고 그로 인한 가입이 이루어진 상황이라면 그에 따른 계약 취소 및 납입금 반환을 도모해볼 수 있도록 해야 합니다.

그 다음으로 해볼 수 있는 대응은 신탁사를 대상으로 한 자금 인출 요건 확보입니다.

지역주택조합이 나에게 납입금을 반환해야 할 의무가 인정되는 상황이라면 신탁사에 대해서도 판결 원리금을 인출해달라는 의사 표시를 해달라는 명령을 함께 받아둘 수 있어야 합니다.

이후 조합원의 입장에서는 신탁사에 대하여 자금 인출 채권 압류, 추심금 청구소송 제기 등의 대응을 통해 자금 반환 청구 전략을 세울 수 있습니다.

다만 지역주택조합과 신탁사 사이의 자금 관리를 위한 대리 사무 계약 체결 조항 요건이 어떤지에 따라 대응 방향성이 조금씩 달라질 수 있는 만큼, 보다 자세한 사항은 부동산 법률 상담을 통해 확인 후 대처 해보시기 바랍니다.

 

지역주택조합은 장단점이 굉장히 명확한 제도인 만큼, 지역주택조합 소송을 진행하려 한다면 대응 방향성에 대해서도 고민을 해봐야 합니다.

특히 기존에 납입한 납입금 및 분담금에 대해서는 조합 측에서 반환해주려 하지 않을 가능성이 높은 만큼, 지역주택조합 소송 과정에서 어떻게 돌려받을 수 있을지 여러 방면으로 모색해보도록 해야 합니다.

이러한 과정을 홀로 진행하기란 쉽지 않은 것이 사실이기에, 지역주택조합 소송을 준비하고 계신다면 부동산 관련 법률 조언이 가능한 변호사의 도움을 받아 대응에 나서보시기를 권장 드립니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.