민간임대주택 매매예약금, 송금하기 전에 신중하게 생각해야 합니다.

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

내 집 마련을 위해 부동산 매매를 알아보고 계시는 분들이시라면, 한 번 쯤은 "대출 90%까지 가능", "현재 매매 자금이 없어도 분양 계약 가능"이라는 문구를 보신 적 있으실 것입니다.

이는 보통 일반 부동산 매매 거래가 아니라 민간임대주택 매매예약금을 이용한 거래인 경우가 많습니다.

부동산 매매에는 적지 않은 돈이 필요한 만큼, 당장 자금이 없어도 훗날 분양까지 가능한 계약 체결을 할 수 있다는 말은 매우 좋은 계약인 것처럼 느껴지기 쉽습니다. 실제로 이러한 사유로 인해 계약을 고려하시는 분들도 많습니다.

그러나 민간임대주택 매매예약금은 섣부르게 일단 내고 볼 돈이 아닙니다.

자칫 잘못하면 복잡한 부동산 법률 문제에 얽혀서 난처한 상황에 처할 수 있다는 점을 고려하셔야 합니다.

오늘은 '민간임대주택 매매예약금'이란 무엇인지, 왜 해당 자금에 대하여 송금 전 주의를 기울여야 하는 것인지에 대하여 보다 상세하게 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

'민간임대주택 매매예약금'이란, 간단하게 설명하자면 민간임대주택을 훗날 분양받는 것을 전제로 하여 별도의 계약을 체결한 뒤 납부하는 계약금입니다.

얼핏 들으면 임대차계약을 체결할 때 지불하는 보증금을 떠올리기 쉽지만, 실제로는 임대차계약 과정에서 필수로 포함된 전월세보증금과는 다른 성격을 지니고 있습니다.

민간임대주택 매매예약금의 경우에는 민간임대주택의 입주자 모집 공고를 보고 찾아온 입주자가 대출 가능 여부를 확인한 뒤 입주 신청 및 임대차 계약을 체결하고, 이후 별도의 매매예약 계약을 체결한 뒤 지불하는 금액입니다.

이후 민간임대주택에 대한 대출이 실행되면 입주자는 해당 주택으로 입주를 진행하게 됩니다.

정리하자면 민간임대주택 매매예약금은 임대차계약과 매매예약 계약이 함께 진행되는 구조 속에서, 임대차계약과는 별도의 계약으로 체결되는 계약을 통해 지불되는 금액입니다.

민간임대주택 매매예약금을 송금하기 전 주의해야 할 점은 바로 해당 금액이 전월세보증금과는 다른 성격을 지니고 있다는 점입니다.

전월세보증금의 경우에는 보증보험 가입이 가능하기 때문에 법적 보호도 가능하고 계약 종료 시 반환해야 할 의무가 있습니다.

그러나 민간임대주택 매매예약금의 경우에는 보증 적용이 제한적이기 때문에 법적 보호도 어렵고 별도의 계약으로 처리되는 금액이기 때문에 반환 안정성도 낮습니다.

또한 민간임대주택 매매예약금은 이중 리스크로 인해 금전적 부담이 막대해지는 결과로 이어질 위험이 높기도 합니다.

A라는 민간임대주택이 있고 해당 주택의 시행사 측에서 6억 원의 주택담보대출이 가능할 것이라고 홍보한다는 가정을 해보도록 하겠습니다.

만약 임대기간이 종료되고 아파트 시세가 8억 원이라면 주택담보대출 가능 금액은 비규제 소재 주택임을 가정했을 때 약 5억 원이 나올 것이고, 일시상환 필요 금액은 6억 원에서 5억 원을 뺀 1억 원이 될 것입니다.

그런데 만약 여러 사정으로 집값이 하락하게 된다면 담보가치가 감소하게 될 것이고, 그로 인해 주택담보대출 가능 금액 역시 축소될 것이기 때문에 상환 부담이 증가하게 될 것입니다.

동일하게 A라는 민간임대주택이 있다고 했을 때, 해당 주택의 임대기간 종료 후 아파트 시세가 6억 원이라면 향후 주택담보대출 예상 가능 금액은 4억원이 될 것이고 일시상환 금액은 2억 원이 될 것입니다.

여기서 매매하려는 민간임대주택이 규제 지역에 위치해있거나, 금리 상승이나 소득 변화 등의 변동이 발생한다면 금전적 부담은 더욱 커질 수도 있습니다.

이와 같이 민간임대 매매예약금은 무작정 송금했다간 법적 보호를 받지 못하는 상황에 처할 수도 있으며 추후 재정적 부담까지 짊어져야 할 수 있기 때문에 절대 섣부르게 입금부터 해서는 안 됩니다.

민간임대주택 매매예약금을 내기 전에는 반드시 내가 내는 돈이 보증금인지, 아니면 매매예약금인지를 확인해야 합니다. 두 금전의 유형과 성향이 다른 만큼 훗날 반환 가능 여부도 달라질 수 있기 때문에 계약 구조를 이해하는 과정도 필요합니다.

또한 반환보증 가능 여부 역시 확인하여 혹시라도 대출이나 여러 금전적 문제가 발생했을 때 내 돈이 보호받을 수 있는지의 여부 역시 살펴볼 수 있어야 합니다.

여기에 더해 분양 전환 시점에 대출이 얼마나 가능한지의 여부는 필수로 확인해야 하며, 내 소득 수준으로 월 상환액이 가능한지의 여부 역시 파악해야 합니다.

자칫 잘못하면 막대한 자금 부담을 져야 하는 위기에 몰릴 수도 있는 문제인 만큼, 민간임대주택 매매예약금 문제에 대해서는 각별히 신중을 기하실 수 있도록 유의하시기 바랍니다.

 

내 명의의 집을 마련하기 위해 많은 고민을 하다가 민간임대주택을 매매하기로 결심했을 때, 일단 민간임대주택 매매예약금을 내야 한다는 얘기에 돈을 보냈다가 훗날 예상치도 못한 막대한 자금난에 놓이는 분들이 계십니다.

이러한 자금난을 미리 방어하기 위해서는 민간임대주택 매매예약금을 지급하기 전, 반드시 계약 구조를 한 번 더 확인하고 내가 감당할 수 있는 금액이 맞는지를 파악해야 합니다.

나의 자산을 지키는 일은 내가 신중하게 대처하는 태도가 우선시되어야 한다는 점을 기억하시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.