임차권등기명령, 임대차계약 종료 후에도 임대인이 보증금 미반환 상태라면

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

많은 분들이 집을 구하실 때 매매로 집을 구하기에는 집 값이 너무 비싼 탓에 전세나 월세 임대차계약을 체결한 뒤 거주하시곤 합니다. 

그리고 임대차계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 돌려줘야 하며, 임차인은 보증금을 돌려받은 뒤 머무르고 있던 부동산에서 퇴거해야 합니다. 

그런데, 임대차계약이 종료된 시점임에도 간혹 임대인 측에서 '돈이 없다.', '일단 돈이 들어오는 대로 줄테니 먼저 이사를 가 있어라.'라는 식으로 보증금 반환을 회피하는 상황이 발생하기도 합니다.

임차인의 입장에서는 보증금이 전재산이 경우가 적지 않은 만큼, 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 상당히 난처할 수밖에 없을 것입니다. 더불어 전세 사기가 급증하는 요즘, 이러다 영영 돈을 돌려받지 못하는 것은 아닐지 불안한 마음이 앞서기도 합니다.

이럴 때일 수록 임차인은 자신이 활용할 수 있는 다양한 제도들을 적극적으로 활용하여 임대인으로부터 보증금을 돌려받을 수 있도록 해야 하는데요. 활용해볼 수 있는 다양한 제도들 중 하나가 바로 '임차권등기명령'입니다.

오늘은 '임차권등기명령'이란 무엇인지, 신청을 위해서는 어떠한 요건을 충족해야 하는지, 신청 시 발생하는 효과는 무엇인지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

전세나 월세로 거주하다가 임대차계약이 만료되어서 다른 곳으로 이사를 가려 한다면, 임대인으로부터 보증금을 돌려받아야 합니다. 보통은 돌려받은 보증금을 다음 거주지 계약금으로 활용하여 새로운 집을 구하는데 활용하기 때문입니다.

그런데 임대인이 보증금을 돌려주지 않은 채 '나중에 돌려줄테니 조금만 기다려라.'라는 식으로 계속 돈을 돌려주기를 미루기만 한다면, 돈은 돈대로 날리고 이사를 가야 하는데도 가지 못하는 난처한 상황이 벌어지게 됩니다.

특히 주택임대차보호법의 경우 주택의 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 보고 있습니다. 

때문에 보증금을 받지 못했음에도 그대로 이사를 가버린다면 보증금을 돌려 받아야 하는 임대차 매물에 대한 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 날려버리는 최악의 사태가 발생하게 될 수도 있습니다.

이러한 문제를 해결하기 위해 활용할 수 있는 제도가 바로 '임차권등기명령' 제도입니다.

임차권등기명령은 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 해주는 제도입니다. 때문에 임차인은 해당 제도를 통해 본인의 권리를 지키는 일이 가능해집니다.

 

'임차권등기명령' 제도는 임차인이라면 언제든지 신청할 수 있는 제도라고 생각하기 쉽지만, 주택임대차보호법에 따라 일정 요건이 성립되어야 합니다.

만약 임대차 계약이 종료되었음에도 보증금이 반환되지 않은 경우라면, 임차인은 임차권등기명령 신청이 가능합니다. 이는 해지 통고에 따라 임대차가 종료되었거나 합의 하에 계약이 해지된 경우에도 마찬가지로 신청이 가능합니다.

또한 보증금을 전액 돌려받지 못한 경우는 물론 일부만 돌려받은 상황에 대해서도 임차권등기명령 신청이 가능합니다.

임대차계약 종료 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않은 상태일 시, 임차인은 ⓐ 사건의 표시 ⓑ 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록 번호 ⓒ 임대차 목적물에 대한 표시 ⓓ 미반환 상태의 보증금액 및 차임 ⓔ 신청 취지 및 이유를 기재한 신청서를 작성하여 서명해야 합니다.

이후 해당 서류를 임대차 목적물의 소재지를 관할하는 지방법원이나 지방법원지원, 혹은 시·군 법원에 접수해야 합니다.

이 때 임차인은 해당 서류를 내면서 ① 임대인 소유로 등기된 부동산의 등기사항증명서 (임대인의 소유가 아닐 시 건축물대장 등 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 수 있는 서면) ② 임대차계약증서 ③ 임대차계약을 체결한 부동산을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 등을 함께 첨부하여 제출하도록 해야 합니다.

관할 법원은 임차권등기명령 신청에 대한 재판을 변론 없이 할 수 있으며, 결정에 대해서는 당사자에게 송달되어야 합니다.

그리고 임대인에게 그 결정이 송달된 때, 또는 임대인에게 임차권등기명령의 결정을 송달하기 전 임차권 등기의 기입을 촉탁하여 촉탁등기가 된 때부터 효력이 발생하게 됩니다.

임차권등기명령의 가장 큰 효과는 바로 대항력이나 우선변제권을 취득한다는 점입니다. 

임차인이 이후 이사를 가더라도 여전히 이전의 임대차 부동산 매물에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되기 때문에, 보증금 변제 시 우선하여 받을 수 있습니다.

또한 법적으로 신청을 진행하기 전, 등기부등본에 임차권등기명령 신청 기록이 남는 사실에 부담을 느낀 임대인 입장에서 먼저 보증금을 돌려주는 상황 역시 기대해볼 수 있습니다.

여기에 더해, 대항력이나 우선변제권을 아직 취득하지 않은 상황이었다면 임차권등기명령을 통해 취득하여 권리 주장을 도모해볼 수 있습니다.

다만 대항력과 우선변제권의 취득 여부는 임차권등기를 마친 시점을 기준으로 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차주택에 대한 저당권 등의 담보권이 설정되었다면 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수 없는 점 유의하시기 바랍니다.

 

한동안 머물던 집에서 떠나기 위해 임대인에게 보증금을 돌려달라는 요청을 했으나 임대인이 돈을 돌려주기를 차일피일 미루기만 하고 있는 상황이라면 당혹스러운 상황일 수밖에 없습니다.

결국 임대인이 돈을 돌려주지 않다가 임대차계약이 만료된다면 어떻게 해야 할지 난처한 기분도 앞설 것입니다.

하지만 이럴 때일 수록 적극적이고 발 빠른 대응이 중요합니다.

부동산 법률에 대해 잘 알고 있는 변호사와 함께 하여서, 위기 상황에 필요한 대응 전략이 무엇인지를 파악하고 그에 맞는 대처 방향성을 수립하여서 대책 마련에 나서보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.