부동산 이중계약, 내가 살아야 하는 집에 다른 세입자가 들어온다면

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

거주해야 할 집이 필요한 상황이라면 마음에 드는 동네의 여러 집을 둘러보다가 마음에 드는 집을 찾게 되면, 해당 집에 대해 임대차 계약을 체결한 뒤 이사갈 날을 기다리게 될 것입니다. 

그런데, 이사 갈 날이 머지 않은 어느 날 내가 들어가야 하는 집에 이미 또 다른 세입자가 먼저 들어와 살게 되었다는 소식을 듣게 된다면 상당히 당황스러울 것입니다. 이는 바로 다양한 부동산 사기 수법들 중 하나인 '부동산 이중계약' 수법입니다.

보통 임대차 계약 사기라고 하면 보증금을 돌려받지 못하는 전세사기만을 생각하지 못하지만, '부동산 이중계약' 사기 역시 빈번하게 발생하는 수법 중 하나이기 때문에 상당히 조심해야 하는 문제 중 하나입니다.

자칫 잘못하면 내 돈도 날리고 거주지도 마련하지 못해 갈 곳도 잃어서 이도저도 하지 못하는 상황이 발생하게 되는 만큼, 부동산 이중계약 사기 피해가 발생했다면 조속하게 대응에 나서서 위기 상황에 대한 대처를 진행해보시기 바랍니다.

오늘은 부동산 이중계약은 어떤 수법으로 진행되는지, 만약 피해를 입게 된 상황이라면 무슨 대처를 하는 것이 좋을지를 모색해보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

부동산 이중계약의 경우 말 그대로 하나의 부동산에 대해 두 명의 상대방과 각각 별도의 중복 임대차 거래를 체결하는 행위를 의미합니다.

이러한 중복 거래를 체결하게 되는 사유는 여러가지가 존재하는데요.

가장 흔히 발생하는 경우는 임대인 측에서 기존 임차인 A와 임대차 계약을 체결하기로 하고 전세자금을 이미 받았음에도, 이미 계약을 체결한 부동산을 또 다른 임차인 B에게 다시 임대해주는 사례입니다.

해당 사례의 경우 하나의 부동산에 실제 점유자와 등기 명의자가 달라서 보증금 미반환 등의 피해가 발생했을 때 대응이 더욱 복잡해질 수 있다는 큰 단점이 있습니다.

그 다음으로 많이 발생하는 사례는 바로 중개업자의 과실입니다. 중개업자 측에서 이미 계약이 완료된 매물에 대하여 확인을 제대로 진행하지 않은 채 중개를 진행하여 문제가 발생하는 것으로, 이에 대해서는 중개업자 측의 과실이 인정됩니다.

또한 실제 소유자와 등기 명의자가 다른 부동산 매물에 대하여 명의자가 소유자의 동의 없이 제3자와 거래를 체결해버릴 때도 부동산 이중계약이 체결되기도 합니다.

이 외의 부동산 이중계약 사례로는 준공되지 않은 건물의 분양권이나 입주권에 대한 중복 양도로 인해 부동산 이중계약을 하면서 실제 권리자가 불투명해지는 경우가 있습니다.

 

부동산 이중계약은 단순 착오에서 벌어지는 사례보단 이미 계약을 체결한 부동산을 이용하여 보증금이나 중개 비용을 편취하기 위한 목적으로 임대인이나 공인중개사가 사기 행각을 벌이는 사례가 대다수입니다.

때문에 부동산 이중계약 피해를 입은 상황이라면 가장 먼저 임대인이나 공인중개사에 대한 사기죄 형사고소를 고민해볼 수 있도록 해야 합니다.

형법 제347조의 사기죄는 타인을 기망하여 재물이나 재산상의 이익을 얻거나 제3자로 하여금 이익을 얻게 함으로써 성립하는 범죄로, 임차인의 입장에서는 임대인 혹은 공인중개사의 기망 행위로 인하여 이중 계약 피해를 입은 것이기 때문에 명백한 사기 범죄 피해에 해당됩니다.

다만 무조건 부동산 이중계약 사기 피해를 입었다는 식으로 고소를 하려고 하기보단, 우선 자신이 임대인 혹은 공인중개사의 기망 행위에 속아서 임대차계약을 체결했다는 사실을 입증할 근거를 수집하여 제시할 수 있어야 합니다.

피해 사실을 증명할 수 있는 근거가 없다면 고소를 한다 해도 의미가 없을 것이지만, 부동산 사기 관련 법률 지식이 없는 일반인이 이를 수집하기란 생각보다 더 어려울 수 있습니다.

따라서 해당 사안에 대해서는 법률 조력이 가능한 변호사의 도움을 받아 증거 수집 및 대응에 나서보시기 바랍니다.

부동산 이중계약 사실을 알게 되었을 때 많은 분들이 가장 먼저 하게 되는 고민은 바로 '내 권리는 보호받을 수 있을까?'입니다. 

계약을 위해 계약금, 혹은 중도금까지 지불한 상황에서 이미 다른 사람이 먼저 계약까지 완료한 상황이라면 당연히 내가 이미 지불한 금전에 대한 반환이 가능한지의 여부는 물론 부동산 이중계약에 얽혀서 이도저도 하지 못하는 것은 아닐까 걱정될 수밖에 없습니다.

이럴 때에는 가장 먼저 등기부등본을 열람해보도록 해야 합니다. 해당 부동산의 등기부등본을 확인하여 소유권이 변경되었는지의 여부를 확인한 뒤, 상황에 맞는 적절한 대처가 이루어질 수 있도록 해야 합니다.

부동산 이중계약에 대해서는 계약 무효 및 해제 민사소송을 청구하는 것으로 대응해야 합니다. 

민법 제110조에서는 사기나 강박에 의한 의사표시는 취소할 수 있다고 명시하고 있는 만큼, 임대인이나 공인중개사의 기망 행위로 인한 사기 계약이었음을 증명할 수 있는 근거를 기반으로 한 계약 무효 소송 진행에 나서야 합니다.

또한 이미 지불한 계약금이나 중도금에 대해서는 손해배상 및 부당이득 반환 청구 소송을 통하여 돌려받을 수 있도록 해야 합니다.

다만 여기서 중요한 점은, 해당 소송만 진행할 시 소송 진행 도중 상대 측에서 본인 명의의 재산을 제3자에게 미리 빼돌려놓는 등의 행위를 벌여서 정작 소송이 끝난 후에는 한 푼도 남아있지 않아 돈을 받지 못하는 상황이 벌어질 수 있습니다.

이를 방어하기 위해서는 본격적인 소송 전, 미리 가압류나 처분금지 가처분 신청을 통해 추가 피해 방지에 나설 수 있도록 해보시기 바랍니다.

 

내가 살 곳을 마련하기 위한 임대차 계약을 체결하려 했을 뿐인데 부동산 이중계약 사기 피해를 당해서 당장 거리로 내몰릴 위기에 처하고 돈도 잃을 위기에 놓인다면 상당히 난처하고 곤란할 수밖에 없습니다.

이럴 때일 수록 피해를 최소화하고 피의자들에 대한 법적 처벌이 내려질 수 있도록 적극적인 대응이 이루어져야 합니다.

부동산 형사 사건 관련 다수의 대응에 진행해 본 바 있는 변호사들과 함께 하셔서 법률 상담부터 실제 대처까지, 위기 상황에 필요한 조치를 취해보셔서 상황 해결에 나서보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.