지역주택조합 탈퇴, 지주택 가입 후 계약 해지 철회를 고민하고 계시는 상황이시라면?

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

지역주택조합은 일반 분양보다 저렴하다는 설명과 빠른 사업 진행 가능성에 많은 분들이 내 집 마련의 꿈과 기대를 걸고 가입을 결정하십니다. 

그러나 현실은 사업 지연이나 추가 분담금 문제로 인해 갈등이 커지고, 결국 지역주택조합 탈퇴 방안 모색으로 이어지는 경우가 적지 않습니다.

지역주택조합 탈퇴는 생각보다 쉽지 않은 문제이고 납부한 분담금에 대해 반환받는 문제 역시 큰 분쟁으로 이어지는 사례들이 많은 것이 사실입니다. 그렇기에 기본적으로 지역주택조합은 가입 전부터 신중해야 합니다.

그러나 이미 가입한 후이며 문제가 발생했다면 지역주택조합 탈퇴 가능성과 법적 대응 방향을 정확히 검토할 필요가 있습니다.

 

지역주택조합, 이하 '지주택'은 간단하게 설명하자면 무주택세대주 또는 무주택 근로자의 주택마련을 위한 제도로, 동일 지역 범위 내에 거주하는 주민이 주택 혹은 아파트 주택 건설을 위해 조합을 설립한 뒤 직접 사업 시행의 주체가 되어 진행하는 사업 시행 방식입니다.

여기서 말하는 '조합'은 법인의 일종으로 토지 매입이나 건설사와의 도급계약 체결, 금융 약정 등을 자기 책임 하에 행하게 됩니다.

지주택 설립을 위해서는 해당주택 건설대지의 80% 이상의 토지에 대한 토지 사용 승낙서, 창립 총회의 회의록, 조합장 선출 동의서, 조합원 명부, 사업 계획서 등을 첨부하여 주택조합의 주택건설 대지를 관할하는 시장, 군수, 구청장에게 제출해야 합니다.

또한 조합원의 자격은 주택조합 설립인가 신청일로부터 해당 조합 주택의 입주 가능일까지 무주택 세대주 및 전용면적 85㎡ 이하 주택을 1채 이하 소유한 세대주여야 하며, 조합 설립 인가 신청일 기준으로 해당 지역에 6개월 이상 거주해온 자여야 합니다.

 

지주택은 청약통장이 필요없고 청약 경쟁 순위와 관계없으며 분양가가 비교적 저렴하다는 점 때문에 많은 사람들의 이목을 집중시키곤 합니다. 

특히 부동산 가격이 빠르게 치솟고 있는 요즘, 상대적으로 저렴하게 내 집 마련을 할 수 있는 지주택을 알아보는 사람들이 늘어나는 추세입니다. 

그러나 지주택은 여러 위험 요소가 많은 만큼, 단순히 저렴하다는 사실만 가지고 무작정 지주택 계약을 체결해서는 안 됩니다. 지주택은 조합 가입 요건 자체가 까다롭고, 토지 확보율이 예상보다 낮아 사업이 수년씩 지체되는 경우가 생각보다 많습니다.

또한 사업 지체 발생 시 추가 분담금 요구로 이어질 가능성이 높으며, 이 외에도 사업 방향성이나 시공사 선정, 자금 운영 문제를 둘러싸고 조합원간 내부 분쟁이 벌어지는 사례들도 흔히 벌어집니다.

여기에 더해 조합 측에서 내건 '확정 동, 호수 보장', '추가금 절대 없음', '언제든 전액 환불 보장'과 같은 광고 문구만을 믿고 계약했다가 뒤늦게 사업이 제대로 진행되지 않음을 파악하고 지역주택조합 탈퇴를 알아보시는 경우도 많이 볼 수 있습니다.

다만 지역주택조합 탈퇴는 단순 변심만으로는 어려운 문제이기 때문에, 충분한 검토 없이 가입했다간 금전적 손해는 물론 정신적 스트레스까지 떠앉을 가능성이 높으므로 신중한 계약이 요구됩니다.

 

기본적으로 조합원 보호를 위해 가입 후 30일 이내에는 자유롭게 가입 의사를 철회하여 비교적 수월하게 지역주택조합 탈퇴가 가능합니다.

그러나 대부분의 지역주택조합 탈퇴의 경우, 가입 후 30일이 지난 상황인 사례들인데요. 이러한 상황에서는 단순 변심만으로는 지역주택조합 탈퇴가 어려울 가능성이 높습니다.

이럴 때 가장 먼저 파악해봐야 할 부분은 바로 조합 측에서 허위, 과장 광고를 했는지 혹은 기망행위가 있었는지의 여부입니다.

만약 조합 측에서 조합원을 모집할 당시 토지 확보율을 과장하여 광고를 했거나, 확정되지 않은 동이나 호수를 약속하며 계약을 유도했거나, 혹은 '안심보장증서'를 내세우면서 사실상 이행 불가능한 환불 조건을 제시했다면 이를 근거로 계약 취소를 주장해볼 수 있습니다.

또한 착공 일정이 수년간 미뤄지고 있거나 부지 확보가 사실상 불가능하여 사업 운영의 가능성이 낮은 상황이라면, 혹은 조합 내부에서 자금 횡령 등의 회계 부정이 발생하여 더 이상 계약 유지가 어렵다고 판단되는 상황이라면 이 역시 지역주택조합 탈퇴의 근거로 활용해볼 수 있을 것입니다.

지역주택조합 탈퇴, 쉬운 사안은 아닙니다. 그렇다고 해서 무조건 포기할 것은 아니며 계약서와 계약 당시의 광고, 안심보장증서 등의 자료를 확보한 뒤 법률 검토를 받아 탈퇴 가능 여부를 분석해보고 대응해볼 수 있도록 해야 합니다.

 

지주택 사업은 성공적으로 진행된다면 저렴한 가격으로 내 집 마련을 할 수 있다는 큰 이점이 있지만 사업 지연, 추가 부담금으로 인한 막대한 경제적 부담, 기망 행위 및 내부 갈등으로 인한 사업 와해의 가능성 역시 간과할 수 없습니다.

또한 해당 문제가 장기화된다면 조합원의 입장에서는 경제적, 정신적 부담이 커질 수밖에 없습니다. 

때문에 혹시라도 지역주택조합 탈퇴를 고민하고 계신다면 계약서 및 관련 자료들을 면밀히 검토하셔서 적절한 대응이 이루어질 수 있도록 조치 취해보셔야 합니다.

결국 지역주택조합 탈퇴 문제는 계약 구조에 대한 이해와 사실관계 분석이 핵심인 만큼, 법리적 근거를 충분히 준비하고 파악한 뒤 신속히 대응 방향성을 모색하고 검토한다면 긍정적 결과를 기대해볼 수 있을 것입니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.