오랫동안 농지나 임야를 경작·관리해 왔으나 등기부상 소유자가 다른 사람으로 남아 있는 경우, 토지점유취득시효를 검토해봐야 합니다.

다만 장기간 토지를 이용했다는 사실만으로 취득시효가 인정되는 것은 아닌데요. 

해당 토지를 실제로 지배·관리했는지, 소유의 의사로 평온하고 공개적으로 점유했는지, 이러한 점유가 중단되지 않고 20년간 이어졌는지 등을 확인해야 하며 토지점유취득시효 요건을 갖췄다 해도 실제 소유권을 취득하기 위해서는 별도의 절차를 거쳐야 합니다.

법무법인 일로 문건일 대표변호사는 “토지점유취득시효 사건은 수십 년 전부터 이어진 점유관계를 현재 남아 있는 자료로 증명해야 한다. 취득시효를 주장하기 위해서는 과거 항공사진과 건물·담장 사진, 경작 자료, 매매계약서, 상속자료, 등기사항증명서와 폐쇄등기부 등을 확보해 점유 경위를 시간순으로 정리할 필요가 있다”고 설명했습니다.

또한 문건일 대표변호사는 “토지점유취득시효 분쟁에서는 확보한 자료를 법적 요건에 맞춰 제시하는 과정도 중요하다. 각 자료가 점유 개시 시점과 자주점유, 점유의 계속성을 어떻게 뒷받침하는지 구체적으로 주장해야 한다. 토지 인도나 철거 요구를 받은 경우에는 부동산 전문 변호사의 조력을 받아 증거관계를 정리하고 소유권이전등기청구 등 필요한 절차를 준비할 필요가 있다”고 조언했습니다.

오랫동안 농지나 임야를 경작·관리해 왔으나 등기부상 소유자가 다른 사람으로 남아 있는 경우가 있다. 부모나 조부모 때부터 사용해 온 토지이거나, 토지를 매수하고도 이전등기를 마치지 못한 경우 현재 소유권을 주장할 수 있는지가 문제된다.

이와 같은 상황에서 검토되는 제도가 토지점유취득시효다. 민법 제245조 제1항은 20년간 소유의 의사로 평온·공연하게 부동산을 점유한 사람은 등기함으로써 소유권을 취득한다고 규정한다.

다만 장기간 토지를 이용했다는 사실만으로 취득시효가 인정되는 것은 아니다. 해당 토지를 실제로 지배·관리했는지, 소유의 의사로 평온하고 공개적으로 점유했는지, 이러한 점유가 중단되지 않고 20년간 이어졌는지 등을 확인해야 한다. 점유를 이어받았다면 전 점유자의 기간을 합산할 수 있는지, 실제 점유 범위가 어디까지인지도 확인해야 한다.

이 가운데 분쟁에서 특히 자주 다투는 부분은 소유자처럼 점유한 ‘자주점유’에 해당하는지 여부다.

자주점유 여부는 점유자의 주관적인 생각만으로 결정되지 않는다. 법원은 매매·증여·상속 등 토지를 사용하게 된 경위와 담장 설치, 경작 및 관리 상태, 사용료 지급 여부 등을 종합해 판단한다. 소유자의 허락을 받아 사용했거나 임차료를 지급해 온 사실이 있다면 타인의 소유권을 인정한 ‘타주점유’로 판단될 수 있다.

점유 기간 20년의 기산점도 확인해야 한다. 상속이나 매매를 통해 점유를 승계한 경우 전 점유자의 기간을 합산할 수 있지만, 전 점유자의 점유에 문제가 있었던 때에는 그 사정도 함께 이어질 수 있다. 점유 개시일을 임의로 정할 수 있는 것은 아니므로 점유가 시작된 시점과 승계 과정, 등기명의 변동 내역을 시간순으로 확인해야 한다.

소유권이 변동된 시점도 결과에 영향을 미친다. 취득시효가 완성된 뒤에도 이전등기를 하지 않은 상태에서 제3자가 소유권이전등기를 마친 경우, 원칙적으로 해당 제3자에게 취득시효 완성을 주장하기 어려울 수 있다. 토지가 처분될 가능성이 있는 상황에서는 소유권이전등기청구소송과 함께 부동산처분금지가처분도 검토할 필요가 있다.

토지점유취득시효 요건을 갖춘 점유자도 실제 소유권을 취득하기 위해서는 별도의 절차를 거쳐야 한다.

정해진 요건을 충족한 점유자는 등기명의인을 상대로 소유권이전등기를 청구할 수 있다. 점유 기간이 20년을 넘었다는 이유만으로 등기명의가 자동으로 변경되는 것은 아니다. 등기명의인이 협조하지 않는 경우에는 소유권이전등기청구소송을 통해 권리를 행사해야 한다. 이미 토지 인도나 건물 철거 소송이 제기된 상황에서는 소유권이전등기를 구하는 반소도 검토할 수 있다.

법무법인 일로 문건일 대표변호사는 “토지점유취득시효 사건은 수십 년 전부터 이어진 점유관계를 현재 남아 있는 자료로 증명해야 한다. 취득시효를 주장하기 위해서는 과거 항공사진과 건물·담장 사진, 경작 자료, 매매계약서, 상속자료, 등기사항증명서와 폐쇄등기부 등을 확보해 점유 경위를 시간순으로 정리할 필요가 있다”고 설명했다.

이어 “토지점유취득시효 분쟁에서는 확보한 자료를 법적 요건에 맞춰 제시하는 과정도 중요하다. 각 자료가 점유 개시 시점과 자주점유, 점유의 계속성을 어떻게 뒷받침하는지 구체적으로 주장해야 한다. 토지 인도나 철거 요구를 받은 경우에는 부동산 전문 변호사의 조력을 받아 증거관계를 정리하고 소유권이전등기청구 등 필요한 절차를 준비할 필요가 있다”고 조언했다.

출처 : 토지점유취득시효, 20년 넘게 사용한 토지의 소유권 주장할 수 있을까 < 소비자 < 산업 < 기사본문 - 이넷뉴스