오늘 이 글은 새 아파트를 분양받아 들어갔는데 예기치 못한 하자를 발견해서 거주가 어렵다고 판단하여 하자보수보증금을 청구해야겠다는 생각이 드신 분들을 위해 작성되었습니다.

분양받은 아파트에 입주하게 되면 새 아파트이기 때문에 정상적인 상태로 사용할 수 있을 것이라 기대하기 마련인데, 벽에 균열이 생기거나 창호 주변으로 물이 스며들고 타일이 들뜨는 등의 문제를 발견하면 당혹스러울 수밖에 없습니다.

이러한 하자에 대해서는 신속하게 보수를 요청하고자 할 텐데, 모든 하자에 대해 같은 기준으로 보수를 요구할 수 있는 것은 아닙니다. 어떤 하자인지, 담보책임기간이 얼마나 남았는지, 하자보수보증금을 청구할 수 있는 상황인지가 각 상황별로 다를 수 있기 때문입니다.

때문에 부동산 하자 관련 문제가 발생했다면 하자보수보증금을 단순히 '하자가 생기면 바로 받을 수 있는 돈'으로 인지해서는 안 됩니다. 하자보수보증금은 사업주체의 하자보수 의무 책임과 연결되어 있기 때문에 법적으로 따져봐야 하는 문제입니다.

공동주택관리법 시행령 제37조는 공동주택의 하자를 크게 내력구조부별 하자와 시설공사별 하자로 구분합니다.

• 내력구조부별 하자

내력구조부별 하자는 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴되었거나, 구조안전상 위험을 초래하거나 그 우려가 있을 정도의 균열·침하 등이 발생한 경우입니다.

단순한 외관상 흠집과 달리 건물의 안전성과 직접 연결되는 하자라는 점에서 책임기간도 길게 정해져 있습니다.

• 시설공사별 하자

시설공사별 하자는 공사상의 잘못으로 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 누수, 누출, 탈락, 작동 또는 기능불량 등이 발생하여 안전상·기능상 또는 미관상 지장을 초래하는 경우를 말합니다.

공동주택관리법 시행령에 따르면 내력구조부 하자의 담보책임기간은 10년이고, 시설공사는 공종에 따라 2년·3년·5년으로 나뉘기 때문에 실제 하자보수보증금 분쟁에서는 하자의 원인이 무엇인지에 따라 적용되는 책임기간이 달라집니다.

따라서 하자보수보증금을 검토할 때에는 눈에 보이는 현상만 기록하는 데 그치지 않고 발생 위치와 원인, 관련 공종을 함께 정리하는 것이 중요합니다.

하자담보책임기간은 하자가 발생한 위치나 공사의 종류에 따라 다르게 정해져 있습니다. 따라서 같은 시기에 발견된 하자라도 어느 공종에 해당하는지에 따라 책임을 물을 수 있는 기간이 달라질 수 있습니다.

기간	주요 대상 공종
10년	내력구조부, 지반공사
5년	대지조성, 철근콘크리트, 철골, 조적, 지붕, 방수공사
3년	옥외급수·위생, 난방·냉방·환기, 급·배수 및 위생설비, 가스, 목공, 창호, 조경, 전기·전력설비, 신재생에너지, 정보통신, 홈네트워크, 소방, 단열, 잡공사
2년	미장, 수장, 도장, 도배, 타일, 내부 석공사, 옥내가구, 주방기구, 가전제품 등 마감공사

하자보수보증금 청구 가능성을 판단할 때에는 ‘언제 문제가 발생했는가’와 함께 ‘어느 공종에서 발생한 하자인가’를 살펴야 합니다.

예를 들어 입주 후 3년이 지난 시점에 도배 들뜸이 문제 됐다면 2년의 담보책임기간이 쟁점이 될 수 있지만, 같은 시기에 방수공사의 잘못으로 누수가 발생했다면 5년의 책임기간을 검토할 수 있습니다.

만약 사실관계가 제대로 정리되지 않으면 하자보수보증금 관련 분쟁에서 청구 범위를 두고 다툼이 커질 수 있기 때문에, 공종을 단정하기 어렵다면 하자진단자료, 설계도서, 기존 보수내역 등을 함께 검토할 필요가 있습니다.

하자보수보증금은 사업주체가 하자보수를 제대로 이행하지 않는 경우에 대비하기 위한 재원으로, 공동주택관리법 시행령 제41조는 사업주체가 이를 현금으로 예치하거나 법에서 정한 기관의 보증에 가입하도록 하고 있습니다.

구체적인 하자보수보증금 금액은 동법 제42조에 기재되어 있습니다.

• 사업 형태에 따른 보증금 산정

대지조성과 공동주택 건설을 함께 하는 경우에는 공동주택 총사업비에서 대지의 조성 전 가격을 제외한 금액의 3%, 대지조성 없이 공동주택을 건설하는 경우에는 총사업비에서 대지가격을 제외한 금액의 3%가 기준입니다.

공동주택을 증축·개축·대수선하거나 리모델링하는 경우에는 허가신청서 또는 신고서상 해당 공동주택 총사업비의 3%가 하자보수보증금 기준이 됩니다.

건축허가를 받아 분양을 목적으로 공동주택을 건설하는 경우에는 법령상 표준건축비를 적용해 산출한 건축비의 3%를 기준으로 합니다.

• 건설임대주택의 분양전환

건설임대주택이 분양전환되는 경우에는 법에서 정한 하자보수보증금 금액에 전체 건설임대주택 세대 가운데 실제 분양전환되는 세대의 비율을 곱해 산정합니다.

하자보수보증금 분쟁에서 자주 놓치는 부분은 바로 담보책임기간의 시작일입니다. 같은 아파트라도 전유부분과 공용부분의 기산점은 다르기 때문입니다.

• 전유부분의 기산일

공동주택관리법 제36조에 따르면 전유부분은 입주자에게 실제로 인도한 날부터 담보책임기간을 계산합니다.

• 공용부분의 기산일

반면 복도나 외벽, 옥상 등 공용부분은 주택법에 따른 사용검사일 또는 건축법에 따른 사용승인일을 기준으로 계산합니다.

하자보수보증금 청구를 준비할 때에는 하자 발생 위치와 원인뿐 아니라 전유부분인지 공용부분인지, 사용검사일·사용승인일과 실제 인도일이 언제인지까지 함께 확인해야 합니다.

특히 누수가 세대 내부에서 확인되었더라도 원인이 옥상이나 외벽 등 공용부분에 있다면 단순히 세대 입주일만 기준으로 판단해서는 안 됩니다. 

책임기간 종료 무렵 하자가 발견됐거나 보수 요청을 여러 차례 했음에도 해결되지 않았다면 사진, 관리사무소 접수기록, 내용증명, 보수요청서 등의 자료를 토대로 대응에 나서야 할 수도 있습니다.

아파트 하자에는 공동주택관리법상 구체적인 기준이 마련되어 있지만 모든 부동산에 동일한 법률과 기간이 적용되는 것은 아닙니다.

상가나 단독주택, 오피스텔 등은 건물의 형태와 분양 구조, 계약관계에 따라 집합건물법이나 민법 등 다른 법률관계가 함께 문제될 수 있습니다.

따라서 하자보수보증금이 문제되는 상황에서는 해당 건물이 어떤 법률의 적용을 받는지, 하자가 어느 공종에 해당하는지, 담보책임기간의 기산일이 언제인지, 사업주체가 실제로 보수의무를 이행했는지를 순서대로 확인해야 합니다.

또한 반복적인 보수에도 같은 문제가 계속 발생하고 있거나 사업주체가 보수를 거부하고 있다면 하자보수보증금 청구 가능성만 따로 볼 것이 아니라 하자보수청구, 손해배상, 보증기관에 대한 청구까지 전체적인 법률관계를 함께 검토할 필요가 있습니다.

하자보수보증금 관련 문제가 장기화되고 있다면 하자의 종류와 발생 시기, 건물의 유형에 따라 적용되는 법률과 책임기간이 달라질 수 있는 만큼, 부동산 법률 상담을 통해 자신의 건물 유형과 계약관계, 하자 발생 시점에 맞는 대응 방법을 구체적으로 확인하시기 바랍니다.