사유지 무단사용, 부당이득반환 청구 소송 및 원상회복 손해배상까지 고민해야 하는 문제입니다.

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

만약 내 소유의 토지를 타인이 동의도 없이 마음대로 사용하고 있는 상황이라면 상당히 곤란하실 것입니다. 

상대 측에서 내 땅 위를 마음대로 점유한 채 주차장이나 진입로로 사용하고 있거나 심지어 건물을 짓는 등 사유지 무단사용을 한다면 나의 입장에서는 내 땅을 못 쓰는 시간이 길어지는 만큼 손해도 막심해져서 난감할 수밖에 없는데요.

이와 같이 재산권이 침해 당하는 상황은 언젠간 해결될 것이라며 방치하고 있다간 오히려 토지 사용에 제약이 생기는 것은 물론, 향후 토지 매매나 개발을 희망할 때도 정리해야 할 문제가 더욱 복잡하게 얽히는 등 쉽지 않은 사태로 이어지게 됩니다.

때문에 혹시라도 타인이 내 명의의 토지에 대한 사유지 무단사용을 하고 있다는 사실을 알게 된다면 그 즉시 나의 권리를 회복할 수 있도록 법적 절차를 밟아서 소유권 침해에 대한 절차를 진행해 대처에 나설 수 있도록 하셔야 합니다.

오늘은 타인의 사유지 무단사용에 대하여 어떠한 법적 대응이 가능한지에 대하여 보다 구체적으로 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

타인의 사유지 무단사용으로 인하여 내가 손실을 입은 상황이라면, 가장 먼저 고려할 수 있는 대응은 바로 '부당이득반환청구 소송'입니다.

'부당이득반환청구 소송'이란 법률상 권리 없이 타인의 재산을 사용하거나 이득을 얻었을 때, 그 이득을 얻은 사람에게 얻은 이득을 돌려달라고 청구하는 소송인데요. 

민법 제213조는 소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다 규정하고 있습니다.

실제로 사유지 무단사용을 통해 부당한 이득을 얻은 사례들을 살펴보면 토지에 대한 법률상의 권리가 없음에도 불구하고 해당 토지를 자신 명의의 주차장처럼 사용하거나, 자재 적치용 창고처럼 이용하거나, 진출입로로 이용하는 등 토지 주인에서는 활용에 제약이 발생할 수밖에 없는 사안들을 다수 찾아볼 수 있습니다.

다만 사유지 무단사용에 대한 부당이득반환청구 소송을 진행하려 한다면 단순히 상대 측에서 무단 사용을 했다는 주장만으로는 부족합니다.

소송에서 필요한 근거는 바로 상대 측에서 사유지 무단사용을 언제부터 했는지, 어떤 목적으로 이용했는지인데요. 

이를 위해서는 객관적인 판단이 가능한 근거 자료가 중요한 만큼 무단 사용 사실을 확인할 수 있는 현장 사진이나 영상과 같은 촬영 자료는 물론 토지의 실제 소유주가 자신임을 입증할 수 있는 토지대장, 등기부등본, 지적도와 같은 자료도 준비해야 합니다.

상대 측에서 내 소유의 토지에 대해 사유지 무단사용을 함에 대한 부당이득반환청구 소송을 할 때, 해당 토지에는 이미 상대 측에서 무단으로 설치한 시설물이나 적치된 물건이 놓여져 있는 경우가 많습니다.

이를 상대 측에서 치우지 않으면 소송이 끝난 후에도 그대로 남아 있게 되고, 결국 치우는 비용도 토지의 소유주인 내가 부담해야 하는 사태가 벌어지게 됩니다. 

때문에 상대 측에서 자발적으로 사유지 무단사용 후 원상복구를 하지 않는다면 원상회복 청구를 통해 시설물 철거를 하도록 이끌어내는 방법을 사용해야 합니다.

실제로 민법 제214조는 보면 소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다 규정하고 있는데요.

특히 사유지 무단사용 당시 상대 측에서 마음대로 건물을 짓거나 토지를 훼손시키는 행위를 하는 등 적지 않은 손해를 발생시킨 상황이라면 그에 따른 철거 비용이나 손해배상 청구 비용 역시 막대해질 것이므로 철저한 준비를 통해 대응에 나서야 할 것입니다.

상대방의 사유지 무단사용에 대한 부당이득반환청구 소송에 대해서는 언제든지 할 수 있을 것이라 생각하시고 여유롭게 대응을 준비하시는 분들이 계십니다. 다만 한 가지 주의하셔야 할 점은, 부당이득반환청구 소송에는 소멸시효가 있다는 점입니다.

일반적인 부당이득반환청구 소송의 소멸시효는 10년입니다. 만약 이 10년의 기간 내에 청구를 하지 않는다면 상대 측이 사유지 무단사용을 통한 부당이득을 취했어도 그에 따른 부당이득 반환을 청구할 수 없습니다.

특히 여기서에 유의할 점은, 국가나 지자체를 상대로 할 때인데요. 간혹 개인이 아니라 국가나 지자체에서 내 명의의 토지에 국가 소유의 건물을 짓거나 국가 사업에 사용하는 등 사유지 무단사용을 하는 사례들이 발생하기도 합니다.

이와 같은 국가나 지자체를 대상으로 한 부당이득반환청구 소송의 소멸시효는 지방재정법에 따라 기존의 시효보다 짧은 5년이 적용됩니다.

또한 부당이득반환청구 소송은 소 제기일로부터 역산했을 때 기준으로 소멸시효를 초과한 기간에 대해서는 청구가 불가합니다. 이 점에 유의하셔서 혹시라도 사유지 무단사용에 대한 대처를 고민하신다면 미리 법률 조력을 받아 법적 조치 대응을 준비하시기 바랍니다.

만약 타인이 내 소유의 땅을 허가도 없이 마음대로 사용하고 있는 상황이라면 나의 입장에서는 해당 땅을 마음대로 사용하거나 팔지도 못한 채 이도저도 못하고 난처한 사태에 직면하게 될 것입니다.

그렇다고 그대로 있을 수는 없는 만큼, 신속하게 사유지 무단사용에 대한 부당이득반환 청구를 통한 권리 회복은 물론 원상복구를 청구하여 상대 측에서 무단으로 설치한 시설물도 치우고 손해배상도 받을 수 있도록 대응에 나서야 합니다.

이와 같은 토지 분쟁 관련 대응에 대해서는 미리 부동산 법률 조력을 받아서 놓치는 부분이 없도록 꼼꼼하게 신경써서 대처해보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.