계약금배액배상, 부동산 매매 계약 취소를 위한 위약금 문제 고민하고 있는 매도인이라면

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

최근 부동산 가격이 빠르게 오르면서 더 높은 시세차익을 거두기 위해 거래를 하려다가도 취소하고 더 높은 가격에 부동산을 매수해 갈 사람을 찾는 매도인들이 늘어나고 있다는 언론 기사를 어렵지 않게 볼 수 있습니다.

매도인의 입장에서는 매매 계약 체결 이후 부동산 시세가 더 오르게 되면, 계약 체결 당시의 가격으로 거래를 할 시 손해를 보는 것이나 느껴질 수도 있을 텐데요.

다만 부동산 매매 계약을 이미 체결하고 매수인으로부터 계약금까지 받은 후라면 단순히 계약을 취소하겠다는 의사를 전달하는 것만으로는 취소할 수 없습니다. 매수인이 일방적으로 계약을 취소할 의사를 밝힌다면 계약금배액배상과 같은 조치가 진행되어야만 합니다.

게다가 매도인 측에서 계약금배액배상을 한다고 해도 부동산 매매 계약 단계가 어느 단계에 이르렀는지에 따라서 계약 취소가 불가할 수도 있는 만큼, 부동산 매매 계약은 단순히 금액 지불의 문제가 아니라 시점을 기반으로 한 판단의 문제이기도 함을 알 수 있습니다.

오늘은 부동산 매매 계약을 취소하고자 하는 매도인의 입장이라면 어떻게 계약 취소가 가능한지, 모든 경우에 대하여 매매 계약 취소가 가능한 것인지에 대해 보다 상세하게 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

만약 부동산 매매 계약을 체결했다가 부동산 시세 상승 등의 사유로 인하여 기존 계약을 취소한 뒤 더 높은 가격에 부동산을 매입할 매수자를 찾고자 하는 매도자라면, 부동산 매매 계약 취소가 가능합니다. 다만 이 경우 매도자는 매수자에게 계약금배액배상을 해줘야 합니다.

민법 제565조는 매매계약에서 계약금 등이 오간 경우, 다른 약정이 없다면 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 계약을 해제할 수 있다고 정하고 있습니다.

즉, 매매 계약에서 계약금만 오간 상황에서 매도자가 계약을 취소할 시 계약금배액배상을 통한 취소가 가능하며, 매수자가 계약을 취소할 시 계약금을 포기하는 것으로 계약을 취소할 수 있다는 의미입니다.

그런데 여기서 문제는 바로 '이행 착수 시점'입니다. 보통 '이행에 착수한다.'는 것은 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행 행위의 일부를 하거나 또는 이행을 하기 위해 필요한 전제 행위를 하는 경우를 의미합니다.

부동산 매매 거래에서는 보통 중도금 지급 행위를 '이행의 착수'로 인정하기 때문에, 만약 매수인이 이미 중도금까지 지급한 경우라면 이행의 착수에 돌입했다고 판단하여 계약금배액배상만으로는 계약 해지가 불가할 수 있습니다.

따라서 매도인 입장에서는 무조건 계약금배액배상만으로 매매 거래 취소가 가능할 것이라 생각하지 말고 매수인의 중도금 송금 여부나 기타 여러 매매 거래 준비 상황들을 먼저 확인해봐야 합니다.

부동산 매매 거래를 체결한 뒤 매도인 측에서 일방적으로 계약 해지를 통보하게 된다면 계약금배액배상을 통해 거래를 정리해야 합니다. 그런데 간혹 매수인 측에서 계약상의 의무를 지키지 않아 거래가 어렵다 판단되는 상황임에도 계약금배액배상을 통한 매매 계약 파기를 해야 하나 고민이신 분들이 계시는데요.

실제로 부동산 매매 거래 사례들을 살펴보면 매수인이 중도금이나 잔금 지급일이 지났음에도 금전을 지급하지 않아서 이도저도 하지 못하는 사태에 놓이는 등 매수인 측에서 오히려 이행 의사를 보이지 않아 매도인이 난처해하는 경우가 적지 않습니다.

이런 상황에서는 오히려 매도인은 매매 거래를 끝까지 이행하려 했으나 매수인 측에서 이행 의사를 보이지 않고 지체하여 오히려 손실을 발생하게 만들었다는 점을 주장하여 계약 관계 해제를 검토해야 합니다.

많은 매도인 분들이 매도인의 입장에서 계약을 끝내는 문제를 전부 계약금배액배상으로 마무리지어야 한다 생각하시지만 매수인이 계약상의 의무를 준수하지 않았다면 오히려 다른 방식으로 접근해야 합니다.

이 때 단순히 매수인에게 '계약을 이행하지 않았으니 취소하겠다.'라는 식의 문자만 남기고 끝내서는 안 됩니다.

매매 계약에 있어서 어떠한 의무를 언제까지 이행하기를 요구했으나 왜 이행되지 않았는지, 그로 인하여 어떠한 손실이 발생했으며 이를 바탕으로 계약 파기를 하겠다는 점을 내용증명 등의 명확한 자료로 남겨둬야 합니다.

내용증명을 보낸 후에도 매수인이 계약 이행의 여지를 보이지 않는다면, 매도인은 결국 민사소송을 통한 계약 해지 및 매수인의 계약 이행 지체로 인한 손해배상 청구를 진행해야 할 것입니다.

최근에는 부동산 가격이 폭등하여 매매 거래 체결 이후 갑작스레 계약이 취소되는 사례가 흔히 벌어지기도 해서, 혹시 모를 분쟁에 대비하여 계약 시 계약금배액배상 관련 문제를 포함한 다양한 특약을 계약서에 기재하는 경우가 늘고 있습니다.

부동산 매매 계약서에는 기본적으로 “매수인이 중도금을 지급하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다”는 계약금배액배상 조항이 포함됩니다.

여기에 더해 실제 계약서에는 대출이 나오지 않을 시 어떻게 대응할 지, 부동산 내부 하자 발견 시 어떻게 할 지, 권리 관계는 어떻게 처리하며 잔금일은 언제로 할지 등 여러 요소들이 다뤄집니다.

만약 이 과정에서 누수, 불법 확장, 근저당권, 가압류 등 매도인이 매수인에게 문제가 될 수 있는 사정을 별도로 설명하지 않는다면 계약서배액배상과 별개로 문제가 될 수 있는 만큼 특약 조항을 넣을 때에는 계약금배액배상 및 여러 요소들을 복합적으로 기입하여 문제 될 여지를 사전에 정리해야 합니다.

만약 부동산 매매 거래를 하고 있는 매도인인데 계약을 파기하고자 한다면 계약금배액배상을 통해 매매 계약을 정리할 수 있을 것입니다. 

그러나 계약금배액배상은 언제나 자유롭게 사용할 수 있는 방법은 아니고 매수인 측에서 이미 이행에 착수한 상황이라면 배액을 배상하는 것만으로는 계약을 정리하기 어렵습니다.

게다가 상태 측의 계약 불이행 문제가 발생했다면 오히려 계약금배액배상이 아닌 다른 민사상 청구 소송을 통한 계약 해지가 진행되어야 할 수도 있습니다.

때문에 부동산 매매 계약을 끝내려 하는 상황이라면 성급하게 끝내려고 하기보다 내가 어떤 상황인지에 맞춰서 계약금배액배상으로 정리할 사안인지, 손해배상까지 검토해야 하는 사안인지 초기 단계에서 판단하신 뒤 법률 조력 받으셔서 적절한 대처 나서보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.