상가 임대차계약 연장, 10년의 계약갱신요구권 보호 기간부터 보증금 증감 비율까지 확인하셔야 합니다.

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

임대인과의 임대차계약을 체결한 뒤 상가 건물을 대여하여 영업을 이어가던 중 임대차계약 기간이 만료되었거나 만료 직전이라면, 직장인에게는 이러한 사실이 매주 중요한 여부이기도 합니다.

나만의 가게를 열기 위해 인테리어 비용, 설비 비용, 홍보비를 투입했는데 계약기간이 끝났다는 이유만으로 갑자기 퇴거를 하고 새 가게 건물을 찾아 임대차계약을 체결하는 과정을 거치기란 금전적으로도 적지 않은 비용이 들어가고 쉽지 않은 만큼, 어지간해서는 상가 임대차계약 연장을 통해 같은 자리에서 계속 계약을 이어나가는 선택지를 고르는 경우가 많습니다.

다만 상가 임대차계약 연장은 모든 상황에 대해 언제나 가능한 것은 아닙니다. 경우에 따라서는 연장이 불가능할 수도 있으므로 임대인에게 계약 연장을 요구하기 전 세밀한 확인이 우선 진행되어야 합니다.

오늘은 임차인이 상가 임대차계약 연장 진행하고자 할 때 언제 요구해야 하는지, 어떤 경우에 대해 상가 임대차계약 연장이 거절되는지에 대하여 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

만약 임차인이 임대차계약 기간 만료 최소 6개월 전부터 최대 1개월 전까지 임대인에게 임대차계약 갱신을 요구한다면, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다.

상가 임대차계약 연장은 최초 임대차 계약 기간을 포함하여 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 행사할 수 있습니다. 즉, 임차인은 최대 10년간 상가 임대차계약 기간을 보장받을 수 있습니다.

임차인에게 계약갱신의 요구를 인정하는 이유는 임대차계약을 통해 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업초기의 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 영업장을 옮겨야 할 시 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되기 때문입니다.

따라서 상가 건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임차기간을 보장하여 비용회수를 용이하게 하고자 임차인의 계약갱신 요구를 인정하는 것입니다.

다만 임대차 기간이 10년이 된 상황에서 다시 한 번 상가 임대차계약 연장을 하기 위해 임대인에게 계약갱신요구권을 행사하려 한다면, 오히려 상가건물 임대차 보호법에 따라 해당 권리가 보호받지 못하고 임대인 역시도 요구를 거절할 수 있으므로 이 점에 대해서는 유의해야 합니다.

상가 임대차계약 연장에 대해서는 법률에 따라 임차인에게 조금 더 유리하게 진행되는 것이 사실입니다. 그러나 상가 임대차구역 연장을 요구했다고 해서 임대인이 무조건 받아들여야 하는 것은 아닙니다.

일부 사례에 대해서는 임대인이 임차인의 상가 임대차계약 연장 요구를 거절할 수 있는데요.

대표적인 사례로는 ⓐ 임차인이 3번 차임을 연체한 경우 ⓑ 임차인이 부정한 방법으로 목적물을 임차한 경우 ⓒ 임대인의 동의 없이 상가 건물의 일부 또는 전부를 전대 혹은 중대한 과실로 인해 고의로 파손한 경우 ⓔ 그 외 임차인으로서의 의무를 위반하거나 임대차계약을 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우가 있습니다.

이 외에도 건물의 노후로 인하여 안전사고가 우려되어 재건축이나 철거가 필요한 경우, 쌍방 합의 하에 임차인에게 보상을 지급한 경우 역시 임대인이 상가 임대차계약 연장을 거절할 수 있습니다.

상가 임대차계약 연장 갱신이 이루어지면 기존 계약과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보는데, 차임 또는 보증금에 대해서는 일부 증감이 진행될 수 있습니다. 증감 비율은 증액 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5% 금액을 초과할 수 없습니다.

다만 상가건물 임대차보호법의 적용범위에 해당하는 보증금액을 초과하는 상가 임대차계약 연장의 경우라면, 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감이 청구될 수 있습니다.

때문에 상가 임대차계약 연장 시에는 단순히 계약 연장 후 마무리되는 것이 아니라 보증금액이 증액될 수 있고, 얼마 만큼의 증액이 이루어지는지의 여부 역시도 확인해봐야 합니다.

상가 임대차구역 연장은 임차인이 안정적으로 영업을 이어가기 위해 반드시 알아두어야 하는 사안입니다.

전체 기간 10년을 넘으면 계약갱신요구권 보호를 받지 못하며, 상가 임대차계약 연장 시 일정 비율로 보증금 증감이 발생할 수 있는 만큼 모르면 놓칠 수 있는 부분들이 생각보다 많습니다. 

따라서 상가 건물 임대차계약에 대한 만료 시기가 가까워지고 있다면 미리 초기에 법률 검토를 받아서 계약 연장 과정에서 빠트리는 부분이 없도록 전략적으로 접근해보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.