재개발 조합원 자격, 본격적인 사업 진행 전 부합 요건을 알아보자면

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

최근 전국 각지에서 노후된 아파트나 건물을 허물고 재개발 사업에 착수하는 지역이 늘어나면서, 내가 살고 있는 아파트나 주택도 재개발구역에 해당될지의 여부에 대해 관심이 쏠리는 일이 늘고 있습니다.

물론 내가 사는 아파트가 재개발구역에 들어간다 해서 무조건 수혜를 입는 것은 아니고, 재개발 조합원 자격 요건을 충족해야만 재개발을 통한 이득을 얻을 수 있는데요.

많은 분들이 재개발구역 내부에 토지나 건축물을 소유하고 있으면 당연히 조합원이 될 수 있다 생각하시고 실제로도 재개발 조합원 자격이 원칙적으로 재개발 구역 내부의 토지 등의 소유자에게 인정되는 것은 사실입니다.

그러나 간혹 모든 사례에 대해 요건이 인정되는 것은 아니기 때문에 혹시라도 제한이 발생할 수 있는 특이사항이 있다면 이에 대한 확인이 먼저 이루어져야 합니다.

오늘은 재개발 조합원 자격을 유지하기 위한 기본 요건으로는 무엇이 있는지 판단하기 위한 요소들에 대하여 알아보도록 하겠습니다.

재개발 조합원 자격은 원칙적으로 지상권자를 포함한 정비구역 내 토지 또는 건축물의 소유자를 의미합니다. 간단하게 설명하자면 재개발 사업 구역 내 부동산에 권리를 가진 사람이라면 조합원이 될 수 있습니다.

다만 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권을 여러 명이 공유하고 있거나 1세대에 해당되는 가족구성원이 함께 하나의 부동산에 대한 권리를 보유하고 있다면 각각의 사람들이 모두 조합원이 되는 것이 아니라 그 여러 명을 대표하는 한 명을 조합원으로 봅니다.

또한 재개발 사업을 위한 조합 설립 인가 이후 하나의 부동산을 여러 명이 나누어 취득한 경우 역시 그 여러명을 대표하는 사람 한 명만이 재개발 조합원 자격을 얻게 됩니다.

이처럼 재개발 조합원 자격은 무조건 부동산을 가졌다고 얻을 수 있는 것이 아니라 하나의 부동산에 대해 한 명의 온전한 소유자일 때 권리를 보장받을 수 있습니다.

요 근래 부동산 시장의 과열이 심각해지면서 서울 및 수도권을 포함한 일부 지역은 '투기과열지구'로 지정되었습니다. 

만약 투기과열지구로 지정된 지역에서 재개발 사업이 진행된다면, 투기 목적의 거래 제한을 위하여 관리 처분 계획 인가 이후 재개발 구역의 건축물이나 토지를 양수한 자는 원칙적으로 재개발 조합원 자격을 얻을 수 없습니다.

또한 투기과열지구 내에서 진행되는 재개발 사업은 관리처분 계획의 인가 이후에는 재개발 조합원 자격 양도 역시 제한됩니다.

때문에 무조건 큰 돈을 벌 것이라는 생각을 하면서 일단 부동산 취득부터 한다면 오히려 재개발 조합원 자격을 인정받지 못해 돈만 날리는 상황이 발생할 가능성이 높습니다.

다만 모든 사안에 대해 재개발 조합원 자격을 넘겨받는 일이 불가한 것은 아니며, 일부 사안에 한해서는 건축물 또는 토지 양수 후 재개발 조합원 자격을 취득할 수 있는데요.

그러므로 재개발구역 내 부동산을 매수하려 한다면 단순히 가격이나 입지만 볼 것이 아니라 투기과열지구로 지정되었는지, 현재 사업이 어느 단계까지 진척되었는지, 관리처분계획 인가가 있었는지, 재개발 조합원 자격 양도가 가능한지의 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다.

재개발 조합원 자격을 유지하고 추후 자격이 인정되면 원칙적으로 조합원으로서 새 아파트가 완공되었을 때 시세보다 저렴한 분양 원가로 분양받을 수 있다는 장점이 있습니다.

때문에 많은 분들이 재개발 조합원 자격을 유지하는 것이 좋은 것이라 생각하시곤 하셨는데요.

그러나 요 근래에는 자재값 증가 등을 이유로 공사비는 증가하지만 집 값만 오를 뿐 사람들이 사가지 않는 미분양 아파트가 증가하면서 전체적인 재개발 사업 수익성이 악화되는 추세입니다.

이와 같은 사업 수익성 악화는 결국 재개발 조합원 자격을 보유한 사람의 부담이 되기 때문에, 필요에 따라선 조합원 자격에서 탈퇴하는 경우 역시도 고려하여 부담을 줄여볼 수 있도록 해야 합니다.

다만 재개발 조합원 자격에서 탈퇴하는 일은 언제나 가능하지 않습니다. 재개발의 경우에는 조합 설립 당시 강제로 조합원에 가입되었다가 분양 신청 및 계약 시점에서 지위 탈퇴 가능한데, 이 시점을 놓치면 탈퇴 기회가 사라지기 때문입니다.

재개발 조합 자격 탈퇴 시에는 재개발 사업을 통해 새 아파트를 분양받았을 때 발생하는 경제적 이득이 얼마나 될지를 따져봐야 합니다. 

조합원으로서 지불해야 하는 분담금 등을 고려했을 때 수익 부분에서 이득을 볼 수 있는 상황이다 판단된다면 재개발 조합 자격을 유지하는 일이 더 유리할 수도 있습니다.

그 다음으로는 청산금 문제를 고민해야 합니다. 재개발 조합원 자격에서 탈퇴할 시에는 권리가액에서 조합원 분양가격을 공제한 나머지 금액을 받게 되는데, 일반적으로 받는 현금 청산금에 비해 낮게 책정되는 경우가 흔한 편입니다.

때문에 재개발 조합원 자격을 통해 받을 수 있는 아파트의 시세차익 문제와 고려하여 재개발 조합원 자격을 유지할지의 여부를 결정해야 합니다.

재개발 조합원 자격은 재개발 사업 지역에 내 부동산이 포함되었을 때 시세 차익 등을 얻을 수 있는 기회로 활용해볼 수 있는 자격이지만 그만큼 사업비 부담과 추가 분담금 위험도 함께 고려해야는 문제입니다.

특히 투기과열지구, 관리처분계획 인가 여부, 부동산 취득 시점, 세대 구성, 공유관계 등에 따라 재개발 조합원 자격에도 영향이 미칠 수 있는 만큼 조합원 분양가, 권리가액, 비례율, 예상 분담금, 주변 시세를 종합적으로 비교하고 고민을 해봐야 합니다.

결국 재개발 조합원 자격 문제는 단순한 권리 확인 문제가 아니라 향후 재산상 손익과 직결되는 문제인 만큼, 재개발 조합원 자격이 있으시다면 무엇보다도 자신에게 유리한 방향이 무엇인지를 선택할 수 있도록 해보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.