상가 임대료 미납, 월세 임대료 미납 중인 임차인 강제퇴거 위한 명도소송 고민 중이라면

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

상가 건물에서 운영하는 임차인은 임대차계약을 체결한 건물 임대인에게 매달 월세를 지급하는 일이 의무입니다. 

그런데 만약 월세가 매달 들어와야 함에도 상가 임대료 미납이 발생한다면, 임대인 입장에서는 단순히 불편한 정도를 넘어서 실제 금전적 손실로 이어지는 상황이 발생하게 됩니다.

상가 임대료 미납은 단순히 임대차계약 당시 임차인이 지불했던 보증금에서 제하면 해결될 문제가 아닙니다. 실제로 일정 횟수 이상 미납될 시에는 계약 해지 혹은 갱신 거절의 사유까지도 해당될 수 있습니다.

때문에 상가 임대료 미납 문제가 발생했다면 임대인은 감정적으로 대응하기보다 상황에 대한 절차를 갖추어 체계적인 대응에 나서는 태도가 필요합니다.

오늘은 어느 정도의 상가 임대료 미납 발생 시 임대인이 임차인과의 계약 갱신 거절 혹은 해지 사유가 될 수 있는지, 계약 해지 사유가 발생했음에도 불구하고 임차인이 퇴거를 거부하고 있다면 임대인의 입장에서는 어떻게 대응해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

임대인의 입장에서는 임차인이 월세를 밀리는 순간 바로 계약을 해지할 수 있다고 생각하기 쉽지만, 실제로는 상가 임대료 미납이 발생했다고 해서 곧바로 계약을 끝낼 수 있는 것은 아닙니다.

상가건물 임대차보호법 제10조는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 연체했을 시 임차인의 계약갱신 요구에 대해 거절 할 수 있다 규정하고 있습니다.

여기서 말하는 '3기의 차임액'이란 단순히 3번 연속으로 상가 임대료 미납이어야 하는 것은 아닙니다. 미납한 금액의 합계가 월 차임 3개월분에 도달했다면 연속된 미납이 아니어도 문제가 될 수 있습니다.

때문에 임차인이 상가 임대료 미납하고 있는 상황이라면 월세 입금일과 누적 연체액 등을 정리해두어 계약 해지 통보 가능 시점을 확인하고 분쟁 발생 시 주장을 뒷받침해줄 수 있는 근거도 마련해야 합니다.

상가 건물 운영을 하다 보면 임차인이 장사가 잘 되지 않거나 일시적인 잔고 문제로 인해 임대인에게 월세를 며칠 늦게 지급하는 상황이 발생하기도 합니다. 이때 임대인은 임차인이 상가 임대료 미납을 했다면서 계약 해지 사유에 해당한다 주장하기도 하는데요.

다만 한 가지 유의할 점은, 단순 지연 입금이라면 상가 임대료 미납 상태라고 보기 어렵기 때문에 즉시 계약 해지는 어렵습니다.

또한 지연 입금을 했더라도 당해 월에 전액 입금을 한 상황이라면 법적인 의미의 '미납액'으로는 누적되지 않는 만큼 상가 임대료 미납으로 인한 계약 해지 사유에 해당되지 않습니다.

다만 지속적인 임차인의 지연 입금은 당장 계약 해지 사유가 아니더라도 상가건물 임대차보호법에 따라 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유로 판단될 수 있습니다.

이렇게 되면 임대인은 임차인이 임대차기간 만료 최대 1개월 전 계약 갱신을 요구한다 해도 거절할 수 있습니다.

상가 임대료 미납으로 인해 임차인에 대한 계약 갱신을 거부했음에도 임차인이 퇴거하지 않고 있는 상황이라면 임대인은 임차인에 대한 명도소송을 통해 강제퇴거를 진행해야 합니다.

임차인이 상가 건물에서 퇴거하지 않고 점거하는 기간이 길어질 수록 상가 건물을 사용할 수 없는 기간 역시 길어지고, 그에 따라 임대인의 금전적 손실 역시 비례하게 커지는 만큼 즉각적인 대응이 이루어져야 합니다.

상가 임대료 미납 사유에 대한 임차인에 대하여 명도소송을 진행하려 한다면 가장 먼저 해야 할 일은 증거를 정리하는 일입니다. 임대차계약서, 연체 독촉 내역, 연체 금액이 법정 기준에 도달했다는 법정 사유 등을 주요 근거로 활용할 수 있습니다.

이후에는 임차인에게 내용증명으로 퇴거 요청 및 미퇴거 시 법적 조치 진행 예정임을 통보할 수 있습니다. 

내용증명은 임차인을 강제로 내보내는 법적 효력을 가지지 않지만 언제, 어떤 사유로, 어떤 금액을 근거로 해지를 통지했는지 활용할 수 있으며 간혹 내용증명을 보고 법적 절차에 부담을 느낀 임차인이 스스로 퇴거하는 결과도 기대해볼 수 있도록 만드는 문서입니다.

이후 내용증명을 받고도 임차인이 별도 대응 없이 점유를 계속하거나 영업을 이어간다면 건물인도 청구 또는 명도소송 절차를 본격적으로 진행해야 합니다.

다만 이 과정에서 임의로 출입문 비밀번호를 바꾸거나 전기를 끊거나 집기를 밖으로 빼내서는 안 됩니다. 별도의 강제집행 권한 없이 임의로 점유를 배제하려 한다면 오히려 임대인이 손해배상 문제나 형사상 처벌 문제에 휘말릴 수 있기 때문입니다.

상가 임대료 미납 상태인 임차인에 대한 명도소송은 법적 대응 절차 과정 전반에 있어서 놓치는 부분이 없도록 신경써야 할 부분이 많기 때문에, 본격적인 대응 전 법률 상담 먼저 받아보시는 것을 권장 드립니다.

임차인의 상가 임대료 미납은 단순히 납부가 지연된 수준일 뿐인 것인지, 연체 금액이 3기 차임액에 해당되는 금액에 도달한 상황인지에 따라 계약 해지나 갱신 거절 사유가 될 수도 있습니다.

여기에 더해 임차인이 계약 해지 혹은 갱신 거절 통보를 받았음에도 퇴거를 거부하고 있는 상황이라면 내용증명 발송 후 명도소송 진행까지도 고려를 해야 합니다.

결국 임차인의 상가 임대료 미납은 법적 절차에 따라 대응하는 태도가 중요합니다. 만약 지금, 임차인의 상가 임대료 미납이 지속되고 있다고 판단된다면 늦기 전에 현재 연체된 금액을 점검한 뒤 법적 대응 방향을 정리해 보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.