오늘 이 글은 타인의 명의를 빌려 부동산을 등기했다가, 해당 부동산을 다시 자신의 명의로 가져오기 위한 법적 대응을 알아보고 계시는 분들을 위하여 작성되었습니다.

부동산에 대한 법적 분쟁이 발생했을 때 흔히 볼 수 있는 문제 중 하나는 바로 ‘명의신탁’ 문제입니다.

세금이나 여러 부가적인 문제를 피하기 위해 타인의 명의를 빌려 부동산을 등기했다가, 훗날 해당 부동산의 명의를 돌려받으려 했는데 정작 명의를 빌려줬던 상대방이 자신의 부동산이라고 주장하면서 갈등이 시작되는 것입니다.

특히 매도인까지 거래에 관여하는 ‘3자간 명의신탁’은 그 밖의 명의신탁 유형과 구별하여 살펴봐야 하는 문제입니다.

유형에 따라 검토할 사항이 다르기 때문에 관련 분쟁에 연관되었다면 거래 유형을 처음부터 정확하게 구분하고, 소유권을 어떻게 회복할 수 있을지 방안을 모색해야 합니다.

부동산 명의신탁은 대내적으로 권리를 보유하거나 보유하기로 한 사람과 등기명의자를 다르게 정하는 약정을 지칭합니다. 이름을 빌려준 사람을 ‘명의수탁자’, 명의를 빌린 사람을 ‘명의신탁자’라고 합니다.

부동산실명법상 명의신탁약정은 원칙적으로 무효이기 때문에 막연하게 “내가 부동산을 돈 주고 샀으니 당연히 내게 소유권이 인정되어야 한다”는 식의 주장은 통하지 않을 가능성이 높습니다.

명의신탁 부동산에 대한 반환을 청구하려면 우선 명의신탁 유형별로 소유권이 누구에게 귀속되는지 살펴봐야 합니다.

양자간 명의신탁

부동산 명의신탁의 가장 흔한 형태는 ‘양자간 명의신탁’입니다.

이미 자신의 소유인 부동산을 다른 사람 앞으로 등기해 두는 형태로, 원래 소유자가 보유하던 토지의 등기만 지인에게 이전하는 경우가 대표적인 예시입니다.

3자간 명의신탁

‘3자간 명의신탁’은 명의신탁자가 매도인과 매매계약을 체결하면서 등기는 자신을 거치지 않고 매도인에게서 명의수탁자 앞으로 바로 이전하는 구조입니다.

중간생략형 등기명의신탁이라고도 합니다.

계약명의신탁

마지막으로 명의수탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 계약하고 자신의 명의로 등기하는 ‘계약명의신탁’이 있습니다.

이때는 매도인이 명의신탁약정의 존재를 알고 있었는지에 따라 등기의 효력이 달라집니다.

3자간 명의신탁과 계약명의신탁은 모두 거래에 여러 사람이 등장하지만, ‘매수인의 지위에 누가 있는지’가 다릅니다.

두 유형을 구분하기 위해서는 명의신탁자가 직접 매수한 것인지, 명의수탁자가 매수하고 내부적으로 명의만 빌려주기로 한 것인지 매매계약의 당사자를 확인해야 합니다.

구분	3자간 명의신탁	계약명의신탁 중 매도인이 약정을 몰랐던 경우
매매계약의 매수인	명의신탁자	명의수탁자
수탁자 명의 등기	원칙적으로 무효	유효
소유권 귀속	매도인에게 남음	명의수탁자에게 귀속
신탁자의 권리 행사	매도인을 통한 등기 회복·이전청구 검토	제공한 매수자금의 부당이득반환청구 검토

3자간 명의신탁이라고 인정되더라도 신탁자가 곧바로 소유자가 되는 것은 아닙니다.

매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 바탕으로 매도인을 대위하여 수탁자 명의 등기의 말소 등을 구하고, 자신에게 등기를 이전받는 법률관계를 검토해야 합니다.

반면 매도인이 약정을 몰랐던 계약명의신탁에서는 수탁자가 소유권을 취득하기 때문에, 신탁자는 원칙적으로 부동산 자체가 아니라 제공한 매수자금의 반환을 청구하게 됩니다.

법원은 계약서에 기재된 이름뿐 아니라 계약 체결 경위와 당사자들의 의사를 살펴봅니다.

다만 특별한 사정이 없다면 계약명의자를 당사자로 보는 만큼, 다른 사람이 실제 계약당사자였다는 주장에는 이를 뒷받침할 증거가 필요합니다. 구체적으로 다음과 같은 사정을 확인해야 합니다.

• 매도인이 누구를 매수인으로 이해했는지
• 매매가격과 특약 등 주요 조건을 누구와 협의했는지
• 계약금·중도금·잔금을 누가 지급하고 영수증은 누구 앞으로 작성했는지
• 수탁자가 계약·대출·잔금 지급 과정에 얼마나 관여했는지
• 매도인이 명의신탁약정을 언제 알았고 등기명의 변경에 어떻게 대응했는지

특히 매도인이 “돈을 낸 사람이 따로 있다는 사실을 알았다”는 사정만으로 3자간 명의신탁이 확정되지 않는다는 점에 유의해야 합니다.

이는 매도인이 “그 사람을 계약 상대방으로 삼았다”는 것과 구별하여 확인해야 하는 문제입니다.

부동산 구매를 위해 자금을 지출했으니 그것만으로도 충분히 입증되지 않을까 생각하실 수 있습니다.

그러나 대여금이나 증여였다는 반박도 나올 수 있기 때문에, 자금 부담 사실만으로는 매매계약 당사자가 확정되지 않습니다.

따라서 3자간 명의신탁을 증명하기 위해서는 자금 지출 경위는 물론 명의를 빌리게 된 사정까지 설명해야 합니다.

계약 체결 경위와 자금 자료

3자간 명의신탁 소송을 준비한다면 우선 최초 계약서와 수정 계약서, 특약, 중개 과정의 문자와 대화 기록을 확보해야 합니다.

계약금 선지급 자료나 매도인에게 직접 조건을 제안한 기록도 확인할 필요가 있습니다.

매도인·수탁자의 사실확인서에는 누가 매수 의사를 밝혔는지, 계약서를 다른 사람 명의로 작성한 이유는 무엇인지, 잔금 지급 당시 어떤 대화가 있었는지 등 추상적인 결론보다 구체적인 내용이 담겨 있어야 합니다.

자료 하나만으로 3자간 명의신탁을 증명할 수 있다고 단정해서는 안 됩니다.

매매대금 송금과 대출 상환 내역, 취득세·등기비용 영수증, 등기필정보 보관 경위 등도 수집하여 거래 전후의 흐름과 일치하는지 검토해야 합니다.

현재 등기 상태와 처분 위험

수탁자가 제3자에게 매도하거나 담보권을 설정하면 권리 회복 방법이 달라질 수 있기 때문에, 미리 현재 등기 상태도 확인해야 합니다.

매도나 담보권 설정 위험이 있다면 청구권에 맞는 보전처분까지 검토하여 권리 보전을 함께 진행해야 합니다.

같은 명의신탁이라도 계약당사자와 매도인의 인식에 따라 부동산 이전을 구할 수 있는지, 매수자금 반환을 청구해야 하는지가 달라집니다.

그만큼 3자간 명의신탁 문제는 전체 거래 경위를 객관적으로 살피고 자료를 검토하여 대응해야 합니다.

명의 회복의 가능성을 모색하고 있거나 상대방이 명의신탁 부동산의 처분을 시도하고 있다면, 신속하게 부동산 법률 상담부터 받아보시기 바랍니다.

부동산에 대한 권리관계를 회복할 수 있도록 필요한 법적 절차를 준비하는 일이 적절한 대응의 시작점이 될 것입니다.