오늘 이 글은 집주인의 실거주를 이유로 임대차계약 갱신을 거절당해 퇴거한 뒤, 얼마 지나지 않아 집주인이 직접 거주하지 않고 새 임차인을 받았다는 사실을 알게 된 임차인을 대상으로 작성되었습니다.

주택임대차보호법은 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 계약갱신요구권을 보장하고 있습니다. 임차인이 법에서 정한 요건과 기간을 지켜 갱신을 요구했다면, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

다만 임대인에게 정당한 거절 사유가 있다면 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 문제는 이러한 사유 중 실거주를 이유로 갱신을 거절하는 사례에서 발생합니다.

임대인이 직접 살겠다고 한다면

주택임대차보호법은 임차인이 임대차계약 갱신을 요구하면 특별한 사유가 없는 한 임대인이 이를 거절할 수 없도록 규정하고 있습니다.

다만 법에서 정한 사유가 있는 경우에는 임대인도 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 그중 하나가 임대인 본인이나 임대인의 직계존속·직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우입니다.

이러한 사유로 갱신 요구가 거절되면 임차인은 퇴거 후 다른 주택을 찾아 거주지를 옮겨야 합니다.

새 임차인의 입주 정황을 확인했다면

그런데 실거주 갱신거절로 이사한 뒤 얼마 지나지 않아, 이전보다 높은 보증금이나 차임을 지급하는 새 임차인이 입주한 정황이 포착되기도 합니다. 임차인 입장에서는 임대인이 거짓으로 자신을 내보낸 것은 아닌지 의심할 수밖에 없습니다.

이처럼 재임대 정황을 확인했다면 임대인 측이 실제로 거주하고 있는지 확인하고, 새 임차인 모집 공고 등 관련 자료를 확보하여 사실관계를 파악할 필요가 있습니다.

검토 결과 실거주를 이유로 한 갱신거절이 거짓이었다는 점이 밝혀진다면, 임차인은 그로 인해 입은 손해에 대하여 손해배상을 청구할 수 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의3은 실거주를 이유로 갱신을 거절한 임대인의 손해배상 책임을 규정하고 있습니다.

구체적인 배상책임은 갱신거절 사유와 재임대 경위 등 법에서 정한 요건을 확인하여 판단해야 합니다.

손해배상액의 산정 기준

손해배상액은 갱신거절 당시 당사자 사이에 손해배상액을 예정한 합의가 있다면 그 내용을 우선 살펴봅니다. 별도의 합의가 없다면 다음 세 가지 금액 중 가장 큰 금액을 기준으로 합니다.

구분	산정 기준
종전 임대차 기준	갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분
새 임대차와의 차액 기준	새 임대차와 종전 임대차의 환산월차임 차액의 2년분
실제 손해 기준	갱신거절로 임차인이 실제 입은 손해액

보증금의 월차임 전환 기준

환산월차임은 보증금을 월 단위 차임으로 전환한 금액을 포함하여 산정합니다. 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환할 때에는 법에서 정한 전환율의 제한을 살펴봐야 합니다.

이때 전환되는 금액에 적용하는 비율은 다음 두 기준 중 낮은 비율을 초과할 수 없습니다.

• 「은행법」에 따른 은행의 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
• 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

임대인이 입주하지 않은 채 곧바로 새 임차인을 받은 경우와 실제 거주하던 중 새 임차인을 받은 경우는 사실관계에 대한 판단이 달라질 수 있습니다.

따라서 실거주 갱신거절에 대한 법적 대응을 검토할 때에는 다음과 같은 사정을 확인해야 합니다.

• 임대인이 새 임차인을 받기 전에 실제로 거주한 적이 있는지
• 실거주를 이유로 갱신을 거절할 당시 실제 입주 계획이 있었는지
• 어떠한 사정으로 재임대를 진행했는지

실제로 거주하던 중 예상치 못한 사정이 발생하여 재임대한 경우라면 그 사정의 불가피성이 인정될 수 있습니다. 반면 처음부터 재임대할 목적이 있었다면 전체 경위를 파악하여 손해배상 청구를 검토할 수 있습니다.

임대인의 실거주 갱신거절 문제는 임차인의 주거 안정과 연결되는 중요한 사안입니다.

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했으나 얼마 지나지 않아 새 임차인을 받은 정황을 확인했다면, 부동산 법률 상담을 통해 대응 방향을 미리 검토해 보시기 바랍니다.

배상책임의 성립 여부와 적절한 대응 방향을 구체적으로 판단한다면, 입은 손해에 대한 보상을 기대해 볼 수 있을 것입니다.