오늘 이 글은 임대차계약 기간 만료일이 다가오는 가운데, 임차한 공간에서 거주하는 동안 부담했던 수리비나 수선비를 돌려받을 수 있을지 고민하고 계시는 임차인 분들을 위하여 작성되었습니다.

임대차계약이 끝나면 임차인 분들에게 보증금 반환만큼이나 신경 쓰이는 문제가 있습니다. 바로 거주하는 동안 직접 부담했던 수리비와 시설 개선비를 돌려받을 수 있는지 여부입니다.

누수를 막기 위해 지출한 돈부터 창호를 교체하고 내부 시설을 정비한 금액까지, 오랜 기간 사용한 공간일수록 지출한 돈도 많고 정산해야 할 항목도 늘어납니다. 그만큼 해당 금액을 돌려받을 수 있는지가 중요한 관심사일 텐데요.

이때 검토할 수 있는 것이 필요비 유익비 상환청구입니다.

다만 자신의 돈으로 건물을 고쳤다는 이유만으로 모든 지출을 돌려받을 수 있는 것은 아닙니다. 공사의 목적이나 계약상 부담 주체에 따라 상환 인정 여부가 달라지기 때문입니다.

보존·유지를 위한 필요비

필요비는 임차한 공간을 계약 목적에 맞게 사용하고 수익할 수 있는 상태로 보존·유지하는 데 필요한 경비를 뜻합니다. 고장 난 난방시설을 복구하거나, 누수가 발생한 배관을 수리하는 경우가 대표적입니다.

다만 사업 운영에 꼭 필요한 돈이라고 해서 모두 이 범주에 포함되지는 않습니다. 중요한 것은 해당 작업이 건물의 정상적인 기능을 유지하는 데 필요했는지입니다.

따라서 상환 여부는 단순한 명칭만으로 판단하지 않고, 세부 항목과 부담 약정을 살펴야 합니다.

객관적 가치를 높이는 유익비

유익비는 임차한 부동산의 객관적 가치를 높이는 데 투입한 경비입니다. 단순히 고장 이전의 상태로 되돌리는 수준을 넘어, 성능이나 활용도를 개선하는 경우가 대표적인 예시입니다.

다만 자신의 취향에 맞춘 장식 등은 별도로 판단해야 한다는 점에 유의해야 합니다.

필요비 유익비를 구분할 때에는 얼마를 썼는가보다 무엇을 위해 썼는가를 우선으로 생각합니다. 같은 창호 교체라도 파손을 복구한 것인지, 정상적인 제품을 고성능 제품으로 바꾼 것인지에 따라 평가가 달라질 수 있습니다.

민법 제626조 제1항은 임차한 물건의 보존을 위해 필요한 경비를 지출했다면 임대인에게 상환을 요구할 수 있도록 정하고 있습니다. 계약이 끝날 때까지 기다려야 하는 것은 아니며, 지출한 뒤 청구할 수 있습니다.

예를 들어 입주 후 노후 배관에서 물이 새어 긴급하게 보수했다면, 수리 경위와 지출 내역을 확인해 반환 요구를 검토할 수 있습니다.

사전에 동의를 받지 않았다는 사정만으로 무조건 배제되지는 않습니다. 다만 하자 발생 사실을 알리고 협의한 기록을 남겨두는 것이 훗날 분쟁 대응에 도움이 됩니다.

한편 민법 제203조에는 점유자가 과실을 취득한 경우 통상의 필요비를 청구하지 못한다는 규정이 있습니다. 여기서 과실은 부주의를 뜻하는 것이 아니라 물건에서 생기는 수익 등을 의미합니다.

상환청구를 준비하는 과정에서 과실 취득이나 점유관계가 문제 된다면, 우선 부동산 법률 상담을 통해 적용되는 규정과 구체적인 상황을 확인하는 것이 좋습니다.

민법 제626조 제2항은 가치 개선을 위한 지출에 대해 임대차가 종료될 때 상환을 요구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

이때 반드시 확인해야 할 조건은 종료 당시에도 가치 증가가 남아 있어야 한다는 점입니다. 임대인은 임대차 종료 시 그 가액의 증가가 현존한 때에 한하여, 임차인이 지출한 금액이나 그 증가액 중 선택한 금액을 상환해야 합니다.

또한 이 경우 법원은 임대인의 청구에 의해 상당한 상환기간을 허여할 수 있습니다.

가치 증가액의 산정에 관하여 다툼이 발생했다면, 감정 등을 통해 증가한 가액을 확인하는 방안을 검토해볼 수 있습니다.

공사 당시에는 성능이 좋아졌더라도 시간이 지나 시설이 낡았다면, 종료 시점에 남아 있는 가치 증가를 확인해야 합니다. 시설이 남아 있는 상태를 촬영하고 시공 내용과 사용 기간을 정리하여 상환 요구를 준비할 수 있습니다.

반면 시설이 철거되어 종료 당시 개선 효과가 사라졌다면 상환이 인정되기 어려울 수 있으므로, 실제로 남아 있는 가치가 있는지부터 살펴야 합니다.

필요비 유익비는 유사한 듯 보이지만 구체적으로 따져보면 차이가 존재합니다.

구분	보존·유지를 위한 지출	가치 개선을 위한 지출
목적	계약 목적에 맞는 상태 유지	부동산의 객관적 가치 증가
청구 시기	지출 후 청구 가능	임대차 종료 시 청구 가능
상환 범위	보존에 필요한 것으로 인정되는 실제 지출액	실제 지출액 또는 현존하는 가치 증가액 중 임대인이 선택
검토 사례	노후 보일러·배관·전기설비 보수	성능 개선을 위한 창호 교체·증축·포장 공사
확인 사항	작업의 필요성, 하자 원인, 부담 약정	종료 당시 개선 효과, 증가한 가액, 포기 특약

필요비 유익비를 따지기 위해서는 단순히 공사 명칭만을 살펴서는 안 된다는 점을 알 수 있습니다. 실제 공사의 목적과 계약 내용, 종료 당시의 상태에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

퇴거를 앞두고 필요비 유익비 상환을 받으려다 분쟁이 발생한 임차인이라면, 하자가 발생한 경위와 공사를 위해 실제 부담한 금액, 견적서 및 현재 남아 있는 시설 상태를 정리해두어야 합니다. 이러한 자료는 상환 요구의 근거가 됩니다.

또한 민법에 따라 임대인이 목적물을 반환받은 날부터 6개월 내에 비용상환을 청구하도록 정하고 있으므로, 청구기간 역시 놓치지 말아야 합니다.

상환에 관한 문의사항이 있다면 우선 부동산 법률 상담을 받아보시기 바랍니다. 자신의 상황에 적용되는 법적 기준을 확인하고, 돌려받을 수 있는 금액에 대해 구체적인 상환 요구를 준비하는 것이 좋습니다.