오늘 이 글은 임대차계약 기간의 만료일이 다가오면서 자신 소유의 목적물에 거주하고 있는 임차인과의 계약을 이만 끝낼지, 끝내고 임차인을 내보내기 위해서는 어떻게 하는 것이 좋을지 고민 중인 임대인 분들을 위하여 작성되었습니다.

임대차계약의 만료일이 가까워지면 임대인 입장에서는 계약을 그대로 연장할지, 새로운 임차인을 받을지, 혹은 임차인이 거주 중인 목적물에 자신이나 자신의 가족이 직접 거주할지 등을 결정해야 합니다.

그 중에서도 임차인과의 계약을 연장하지 않으려 생각 중이시라면, 단순히 임차인이 계약 기간 만료 시기에 맞춰서 순순히 나가줄 것이라 생각하면 안 됩니다.

현행 주택임대차보호법은 일정한 기간 안에 갱신거절 의사를 밝히지 않으면 계약이 묵시적으로 갱신되는 만큼, 막연하게 임차인이 때에 맞춰서 퇴거할 것이라 여유를 부리시다간 자신도 모르는 사이에 계약이 자동 연장되는 상황이 벌어질 수 있습니다.

주택임대차보호법 제6조는 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 임차인에게 갱신거절 또는 계약조건 변경의 의사를 통지해야 한다고 규정하고 있습니다.

예를 들어 계약 만료일이 12월 31일이라면, 임대인은 원칙적으로 해당 만료일에 다다르기 2개월 전까지는 계약을 더 이상 갱신하지 않겠다는 의사를 임차인에게 도달시켜야 합니다.

그러나 너무 이른 시점에 통지를 하면 갱신거절 통지로 인정이 되는지 논쟁의 여지가 생길 수 있고, 반대로 해당 시기를 놓치게 되면 묵시적 갱신이 발생할 수 있습니다.

때문에 임차인 퇴거통보를 준비한다면 계약서 내의 계약 만료일을 먼저 확인한 뒤 통지 기간 내에 의사표시가 임차인에게 실제 도달할 수 있도록 해야 합니다.

만약 임대인이 정해진 기간 내에 갱신거절이나 조건 변경에 관한 통지를 하지 않으면 법은 기존 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다. 이를 흔히 '묵시적갱신'이라 칭합니다.

문제는 묵시적갱신이 발생한 뒤에는 임대인이 임차인에게 '계약 기간이 끝났으니 나가라'고 요구하는 것만으로는 계약 종료가 어렵다는 점입니다.

다만 임차인은 묵시적갱신 발생 후 언제든지 계약해지 통지가 가능합니다. 대신 곧바로 해지 효력이 발생하는 것은 아니며, 해지 통지가 임대인에게 도달한 날로부터 3개월 후에 효력이 발생합니다.

때문에 새 임차인을 받을 생각이거나 실거주 계획이 있는 상황일 시 임차인 퇴거통보의 시기를 놓쳐서 묵시적갱신이 이루어진다면 곤란해질 수 있는 만큼, 시기를 놓치지 않도록 주의를 기울여야 합니다.

간혹 임차인 퇴거통보를 하려 하는데 임차인 측에서 계약갱신요구권을 행사해서 결국 임차인을 2년 더 본인 소유의 목적물에 거주하게 해야 하나 고민하시는 임대인 분들이 계십니다.

• 계약갱신요구권의 기본 원칙

물론 임차인은 일정한 요건 아래 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있고, 원칙적으로 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

다만 법에서 정한 갱신거절 사유가 있다면 이야기가 달라집니다.

• 갱신거절 사유가 있는 경우

법에서 정하는 갱신거절 사유에는 다음과 같은 경우가 포함될 수 있습니다.

• 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 임대인의 동의 없이 주택을 전대한 경우
• 고의 또는 중대한 과실로 주택을 파손한 경우
• 임대인이나 그 직계존속·직계비속이 실제 거주하려는 경우

이처럼 법에서 정하는 갱신거절 사유가 있다면 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있습니다.

때문에 임차인 퇴거통보를 고민하고 있다면 퇴거를 통보하는 사유가 단순 계약 만료 때문인지, 혹은 차임 연체나 무단전대 등 법정 사유에 따른 갱신거절인지부터 구분해야 합니다.

임차인 퇴거통보 시에는 별도로 퇴거를 위해 정해진 서식이 있는 것은 아닙니다. 중요한 것은 어떤 내용을 언제 전달했고, 그 의사표시가 상대방에게 언제 도달했는지를 입증할 수 있는지의 여부입니다.

• 기록이 남는 방법으로 통보하기

간혹 전화를 통해 구두로 퇴거 통보를 했으니 괜찮을 것이라 생각하시는 분들도 계시지만, 별도의 증거가 남지 않는 만큼 문자, 카카오톡, 내용증명처럼 기록이 남는 수단을 활용하는 편이 좋습니다.

• 내용증명에 적어야 할 내용

내용증명을 보낼 때에도 단순히 '계약이 끝났으니 퇴거해달라.'고 간단히 적는 정도가 아니라 계약 만료일, 갱신거절 의사, 주택 인도를 요구하는 시점 등을 분명히 적어야 합니다.

임차인 퇴거통보는 결국 적절한 시기에 계약 종료 의사를 밝히고, 그 과정과 근거를 증거로 남겨 두는 절차를 거쳐야 합니다.

만약 임대차계약 기간이 만료되었음에도 임차인이 퇴거를 거부한 채 불법 점유를 하고 있는 상황이라면 명도소송을 고민해봐야 합니다.

이때 간혹 임의로 단전·단수를 시도하거나 임차인을 끌어내려 하는 임대인 분들이 계시는데, 이러한 대응은 또 다른 법적 문제로 이어질 수 있는 만큼 법적 절차를 통한 합법적 퇴거를 시도해야 합니다.

만약 퇴거 요구가 가능한 시점이나 명도소송 진행을 고민해봐야 하는 상황이라면 부동산 법률 상담 및 분쟁 대응에 대하여 다수 다뤄본 변호사의 도움을 받아서 체결했던 임대차계약에 대해 확인하고 분쟁이 더 커지기 전에 구체적인 대응 방향을 검토해보시기 바랍니다.