오늘 이 글은 지금 살고 있는 집에서 조금 더 거주하고 싶은데, 재건축 조합 측에서 사업을 위하여 집을 비워달라는 소장을 받고 바로 나가야 하나 고민하고 계신 분들을 위하여 작성되었습니다.

재건축 사업이 진행되다 보면 재건축 사업 지역에 포함되는 집에 거주하는 주민들은 사업이 시작될 즈음 원활한 진행을 위하여 집을 비워줘야 합니다. 하지만 재건축 조합 설립에 동의하지 않거나 사업 참여를 원하지 않는 주민이라면 오히려 퇴거를 거부하기도 하는데요.

이런 주민들에게 조합 측에서는 부동산을 넘겨달라는 요청을 하는데, 이때 가장 먼저 확인해야 하는 제도가 바로 재건축 매도청구입니다.

재건축 매도청구는 단순한 매매 제안이 아니라 법률이 정한 요건을 갖추면 소유권 이전을 요구할 수 있는 제도이기 때문에, 조합 측으로부터 집을 넘겨달라는 요청을 받았다면 그 순간부터 보다 신중한 결정을 내려야 합니다.

하지만 아직까지도 많은 분들이 매도청구에 대해 무조건 집을 넘겨야 하는지에 대해서만 물으시곤 하는데요. 

재건축을 위한 수용 절차를 이해하기 위해서는 가장 먼저 재개발 수용 절차와의 차이를 알아야 합니다. 두 제도는 유사해 보이지만 사실 다른 부분이 많은데요.

재개발은 일정한 요건 아래 수용 절차가 활용되지만, 재건축에서는 미동의자의 부동산을 확보하기 위해 도시 및 주거환경정비법 제64조에 따른 재건축 매도청구가 활용됩니다.

• 조합이 곧바로 소유권을 가져가는 것은 아닙니다

재건축 매도청구를 행사하기 위해서는 법에서 정한 회답 절차를 거쳐야 하기 때문에 조합이 마음대로 소유권을 가져가는 것은 불가합니다.

특히 적법하게 절차를 거쳐 권리가 행사된다면 시가를 기준으로 매매계약이 성립한 것과 같은 효과가 발생하기 때문에, 부동산 소유자 입장에서도 단순히 “나는 팔지 않겠다”는 의사만으로 대응할 사안은 아닙니다.

따라서 재건축 매도청구 통지를 받았다면 감정적으로 대응하기보다는 대응 순서를 차분하게 확인하여 손실을 최대한 줄일 수 있는 방향을 검토해야 합니다.

재건축 사업을 시행하는 자는 사업시행계획인가 고시일부터 30일 이내에 서면으로 동의 여부를 촉구해야 하고, 통지를 받은 소유자는 촉구받은 날부터 2개월 이내에 회답할 수 있습니다.

때문에 재건축 매도청구를 위한 통지서를 받은 적이 있다면 먼저 통지서를 받은 날짜를 확인하셔야 합니다. 동의 여부를 촉구받은 날로부터 2개월 내에 회답하지 않으면 결국 동의하지 않는다는 뜻으로 보기 때문입니다.

• 회답 이후의 청구기간도 살펴봐야 합니다

회답 기간이 끝나면 사업 시행자는 회답 기간 만료일로부터 2개월 이내에 재건축 매도청구를 해야 합니다.

즉, 재건축 매도청구는 기간을 놓치면 권리행사에 중대한 문제가 생길 수 있기 때문에 소장을 받았다면 실제 통지가 언제 도달했는지, 등기우편이나 내용증명으로 송달된 사실이 남아 있는지 등의 흐름이 매우 중요합니다.

확인 단계	확인할 기간
동의 여부 촉구	사업시행계획인가 고시일부터 30일 이내
소유자의 회답	촉구받은 날부터 2개월 이내
매도청구 행사	회답 기간 만료일부터 2개월 이내

절차상 문제없이 진행이 이루어졌다면 그다음으로는 부동산을 얼마에 정리할지가 쟁점이 됩니다.

재건축 매도청구에서 매매가격은 일반적으로 시가를 기준으로 논의되며, 재건축으로 예상되는 개발이익이 반영된 가치가 어느 정도일지를 중심으로 삼습니다.

• 시가는 단순한 현재 거래가격만을 의미하지 않습니다

여기서 언급되는 시가란 단순히 현재 노후 건물의 거래가격만을 의미하는 것은 아니며, 입지와 대지지분, 사업 진행 단계, 주변 거래사례, 개발 가능성 등 여러 요소가 감정평가에 영향을 미칠 수 있습니다.

때문에 재건축 매도청구 시 조합 측에서 제시한 금액을 바로 수용하는 것은 오히려 손해로 이어질 수도 있는 만큼 신중해야 합니다. 특히 자산가치가 큰 지역일수록 감정평가 차이가 실제 수령액에 큰 영향을 미칠 수 있으므로 더욱 신중한 판단이 요구됩니다.

재건축 지역에 포함된 집에서 거주하던 중 재건축 매도청구 소장을 받았다면 무조건 조합 측의 주장을 부정하기보다는 우선 조합 설립 및 사업 시행 절차의 적법성이나 최고 절차, 법정기간 준수 여부를 확인하고 가격 문제를 검토해봐야 합니다.

• 절차상 하자가 있는지 먼저 확인합니다

만약 조합설립 과정에 중대한 하자가 있거나, 필요한 최고가 적법하게 이루어지지 않았거나, 혹은 재건축 매도청구가 법정 기간을 넘겨 제기되었다면 청구 자체의 적법성을 의심해봐야 합니다.

반대로 법적 절차에 문제가 없다면 감정평가와 매매대금 산정에 집중하여 최대한 높은 금액을 받을 수 있도록 하는 방안이 효율적일 수 있습니다.

• 현금청산과 동일한 절차는 아닙니다

한 가지 유의할 점은 재건축 매도청구와 현금청산은 동일한 절차가 아니라는 점입니다.

조합 설립 미동의자였거나 분양 신청을 하지 않아서 현금청산 대상자가 된 경우와 재건축 매도청구를 통해 매매대금을 산정받은 경우는 법적 지위와 절차부터 다르기 때문에, 현재 자신이 어떤 지위에 놓여 있는지를 확인한 뒤 쟁점을 파악하여 조치를 취하도록 해야 합니다.

재건축 매도청구는 재건축 조합 측에서 사업을 진행하기 위해 사용하는 법적 수단이지만, 그렇다고 해서 무조건 조합이 원하는 대로 행사할 수 있는 권리는 아닙니다.

오히려 법에서 정한 절차와 기간이 준수되어야 하고 매매가격 역시 적정 시가를 기준으로 판단되어야 하기 때문에, 재건축 매도청구 통지를 받으셨다면 먼저 통지를 받은 날짜부터 확인해보셔야 합니다.

이후 자신의 법적 지위와 절차상 하자 여부를 살펴보고 감정평가에 반영할 사정이 무엇인지 단계별로 검토하는 것이 필요합니다.

재건축 매도청구는 무조건 조합의 요구를 거부하거나 곧바로 요구를 수용하기보다는 초기에 부동산 법률 조력을 받아 적법성과 가격 문제를 확인해봐야 자신의 재산권을 구체적으로 지킬 수 있음을 기억하시기 바랍니다.