오늘 이 글은 임대차계약을 체결한 뒤 월세집에서 거주하고 있었는데, 갑작스러운 개인 사정으로 인해 중도퇴거를 해야 하는 상황에 놓이신 임차인 분들을 위하여 작성되었습니다.

임대차계약을 체결하고 거주하던 중 갑작스러운 회사 지방 발령이나 이직, 가족 문제, 그 외 여러 예기치 못한 사정으로 인해 살던 집을 옮겨야 해서 월세계약만료전이사를 해야 하시는 분들이 계십니다.

이 경우 계약이 만료된 뒤 나갈 때보다 신경써야 할 부분들이 많은 것이 사실인데요. 아직 계약 기간이 끝나지 않았는데 나가도 되는지, 당장 이사를 가야 하는데 보증금은 언제 받을 수 있는지, 남은 임대차계약 기간 동안 월세를 계속 내야 하는 것인지 궁금한 사항들이 많을 수밖에 없습니다.

만약 임대차계약 만료 전 중도퇴거를 해야 한다면 현재의 계약 상태부터 살펴보도록 해야 합니다. 

개인적인 사정으로 인하여 월세계약만료전이사를 해야 하는 상황이라면 가장 먼저 임대차계약서를 확인해야 합니다. 계약서에 적힌 최초 계약기간이 아직 남아 있고 별도의 중도해지 특약도 없다면, 임차인이 본인의 개인적인 사정만으로 계약을 즉시 종료할 수 있는 것은 아니기 때문입니다.

• 묵시적 갱신 여부

다만 묵시적 갱신이 이루어진 경우라면 상황이 달라집니다.

임대인이 임대차계약 기간 종료 최대 6개월 전부터 최소 2개월 전까지 갱신 거절 통지를 하지 않거나, 임차인이 임대차계약 기간 종료 2개월 전까지 계약 종료 통지를 하지 않는다면 종전과 동일한 조건으로 다시 임대차계약이 체결된 것으로 간주하는 묵시적 갱신이 이루어집니다.

묵시적 갱신이 이루어지면 주택임대차보호법에 따라 임차인은 언제든지 임대인에게 해지 통지를 할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하게 됩니다.

• 특약과 갱신 의사표시

때문에 월세계약만료전이사를 앞두고 있다면 가장 먼저 임대차계약서를 확인하여 중도해지 특약이 있는지 살피고, 묵시적 갱신이 이루어졌는지도 함께 확인해야 합니다.

여기에 더해 계약 종료 전 임대인과 주고받은 문자나 카카오톡 등으로 갱신 관련 의사표시가 있었는지 역시 확인하여 묵시적 갱신이 이루어졌는지, 혹은 일반적인 계약 갱신이 이루어졌는지도 구분해야 합니다.

임대차계약 기간이 아직 남아있는 상태에서 월세계약만료전이사를 해야 하는 상황이 닥쳐 중도퇴거가 필요해졌다면, 임대인에게 단순히 “다음 달에 나가겠습니다”라고 통보하기보다는 퇴거 희망일, 새로운 임차인 모집 여부, 보증금 반환일 등을 원활하게 협의하고 나가는 것이 좋습니다.

그러나 간혹 월세계약만료전이사 과정에서 임대인이 임차인에게 새로운 임차인이 구해질 때까지 월세를 부담해 달라고 요구하거나, 새로운 계약을 위한 중개보수까지 부담해달라고 요구하는 경우가 있습니다.

계약기간을 채우지 못하고 나간다는 이유만으로 발생하는 모든 비용이 자동으로 임차인의 책임이 되는 것은 아닙니다.

때문에 임대인이 월세나 중개보수를 요구한다면 곧바로 해당 비용을 지급하기보다는 기존에 임대차계약을 체결할 당시 계약서 내에 중도해지 위약금이나 중개보수 부담에 관한 특약이 있었는지, 임대인의 요구가 합당한지를 별도로 검토할 필요가 있습니다.

월세계약만료전이사 과정에서 가장 많이 발생하는 분쟁은 바로 보증금 반환 시기입니다.

임차인의 입장에서는 퇴거를 하기 때문에 최대한 빠른 시일 내에 보증금을 반환받기를 희망하지만, 임대인은 아직 계약 기간도 남아 있고 세입자를 새로 구하는 시간도 걸리니 당장 반환이 어렵다고 주장하는 경우가 있습니다.

결론부터 말씀드리자면 보증금 반환 문제는 원칙적으로 임대차가 실제로 언제 종료되는지를 중심으로 판단해야 합니다.

때문에 최초 계약기간 중 중도퇴거를 하게 되었다면 계약 종료 합의일과 보증금 반환일을 명확하게 남겨둬야 합니다. 묵시적 갱신 상태에서 임대차계약 해지를 한 상황 역시 임대인이 통지를 받은 시점부터 3개월이 지난 날짜를 계산하여 보증금 반환일을 기록해두는 것이 필요합니다.

이러한 사유로 월세계약만료전이사를 위해 중도퇴거 의사를 전달할 때는 단순히 이사를 가야 한다고 말하기보다는 임대차계약 종료 의사를 명확하게 밝히도록 해야 합니다.

만약 이와 같은 대응을 했음에도 임대인이 보증금 반환을 계속해서 미룬다면, 결국 임차인은 보증금반환청구소송까지 고려하여 대응에 나서야 합니다.

아직 월세 보증금을 돌려받지 못한 상황이라면 해당 목적물에 점유를 계속 유지해야 하지만, 개인적인 사정으로 인해 점유를 유지하지 못하고 월세계약만료전이사를 가야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

• 대항력 유지가 중요한 이유

주택임대차보호법상 임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 중요한 요건으로 하고 있습니다.

따라서 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 기존 주택을 비우고 주민등록까지 다른 곳으로 옮겨 기존 주택의 점유를 상실하게 된다면 보증금 반환 소송 시 매우 불리해질 수밖에 없습니다.

• 임차권등기명령

이러한 상황에서 검토해볼 수 있는 대응이 바로 임차권등기명령입니다. 임차권등기가 완료되면 기존에 확보한 대항력과 우선변제권을 유지하면서 다른 주택으로 이사할 수 있는 법적 장치를 마련할 수 있습니다.

다만 임차권등기명령을 법원에 신청한 뒤 곧바로 이사를 해서는 안 되며, 실제 임차권등기가 등기부에 기재되었는지 확인한 뒤 기존 주택의 점유와 주민등록을 이전하는 것이 안전합니다.

월세계약만료전이사를 가야 하는 상황이라면 단순히 계약 기간보다 몇 달 더 일찍 나가고 끝날 문제가 아니라, 신경써야 할 사항들이 다수 존재하는 문제임을 분명하게 기억해야 합니다.

계약 종료 과정에서 임대인과 협의해야 할 내용도 많고, 만약 임대인이 계약 기간이 끝나지 않았음을 사유로 보증금을 돌려주지 않는다면 보증금반환청구소송이나 임차권등기명령을 통한 대항력과 우선변제권 유지까지도 고려해봐야 합니다.

따라서 중도퇴거를 통한 이사를 계획하고 있다면 우선 현 상황에서 안전하게 계약을 정리할 수 있는 방안을 마련해야 합니다.

이에 대한 도움이 필요하다면 우선 부동산 법률 상담을 통해 현재의 계약관계와 보증금 반환 가능 시점 등을 확인한 뒤 어떻게 대응할지 결정해보시기 바랍니다.