오늘 이 글은 국가나 공공기관이 시행하는 공익사업으로 인해 토지를 내놓아야 하는 상황에서, 토지의 가치에 맞는 합당한 보상금을 받고자 하는 분들을 위해 작성되었습니다.

국가나 공공기관에서는 철도, 도로, 공항, 군사시설, 공원 등 다양한 공익사업을 시행합니다. 이러한 사업을 진행하기 위해서는 사업에 필요한 토지를 확보해야 하므로 우선 토지 소유자와 협의를 통해 매입을 진행하게 됩니다.

하지만 토지 매입 과정에서 항상 원활하게 협의가 이루어지는 것은 아닙니다. 협의가 결렬되는 경우에는 토지수용제도를 통해 토지를 취득하고 토지 소유자에게 토지수용보상금을 지급하는 절차가 진행될 수 있습니다.

국방·군사 사업, 철도·도로·공항·항만·하천·제방·댐·운하·폐수처리시설 등 공익을 목적으로 하는 사업이나 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 보건시설, 문화시설, 공원, 수목원, 광장, 운동장 등의 사업을 진행하려면 사업에 필요한 토지를 확보해야 합니다.

공익을 목적으로 시행하는 학교·도서관·박물관 및 미술관 건립 등도 마찬가지입니다. 이러한 경우 국가나 공공단체에서는 먼저 토지 소유자와 토지 매수에 관한 협의를 진행합니다.

협의가 원활하게 이루어지면 상호 간 계약을 체결하여 토지를 매수하게 됩니다. 반면 협의가 결렬되는 경우에는 토지보상법 제4조에 따른 공익사업에 해당하는지를 전제로 토지수용절차를 통해 사업에 필요한 토지를 취득하고 토지 소유자에게 보상금을 지급하게 됩니다.

토지수용은 사유재산에 대한 제한을 수반하는 제도이므로 공익사업에 해당한다는 이유만으로 언제나 가능한 것은 아닙니다. 해당 사업이 토지를 수용할 수 있는 사업으로 인정되는 등 법에서 정한 절차를 거쳐야 합니다.

토지수용보상금은 감정평가를 거쳐 산정됩니다. 수용재결 과정에서는 감정평가업자가 토지 소유자가 제출한 의견 등을 참고하여 평가하고, 그 평가액을 토대로 보상액이 결정됩니다.

협의매수 단계에서 평가에 참여했던 감정평가업자는 수용재결을 위한 감정평가에서는 제외됩니다. 또한 수용재결에서 산정된 보상액이 사업시행자가 협의 과정에서 제시한 금액보다 낮은 경우에는 당초 협의 단계에서 제시했던 금액을 기준으로 보상하게 됩니다.

토지수용 과정에서 보상의 대상이 될 수 있는 항목은 토지만으로 한정되는 것은 아닙니다. 사업의 내용과 개별 사정에 따라 여러 종류의 보상이 문제될 수 있습니다.

• 토지 보상
• 건물 및 기타 지장물 보상
• 영업보상
• 휴업보상
• 폐업보상
• 권리 및 기타 보상
• 사업구역 밖의 보상
• 영농손실보상

다만 각 보상 항목마다 인정 요건과 산정 기준이 있으므로 자신이 어떤 보상을 받을 수 있는지 사전에 구체적으로 확인할 필요가 있습니다.

보상금은 어떤 재산이나 손실에 대한 보상인지에 따라 산정 방식이 달라질 수 있습니다. 특히 토지 자체의 평가뿐 아니라 영업이나 영농 과정에서 발생하는 손실도 개별적으로 살펴볼 필요가 있습니다.

• 토지 보상 기준

토지수용보상금에서 가장 기본이 되는 것은 토지에 대한 보상입니다. 토지 보상금은 공시지가를 기준으로 하되 감정평가사가 수용 대상 토지의 개별적인 특성 등을 비교·평가하여 산정하게 됩니다.

다만 해당 공익사업의 시행으로 인해 발생한 개발이익이나 투기적 가격 상승분 등은 보상금 산정에서 제외됩니다.

또한 사업시행자가 국가나 공공단체인 채권보상 대상 사업의 경우에는 법에서 정한 요건에 따라 토지 소유자나 관계인의 의사 등을 고려하여 채권으로 보상하는 경우도 있습니다.

• 영업 및 영농손실 보상

휴업보상의 경우에는 일정한 휴업기간에 발생하는 고정적 비용 등이 보상의 대상이 될 수 있습니다. 휴업으로 인한 손실을 어떤 범위까지 인정받을 수 있는지는 실제 영업 형태와 사업장 이전 여부 등을 함께 살펴보아야 합니다.

폐업보상은 다른 장소로 이전하여 해당 영업을 계속할 수 없거나, 다른 장소에서는 영업허가를 받을 수 없는 경우, 도축장과 같이 악취 등의 문제로 사실상 이전이 어렵다는 점이 객관적으로 인정되는 경우 등에 문제될 수 있습니다. 이러한 요건이 인정되는 경우에는 폐업에 따른 영업손실을 보상받게 됩니다.

영농손실보상은 농지 소유자와 실제 경작자가 다른 경우 누구에게 보상금이 지급되는지도 확인해야 합니다. 원칙적으로 소유자와 실제 경작자의 협의에 따라 지급하며, 협의가 이루어지지 않는 경우에는 각각 일정 비율로 지급될 수 있습니다.

다만 농지 소유자가 해당 지역에 거주하는 농민이 아니라면 실제 경작자에게 보상금이 지급되는 경우가 있으므로 구체적인 경작관계와 거주 여부 등을 확인해야 합니다.

토지에 대한 수용재결이 이루어지고 보상금이 지급되거나 공탁되면 사업시행자는 정해진 수용개시일에 해당 토지의 소유권을 취득하게 됩니다.

그러나 수용재결에서 결정된 토지수용보상금이 실제 토지 가치에 비해 지나치게 낮다고 판단된다면 이의신청이나 행정소송을 검토할 수 있습니다.

수용재결에 이의가 있는 토지 소유자는 수용재결서를 받은 날부터 30일 이내에 이의신청을 할 수 있습니다. 또한 이의신청 여부와 관계없이 수용재결서를 받은 날부터 90일 이내에 관할 법원에 행정소송을 제기할 수 있습니다.

이의신청을 하는 경우에는 수용재결을 한 토지수용위원회에 이의신청서를 제출해야 하며, 해당 토지수용위원회가 이를 중앙토지수용위원회로 이송하여 처리하게 됩니다.

중앙토지수용위원회에서는 이의신청 내용을 검토한 후 협의매수 및 수용재결 당시 평가에 참여하지 않은 감정평가업자를 통해 다시 평가를 진행할 수 있습니다. 재평가된 금액이 기존 수용재결 보상금보다 높게 산정된다면 그에 따라 보상금이 변경될 수 있습니다.

이의재결 결과에도 불복하고자 한다면 이의재결서를 받은 날부터 60일 이내에 관할 법원에 행정소송을 제기할 수 있습니다. 따라서 보상금에 이견이 있다면 각 절차의 기간을 놓치지 않도록 주의해야 합니다.

내 토지가 공공사업에 편입되어 국가나 공공기관에 토지를 내놓아야 한다면 토지 소유자의 입장에서는 그 가치에 맞는 합당한 보상금을 받고자 하는 것이 당연합니다.

하지만 토지수용제도는 협의매수부터 감정평가, 수용재결, 이의신청 및 행정소송에 이르기까지 여러 절차가 이어질 수 있습니다. 예상보다 낮은 보상금이 산정되었다면 어떤 부분을 근거로 이의를 제기할 것인지도 검토해야 합니다.

따라서 자신의 토지와 사업의 특성, 보상 대상이 되는 항목, 감정평가 과정 및 불복절차 등을 종합적으로 살펴보는 것이 중요합니다.

토지수용보상금의 산정이나 수용재결 결과에 대해 의문이 있다면 현재 진행 단계와 관련 자료를 확인한 뒤 부동산 법률 상담을 통해 대응 방향을 검토해보시기 바랍니다.