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법무법인 일로입니다.

아직까지도 우리 주변에서는 전세사기 피해를 입고 고통받는 사람들을 어렵지 않게 볼 수 있습니다.

실제로 서울 광진구의 한 오피스텔에서는 수십억 원대의 전세사기 피해가 발생하여 수십 명의 세입자가 피해를 입었습니다. 피의자는 20·30대 대학생과 직장인들을 대상으로 임대사업을 해온 건축사 부부인 것으로 밝혀졌습니다.

전세사기에 대해서는 2023년 특별법이 마련되어 시행되고 있으며, 정부에서도 한국토지주택공사의 피해주택 매입, 저리 금융지원, 법률지원 등의 피해자 구제책을 마련하고 있습니다.

하지만 사기 피해가 발생하면 세입자는 문제가 해결될 때까지 보증금을 돌려받지 못한 채 오랜 시간 고통을 겪을 수 있습니다.

따라서 전세 임대차계약을 앞두고 있다면 계약하려는 목적물에 위험요소가 없는지 사전에 확인해야 합니다. 이미 피해가 발생한 상황이라면 서울 관악구 전세사기변호사와 신속하게 대응 방향을 검토하여 피해를 최소화해야 합니다.

전세사기의 가장 대표적인 유형으로는 깡통전세가 있습니다.

깡통전세

깡통전세란 일반적으로 임차보증금과 대출금의 총합이 주택가격의 80%를 넘는 집을 의미합니다. 임대인이 실제로 투입한 자금이 거의 없는 주택이라고 볼 수 있습니다.

이러한 주택에 입주한 뒤 집값이 하락하거나 임대인에게 금전적인 문제가 발생해 해당 부동산이 경매에 넘어가면, 세입자가 계약 당시 지급한 보증금을 전부 돌려받지 못할 가능성이 커집니다.

명의도용과 이중계약

또 다른 유형으로는 가짜 임대인을 통한 명의도용 계약이 있습니다.

실제 소유자는 A이지만, A의 인적사항을 알아낸 B가 위임장을 위조하여 세입자와 임대차계약을 체결하고 보증금이나 월세를 가로채는 방식입니다. 임대인 본인이 아닌 대리인이 계약 장소에 나온 경우에는 위임관계를 더욱 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

이 밖에도 하나의 목적물에 여러 임차인과 계약을 체결해 돈을 가로채는 이중계약, 월세 계약을 전세 계약으로 둔갑시키는 방식, 선순위 근저당 말소 등 계약 당시 작성한 특약의 불이행, 선순위 임차보증금과 근저당권에 대한 허위고지, 계약 만료 후 일방적인 보증금 미반환 등 다양한 유형이 존재합니다.

이와 같은 사정이 의심된다면 서울 관악구 전세사기변호사와 계약서 및 권리관계를 검토해보는 것이 필요합니다.

전세사기 피해를 예방하기 위해서는 계약을 체결하기 전부터 위험요소를 확인하는 태도가 중요합니다.

임대차계약 전에는 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본은 부동산의 주소와 면적, 소유자, 저당권자, 임차권자 등 권리관계를 확인할 수 있는 공적 서류입니다.

표제부·갑구·을구 확인

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나누어 살펴볼 수 있습니다.

갑구에 압류, 가압류, 가등기 등 소유권을 제한할 수 있는 내용이 기재되어 있다면 계약 체결을 신중하게 판단해야 합니다.

을구에 선순위 전세권이나 근저당권이 설정되어 있다면 해당 채권의 금액과 임차보증금을 합산하여 주택가액과 비교해야 합니다.

등기부만으로 확인하기 어려운 내용

등기부등본을 확인하면 해당 목적물에 설정된 여러 권리관계를 파악할 수 있습니다. 다만 기존 임차인이 아직 임차권등기를 마치지 않은 경우처럼 등기부에 나타나지 않는 정보도 있을 수 있습니다.

이러한 경우에는 전입세대 열람내역과 확정일자 부여 현황 등을 함께 확인하여 선순위 임차인의 존재와 보증금 규모를 살펴보아야 합니다.

계약하려는 목적물에 근저당권이 설정되어 있음에도 임대인이 “임대차계약 후 모두 정리할 예정이니 안심하고 들어와도 된다”고 설명하는 경우가 있습니다.

그러나 입주 후에도 임대인이 근저당권을 말소하지 않고, 결국 부동산이 경매에 넘어가는 사례도 적지 않습니다. 이때 계약 전부터 설정되어 있던 선순위 권리가 우선하면 세입자는 보증금을 회수하지 못할 수 있습니다.

특약은 구체적으로 작성해야 합니다

임대인이 근저당권을 정리하기로 했다면 해당 내용을 구두로만 약속해서는 안 됩니다. 임대차계약서 특약에 근저당권을 말소할 시점과 방법, 불이행 시 계약 해제 및 보증금 반환에 관한 내용을 명확하게 작성해야 합니다.

임대인이 약속한 특약을 이행하지 않는다면 계약 해제나 무효 주장 가능성을 검토하고, 그로 인해 발생한 손해에 대한 배상청구도 고려할 수 있습니다.

다만 실제로 어떤 법적 조치를 취할 수 있는지는 특약의 문구와 계약 진행 경위, 잔금 지급 여부 등에 따라 달라질 수 있으므로 서울 관악구 전세사기변호사의 검토를 받아보는 것이 좋습니다.

임대차계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 타지역 전출이나 새로운 주거지로의 이사가 필요하다면 임차권등기명령을 신속하게 검토해야 합니다.

임차권등기명령의 효과

임차권등기가 완료되면 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으므로, 이사한 이후에도 보증금에 대한 우선변제를 주장할 수 있습니다.

기존에 대항력과 우선변제권을 갖추지 못했던 임차인도 임차권등기가 완료된 시점을 기준으로 해당 권리를 새롭게 취득할 수 있습니다.

다만 임차권등기명령을 신청했다는 이유만으로 곧바로 전출해서는 안 됩니다. 반드시 등기부등본을 통해 임차권등기가 완료된 사실을 확인한 뒤 이사와 전입신고 이전을 진행해야 합니다.

신청할 수 있는 요건

임차권등기명령은 모든 상황에서 신청할 수 있는 것은 아닙니다. 먼저 임대차기간 만료, 계약 해지 통고, 합의해지 등 어떠한 방식으로든 임대차계약이 종료되어야 합니다.

또한 임차보증금을 반환받지 못한 상태여야 합니다. 보증금 전부가 아니라 일부만 반환받지 못한 경우에도 신청할 수 있습니다.

임차권등기명령의 신청 시기와 전출 순서에 따라 권리관계가 달라질 수 있으므로, 이사를 앞두고 있다면 서울 관악구 전세사기변호사의 조력을 받아 절차를 진행하는 것이 안전합니다.

전세보증금은 세입자의 전 재산에 대출금까지 더해 마련되는 경우가 많습니다. 전세사기가 발생하면 단순한 금전 손실을 넘어 거주와 생계 전반에 막대한 피해가 이어질 수 있습니다.

피해가 의심된다면 임대차계약서, 등기부등본, 보증금 이체내역, 임대인 및 중개인과의 대화내용을 확보하고 현재 주택의 권리관계와 경매 진행 여부를 확인해야 합니다.

보증금반환청구, 임차권등기명령, 가압류, 경매절차에서의 배당요구, 형사고소 등 필요한 조치는 사건의 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 전세사기를 예방하고 싶거나 이미 피해를 입은 상황이라면 신속하게 법률상담을 받아 대응 방향을 정하는 것이 중요합니다.

전세사기는 초기 대응이 늦어질수록 보증금 회수 가능성이 낮아질 수 있으므로, 위험요소를 발견했다면 필요한 조치를 미루지 마시기 바랍니다.