이 글은 토지의 권원을 확보하고 사용하려 하는데 기존 토지 사용자가 불법건축물을 내 토지 위에 지어놓았거나, 옆 토지 사용자가 마음대로 내 토지를 침범해 건축물을 지어놓은 탓에 불법건축물 철거를 고민하고 있는 토지 소유자 분들을 위해 작성되었습니다.

내 명의의 땅을 다른 사람에게 빌려준 뒤 몇 년이 지나 다시 해당 토지를 사용하려 할 때, 임차인이 마음대로 불법건축물을 지어놓아 문제가 되는 경우가 있습니다.

토지를 빌려준 적이 없더라도 옆 토지를 사용하는 사람이 경계를 넘어 내 토지 일부에 건축물을 설치하면서 토지 사용 권한을 침해하는 상황이 발생하기도 합니다.

토지 위에 불법건축물이 있다면 원하는 방식으로 토지를 사용하는 데 어려움이 생길 수 있고, 철거에 필요한 과정과 비용 역시 무시하기 어렵습니다.

보통 불법건축물에 해당하는 행위는 건축 허가를 받거나 신고한 뒤 건축하면서 건폐율이나 용적률을 초과하는 경우와, 필요한 허가를 받지 않거나 신고하지 않은 상태에서 신축 또는 증축하는 경우로 나누어 볼 수 있습니다.

•  토지 임차인이 설치한 건축물

토지를 빌려 사용하는 사람이 나대지나 밭, 논 등에 건축물을 짓거나 비닐하우스, 컨테이너 등을 설치하는 경우가 있습니다. 필요한 허가나 신고 없이 설치하였다면 불법건축물 문제가 발생할 수 있습니다.

특히 토지 임대차계약이 종료된 이후에도 이러한 건축물을 철거하지 않은 채 그대로 두고 떠난다면, 토지 소유자는 자신의 토지를 정상적으로 사용하기 어려워질 수 있습니다.

•  인접 토지에서 경계를 침범한 경우

토지 임대차관계가 전혀 없는데도 인접 토지를 사용하는 사람이 경계를 넘어 가건물이나 창고 등을 설치하는 경우도 있습니다.

토지는 현장에서 경계가 명확하게 드러나지 않는 경우가 있기 때문에 이러한 침범이 뒤늦게 확인되기도 합니다. 이 경우에도 토지 소유권과 상대방의 토지 사용 권한을 확인한 뒤 철거를 요구하는 방안을 검토해야 합니다.

처음에는 정당하게 토지 임대차계약을 체결하고 토지를 사용했더라도 계약이 종료되면서 토지 사용 권리가 사라졌음에도 건축물을 철거하지 않는다면, 토지 소유자는 건축물 철거와 토지 반환을 요구하는 방안을 고려할 수 있습니다.

처음부터 토지 사용에 관한 계약이나 승낙 없이 다른 사람의 토지를 점유한 경우에도 마찬가지입니다. 인접 토지 소유자나 사용자가 허락 없이 경계를 넘어 건축물을 설치했다면 해당 건축물의 철거를 요구할 필요가 있습니다.

다만 건축물이 불법으로 설치되었다는 사정만으로 언제나 즉시 철거할 수 있는 것은 아닙니다. 상대방에게 토지를 사용할 수 있는 권리가 있는지, 과거 토지 사용에 대한 승낙이 있었는지 등을 함께 확인해야 합니다.

불법건축물을 그대로 방치할 경우 토지 사용에 제한이 생기는 것은 물론이고, 시정되지 않은 위반 사항과 관련해 이행강제금 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

불법건축물에 대한 시정이 이루어지지 않으면 이행강제금이 반복적으로 부과될 수 있으며, 납부하지 않을 경우 재산 압류 등의 조치가 이어질 가능성도 있습니다.

결국 토지 소유자가 건축물을 직접 철거해야 하는 상황이 발생한다면 철거 비용까지 부담해야 할 수 있습니다. 따라서 기존 토지 사용자나 다른 사람이 설치한 불법건축물 때문에 토지 이용에 어려움을 겪고 있다면 장기간 방치하기보다는 필요한 법적 대응 절차를 검토할 필요가 있습니다.

법적 절차를 통해 불법건축물 철거를 진행하려면 우선 해당 토지와 건축물의 현황을 객관적으로 확인할 수 있는 자료를 준비하는 과정이 필요합니다.

• 토지 등기부등본
• 건축물대장
• 토지대장 및 지적도
• 건축물과 토지 경계를 확인할 수 있는 현장 사진

이러한 자료를 토대로 내 소유 토지 위에 어떤 건축물이 설치되어 있는지, 어떠한 경위로 설치되었는지를 확인해야 합니다.

•  상대방의 토지 사용 권한 확인

다음으로 상대방이 과거 토지 사용에 대한 승낙을 받은 적이 있는지, 승낙을 받았다면 계약이 종료된 이후에도 계속 점유할 수 있는 근거가 존재하는지 확인해야 합니다.

불법건축물이라고 하더라도 상대방이 해당 토지를 사용할 수 있는 별도의 권리를 가지고 있다면 즉각적인 철거가 어려울 수 있으므로, 철거청구에 앞서 권리관계를 살펴보는 과정이 중요합니다.

•  철거청구와 토지인도소송

철거를 요구할 수 있는 사유가 확인된다면 관련 자료를 준비하여 소송을 제기할 수 있습니다. 건축물 철거만으로 문제가 해결되지 않고 상대방이 토지를 계속 무단 점유하고 있다면, 철거와 함께 토지를 반환받기 위한 토지인도소송까지 진행하는 방안을 고려할 수 있습니다.

또한 상대방이 권한 없이 토지를 사용했다면 그 점유 기간 동안 발생한 손실을 보전하기 위하여 토지 사용에 상당하는 금액에 대한 부당이득반환청구도 함께 검토할 수 있습니다.

소송에서 승소 판결을 받았음에도 상대방이 건축물 철거를 거부한다면 강제집행 절차를 진행해야 합니다.

법원 집행관을 통해 철거를 진행할 수 있으며, 철거 과정에서 발생하는 비용은 우선 예납한 뒤 추후 상대방에게 그 부담을 청구하는 방안을 검토할 수 있습니다.

내 소유 토지 위에 다른 사람이 건축물을 설치하였다면 건축물이 철거될 때까지 토지 이용에 적지 않은 제약을 받을 수 있으므로 조속한 대응이 필요할 수 있습니다.

다만 실제 철거에 나서기 전에는 상대방에게 토지 사용 권한이 존재하는지, 철거 의무가 인정되는지, 상대방이 무단 점유를 계속할 경우 어떤 청구를 함께 진행해야 하는지 등을 구체적으로 검토해야 합니다.

철거청구뿐 아니라 토지인도와 부당이득반환, 판결 이후 강제집행까지 이어질 수 있는 만큼 처음부터 권리관계와 필요한 자료를 정리하여 대응하는 것이 중요합니다.

불법건축물로 인해 소유한 토지를 제대로 사용하지 못하고 있다면 건축물의 설치 경위와 상대방의 점유 권한을 먼저 확인한 뒤 상황에 맞는 절차를 검토해 보시기 바랍니다.