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법무법인 일로입니다.

부동산은 한 사람이 단독으로 소유하는 경우도 있지만, 하나의 부동산을 여러 사람이 공동으로 소유하는 사례도 흔히 볼 수 있습니다.

부모님에게 유산으로 물려받은 아파트나 토지를 형제·자매가 공동으로 소유하고 있는 경우가 대표적입니다. 그런데 이렇게 공동소유하고 있던 부동산이 재개발 구역에 포함된다면 상황이 생각보다 복잡해질 수 있습니다.

재개발을 통해 새로운 아파트나 상업시설 등이 들어서게 되면 향후 부동산 가치가 상승할 가능성이 있어 많은 분들이 재개발에 관심을 갖습니다.

하지만 부동산이 공동소유라면 재개발 공유지분에 따라 권리관계가 달라질 수 있고, 권리를 어떤 방식으로 행사해야 하는지 판단하기도 쉽지 않습니다. 경우에 따라서는 기대했던 분양이나 보상을 받지 못하는 상황으로 이어질 수도 있습니다.

재개발 공유지분에서 ‘공유지분’이란 하나의 부동산을 여러 명이 나누어 소유하는 형태를 의미합니다.

예를 들어 3명이 한 개의 토지를 각각 1/3씩 소유하고 있다면 각 소유자는 민법상 자신이 보유한 지분에 대해 사용·수익·처분할 수 있는 권리를 갖게 됩니다.

•  상속과 증여로 생기는 공유지분

최근에는 재개발 가능성이 있다고 예상되는 지역의 부동산을 부모가 미리 취득한 뒤 자녀에게 공유지분을 증여하는 사례도 있습니다.

또한 오래전 부모로부터 상속받은 부동산을 형제자매가 공동으로 소유하다가 해당 지역이 재개발 대상에 포함되면서 공유지분을 정리해야 하는 경우도 발생합니다.

이처럼 재개발 과정에서 공유지분을 어떻게 처리해야 하는지 검토해야 하는 사례는 생각보다 다양합니다.

도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호에 따르면 재개발 사업 구역 내의 토지 또는 건축물 소유자는 ‘토지등소유자’에 해당합니다. 따라서 지분의 크기와 관계없이 재개발 구역 내 부동산의 공유지분을 가지고 있다면 토지등소유자로서의 지위가 인정될 수 있습니다.

•  여러 명이 공유해도 조합원은 대표 1명

그렇다면 하나의 부동산을 세 사람이 공유하고 있는 경우 세 사람 모두 각각 조합원이 되어 새 아파트를 받을 수 있을까요?

그렇지는 않습니다. 도시 및 주거환경정비법 제39조에 따르면 하나의 토지 또는 건축물을 여러 명이 공유하고 있는 경우에는 그들을 대표하는 1명을 조합원으로 보게 됩니다.

따라서 공유지분을 가진 사람들이 재개발 조합의 절차에 참여하려면 공유자들을 대표하여 주요 절차를 진행할 사람을 정해야 합니다.

•  대표자라고 마음대로 결정할 수는 없습니다

조합원은 재개발 사업 과정에서 의결권과 분양신청권 등 중요한 권리를 행사하게 됩니다. 그러나 대표자로 선정되었다는 이유만으로 다른 공유자들의 권리를 배제한 채 모든 사항을 독단적으로 결정할 수 있는 것은 아닙니다.

다른 공유지분 소유자들의 동의가 필요한 사항을 대표자가 임의로 처리한다면 이후 해당 결정의 효력을 두고 공유자 사이에 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

재개발 공유지분을 검토할 때 중요하게 살펴야 하는 사항 중 하나가 바로 공유지분을 취득하거나 나눈 시점입니다.

재개발 사업에서는 투기 목적의 이른바 ‘지분 쪼개기’를 제한하기 위해 권리산정기준일을 두고 있습니다. 권리산정기준일 이후 지분을 나누어 소유하게 된 경우에는 각각의 지분에 대해 개별적인 분양권이 인정되지 않을 수 있습니다.

따라서 재개발을 앞둔 구역에서 공유지분의 분할이나 변경을 고민하고 있다면 먼저 관할 구청 등을 통해 해당 사업의 권리산정기준일을 확인할 필요가 있습니다.

재개발 구역 내 부동산의 공유자들은 토지등소유자로서 일정한 권리를 갖게 되지만, 실제 분양신청 등 중요한 절차를 진행하는 과정에서는 공유자들의 의사가 일치하지 않아 문제가 발생하는 경우가 있습니다.

•  공유자 한 명이 협의를 거부하는 경우

공유자들 사이에 의견 차이가 생겨 일부 공유자가 협의를 거부한다면 분양신청 등 주요 절차를 원활하게 진행하기 어려워질 수 있습니다.

공유자 사이의 합의가 끝내 이루어지지 않아 분양절차를 진행하지 못하게 된다면 해당 부동산은 현금청산 문제로 이어질 수 있습니다.

•  현금청산으로 이어질 가능성

현금청산은 재개발 과정에서 분양을 받지 않는 토지등소유자에게 조합 측이 부동산에 대한 보상금을 지급하고 그 권리를 취득하는 절차를 의미합니다.

재개발을 통해 새 아파트를 분양받는 것을 기대했던 공유자라면 현금청산을 원하지 않을 수 있습니다. 따라서 공유지분 부동산은 재개발 절차가 본격적으로 진행되기 전에 공유자들 사이에서 향후 분양 여부와 각자의 몫을 어떻게 정리할 것인지 충분히 협의해 두는 것이 중요합니다.

특히 공동소유자가 여러 명이거나 각자가 기대하는 보상 방식이 다른 경우에는 재개발 절차가 진행된 이후에 의견을 맞추려고 할수록 분쟁이 커질 수 있으므로 사전에 권리관계를 확인할 필요가 있습니다.

재개발 구역 내 하나의 부동산을 여러 사람이 공동으로 소유하고 있다면 단독소유 부동산보다 권리를 행사하는 과정에서 확인해야 할 사항이 많습니다.

공유자 한 사람이 일방적으로 결정하기 어려운 문제인 만큼 공유자들 사이의 지속적인 협의와 조율이 필요하며, 상황에 따라서는 공유지분을 정리하거나 단독명의로 전환할 수 있는 가능성도 함께 검토할 필요가 있습니다.

특히 권리산정기준일이나 조합원 지위, 분양신청 등은 재개발 사업의 진행 단계와 개별적인 권리관계에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 중요한 결정을 내리기 전 관련 내용을 확인하는 것이 좋습니다.

공동소유 중인 부동산이 재개발 구역에 포함되어 지분 정리나 분양, 현금청산 문제로 고민하고 계시다면 재개발 절차가 더 진행되기 전에 자신의 권리관계를 확인해보시기 바랍니다.