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법무법인 일로입니다.

부동산 중에는 하나의 목적물에 여러 명이 각각 지분을 보유하고 있는 경우가 생각보다 많습니다.

나와 같은 부동산의 지분을 가진 사람이 자신의 지분을 경매에 내놓았다면, 기존 공유자의 입장에서는 해당 지분을 낙찰받아 자신의 지분을 확대하는 것이 유리할 수 있습니다.

그런데 권리분석을 거쳐 입찰을 준비했음에도 전혀 관계없는 제3자가 해당 지분을 낙찰받는다면, 향후 부동산의 관리와 처분 과정에서 예상하지 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

이러한 상황에서 기존 공유자에게 해당 지분을 먼저 매수할 기회를 부여하는 제도가 바로 공유자우선매수권입니다.

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공유자우선매수권은 어떤 제도인가요?

공유자우선매수권이란 여러 사람이 하나의 부동산을 지분으로 나누어 소유하고 있는 상황에서 일부 공유자의 지분이 경매로 나온 경우, 나머지 공유자에게 해당 지분을 우선하여 매수할 수 있는 기회를 부여하는 제도입니다.

공유자가 최고가매수신고가격과 동일한 가격으로 우선매수 신고를 하면, 일반 입찰자가 가장 높은 가격을 제시했더라도 해당 공유자가 그 지분의 매수인이 될 수 있습니다.

•  기존 공유자를 보호하는 이유

공유자우선매수권은 단순히 기존 공유자에게 특혜를 부여하는 제도가 아니라, 공유관계에서 발생할 수 있는 이해관계를 정리하기 위한 우선권에 가깝습니다.

제3자가 부동산의 일부 지분을 낙찰받으면 부동산의 관리와 사용, 처분 과정에서 기존 공유자와 갈등이 발생할 가능성이 있습니다. 이를 고려하여 기존 공유자의 지분권과 이해관계를 보호할 기회를 부여하는 것입니다.

공유자우선매수권은 매각기일 전에 미리 신고하거나, 매각기일에 직접 출석하여 매수 의사를 밝히는 방법으로 행사할 수 있습니다.

•  매각기일 전 사전신고

첫 번째 방법은 매각기일에 집행관이 최고가매수신고인의 이름과 매수가격을 호창하기 전까지 법원에 공유자우선매수신고서를 제출하는 것입니다.

사전에 우선매수 의사를 신고했더라도 정해진 절차에 따라 매수신청보증금을 제공해야 하므로, 신고서 제출만으로 모든 절차가 끝나는 것은 아닙니다.

•  매각기일 당일 신고

두 번째 방법은 경매 당일 법정에 직접 출석하여 집행관이 최고가매수신고인을 호창하고 매각기일의 종결을 선언하기 전까지 우선매수 의사를 표시하는 것입니다.

어느 방법을 선택하더라도 공유자는 최고가 입찰자가 제시한 가격과 동일한 가격으로 매수해야 하며, 필요한 매수신청보증금도 제공해야 합니다.

경매가 유찰된 경우에는 해당 매각기일의 입찰과 개찰 및 매각 절차가 마무리되므로, 이후 진행되는 다음 매각기일의 최저매각가격과 절차를 다시 확인해야 합니다.

공유자우선매수권을 행사하려는 경우에는 신고 시점과 매수신청보증금 준비 여부뿐만 아니라, 해당 경매절차에서 우선매수권을 다시 행사할 수 있는지도 신중하게 확인해야 합니다.

•  우선매수권 행사 횟수의 제한

공유자우선매수권은 동일한 경매절차에서 행사 횟수가 제한될 수 있습니다. 사전에 우선매수 신고를 한 뒤 매수신청보증금을 제공하지 않거나 매수를 포기하면, 이후 매각기일에서 다시 우선매수를 신고하지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

이러한 제한은 공유자가 우선매수 신고를 한 뒤 고의로 보증금을 납부하지 않아 매각을 지연시키거나 유찰을 유도하는 방식으로 제도를 남용하는 것을 방지하기 위한 취지입니다.

따라서 단순히 다른 입찰자의 낙찰을 막기 위한 목적으로 미리 신고하기보다는, 실제 매수 의사와 자금 준비 여부를 충분히 검토한 뒤 권리를 행사해야 합니다.

공유자우선매수권을 행사하려면 기본적으로 공유자우선매수신고서와 신분증을 준비해야 합니다. 자신이 해당 부동산의 공유자라는 사실을 확인할 수 있도록 부동산 등기사항증명서도 함께 준비하는 것이 좋습니다.

우선매수 신고 이후에는 매수신청보증금을 제공해야 하므로, 매각기일 전에 필요한 금액과 제공 방법을 반드시 확인해야 합니다.

• 공유자우선매수신고서
• 공유자 본인의 신분증
• 공유자임을 확인할 수 있는 부동산 등기사항증명서
• 매수신청보증금

매수신청보증금은 일반적으로 최저매각가격의 10%를 기준으로 하지만, 재매각절차에서는 20%로 정해지는 경우가 있으므로 해당 사건의 매각공고와 매각물건명세서를 확인해야 합니다.

•  대리인이 출석하는 경우

공유자 본인이 직접 출석하지 않고 대리인을 통하여 권리를 행사하려면 공유자의 인감증명서, 인감도장이 날인된 위임장 및 대리인의 신분증 등을 준비해야 합니다.

사건과 법원에 따라 요구되는 서류나 보증금 제공 방식이 달라질 수 있으므로, 매각기일 전에 담당 경매계 또는 집행관실을 통하여 필요한 사항을 확인하는 것이 안전합니다.

일반적인 부동산 경매도 확인해야 할 사항이 많지만, 부동산 지분 경매는 권리관계와 낙찰 이후의 활용 가능성을 더욱 세밀하게 검토해야 합니다.

지분만 낙찰받는 경우 부동산 전체를 단독으로 사용할 수 있는 것은 아니며, 부동산의 관리와 사용 방법을 두고 다른 공유자와 협의해야 할 수 있습니다. 매도나 임대 과정에서도 공유관계로 인한 제약이 발생할 수 있습니다.

공유자 사이에 협의가 이루어지지 않는다면 공유물분할청구소송을 검토해야 하는 상황도 발생할 수 있습니다.

따라서 부동산 지분 경매에 참여하기 전에는 공유자우선매수권 행사 가능 여부뿐만 아니라 부동산의 점유 상태, 다른 공유자와의 관계, 낙찰 이후 사용 가능성 및 공유물분할 가능성까지 함께 살펴보아야 합니다.

공유자우선매수권을 행사하거나 부동산 지분 경매에 참여하려는 경우에는 매각기일 전에 관련 서류와 권리관계를 충분히 확인한 뒤 신중하게 판단하시기 바랍니다.