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법무법인 일로입니다.

토지를 빌려 상가, 공장, 창고와 같은 건물을 지은 경우 임대차계약이 종료되면 임차인이 무조건 건물을 철거해야 하는 것은 아닌지 고민하게 됩니다.

그러나 계약이 끝났다는 이유만으로 임차인이 자신의 비용을 들여 건물을 철거해야 하는 것은 아닙니다. 일정한 요건을 갖춘 경우 임차인은 토지 임대인에게 건물을 매수해 달라고 청구할 수 있으며, 이를 건물매수청구권이라고 합니다.

건물매수청구권은 임차인의 손해를 줄이고 토지에 남아 있는 건물의 경제적 가치를 보존하기 위한 권리입니다. 따라서 임대인으로부터 토지 반환을 요청받은 임차인이라면 곧바로 건물을 철거하기보다 건물매수청구권을 행사할 수 있는 상황인지 먼저 살펴볼 필요가 있습니다.

건물매수청구권이 인정되기 위해서는 먼저 토지임대차의 목적과 계약 종료 당시의 상황을 확인해야 합니다. 모든 토지임대차에서 당연히 인정되는 권리는 아니기 때문입니다.

건물 소유를 목적으로 한 임대차

가장 먼저 토지임대차의 목적이 건물을 소유하는 데 있어야 합니다. 단순히 물건을 잠시 적재하거나 건물 소유와 직접적인 관련이 없는 목적으로 토지를 빌린 경우라면 건물매수청구권을 주장하기 어렵습니다.

또한 임대차계약이 종료되는 시점에 건물이 남아 있어야 하며, 임차인이 해당 건물을 소유하고 있어야 합니다. 이미 건물이 철거되었거나 제3자에게 건물의 소유권을 넘긴 경우에는 임차인이 매수청구권을 행사하기 어렵습니다.

계약 종료와 갱신 요구

기간을 정한 임대차계약이 만료된 경우에는 임차인이 계약 갱신을 요구하고, 임대인이 이를 받아들이지 않을 때 건물매수청구권을 행사하는 방식이 일반적입니다.

반면 별도의 기간을 정하지 않은 임대차계약이 임대인의 해지 통고로 종료된 경우에는 구체적인 계약 내용과 종료 경위에 따라 별도의 갱신 요구 없이도 건물매수청구권을 검토할 수 있습니다.

건물매수청구권은 임대차계약을 성실하게 이행한 임차인의 재산을 보호하기 위한 권리입니다. 따라서 임차인의 채무불이행이나 중대한 의무 위반으로 계약이 해지된 경우에는 권리가 인정되지 않을 수 있습니다.

이처럼 임차인이 준수해야 할 의무를 위반하여 임대차계약이 해지되었다면 건물매수청구권이 인정되지 않을 가능성이 큽니다.

다만 임대인과 임차인이 합의하여 임대차계약을 종료한 경우에는 계약을 종료하게 된 경위와 당사자들이 어떠한 의사로 합의에 이르렀는지에 따라 건물매수청구권의 인정 여부가 달라질 수 있습니다.

계약서에 원상복구 특약이 존재하는 경우에도 마찬가지입니다. 임차인에게 불리하도록 미리 건물매수청구권을 포기하게 하는 내용이라면 원칙적으로 효력이 인정되지 않을 수 있으므로, 특약이 있다는 이유만으로 권리를 모두 잃었다고 단정해서는 안 됩니다.

건물매수청구권과 관련하여 자주 문제 되는 쟁점 중 하나는 무허가 건물에도 매수청구권이 인정될 수 있는지입니다.

과거에는 무허가 건물에 대한 건물매수청구권이 인정되지 않는 사례도 있었으나, 무허가 증축 건물에 대하여 건물매수청구권을 인정한 대법원 판례가 나오면서 구체적인 사정에 따라 판단해야 할 필요성이 커졌습니다.

무허가 증축이 있었던 사례

해당 사건에서 임차인은 임야를 임차하면서 이전 임차인이 지어 놓은 축사를 매수하여 사용했습니다. 이후 축사를 건축물대장상 면적의 약 두 배 규모로 무허가 증축하고, 용도도 주택과 창고로 변경하는 개축을 진행했습니다.

임대차계약이 종료된 뒤 임차인이 건물매수청구권을 행사하면서 무허가로 증축된 축사에도 매수청구권이 적용될 수 있는지가 문제 되었습니다.

대법원이 고려한 사정

원심은 건물 부지의 사용과 처분, 재산권 행사에 제약이 생길 수 있다는 이유로 건물매수청구권을 인정하지 않았습니다.

그러나 대법원은 임대인이 무허가 증축 사실을 알고도 토지임대차 관계를 유지한 점과 임차인도 성실하게 임대차 관계를 유지하기 위해 노력한 점 등을 고려하여 건물매수청구권을 인정했습니다.

따라서 무허가 건물이라는 이유만으로 건물매수청구권이 당연히 배제되는 것은 아닙니다. 건물의 현황과 증축 경위, 임대인의 인식, 계약관계가 유지된 과정 등을 함께 살펴봐야 합니다.

건물매수청구권을 행사할 때에는 의사표시의 방법뿐 아니라 매수 가격의 산정 기준과 권리 행사에 따른 법적 효과도 함께 확인해야 합니다.

행사 의사를 명확하게 남겨야 합니다

건물매수청구권에는 별도로 정해진 서식이 없으므로 이론상 구두로 의사를 표시하여 행사하는 것도 가능합니다.

다만 실제 분쟁에서는 권리 행사 여부와 의사표시가 상대방에게 도달한 시점이 문제 될 수 있습니다. 따라서 내용증명이나 소송상 답변서, 준비서면, 반소 등을 이용하여 행사 내용과 도달 시점을 명확하게 남기는 것이 안전합니다.

건축비가 아닌 행사 당시 시가

건물의 매수 가격은 임차인이 건물을 건축하면서 실제로 지출한 건축비를 기준으로 정하는 것이 아닙니다. 원칙적으로 건물매수청구권을 행사한 당시의 건물 시가를 기준으로 산정합니다.

건물의 면적과 구조, 노후도, 이용 상태, 위치와 경제적 가치 등을 종합적으로 고려하며, 당사자 사이에서 가격에 관한 협의가 이루어지지 않으면 소송 과정에서 법원의 감정을 거칠 수 있습니다.

건물매수청구권이 적법하게 행사되면 임대인과 임차인 사이에 건물 매매계약이 성립한 것과 같은 효과가 발생합니다.

이에 따라 임대인은 임차인에게 건물 매매대금을 지급해야 하고, 임차인은 임대인에게 건물 소유권을 이전하고 건물을 인도해야 합니다.

임대인이 건물을 매수하겠다는 의사를 밝혔으나 매매대금을 지급하지 않는다면 임차인은 대금을 지급받을 때까지 건물의 소유권 이전이나 인도를 거절할 수 있습니다.

다만 건물매수청구권을 행사했다는 이유만으로 토지의 사용 대가까지 면제되는 것은 아닙니다. 임차인이 소유권 이전이나 건물 인도를 거절하며 토지를 계속 사용한 기간에 대해서는 추후 부당이득 반환 문제가 발생할 수 있습니다.

토지를 임차하여 건물을 짓고 운영해 왔다면 임대차계약이 종료되고 철거 요구를 받았다는 이유만으로 곧바로 건물을 철거해서는 안 됩니다. 건물이 철거되면 건물매수청구권을 행사할 기회를 잃을 수 있기 때문입니다.

철거나 강제집행이 진행되기 전에 건물매수청구권의 성립 요건을 충족하는지, 계약 종료에 임차인의 귀책사유가 있는지, 적정한 건물 매수 가격은 어느 정도인지 구체적으로 검토해야 합니다.

건물 철거 또는 토지 인도를 요구받았다면 성급하게 철거에 응하기보다 현재 행사할 수 있는 권리와 향후 발생할 수 있는 법적 책임을 먼저 확인하시기 바랍니다.