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법무법인 일로입니다.

임대차계약 기간이 만료되었음에도 임차인이 목적물에서 퇴거를 거부한 채 계속 머무르고 있다면 임대인의 입장에서는 상당히 난처할 수밖에 없습니다.

기존 임차인이 퇴거해야 다음 임차인을 받을 수 있는데, 무단점유 기간이 길어질수록 목적물을 사용하지 못하는 기간도 늘어나고 그만큼 금전적 손실 역시 커지기 때문입니다.

이 때문에 임대차계약이 종료되었음에도 자진 퇴거를 거부하는 임차인을 상대로 명도소송을 진행하고, 승소 후에도 점유를 계속한다면 임차인강제집행까지 시행하는 사례가 많습니다.

그러나 아무리 빠르게 임차인을 내보내고 싶더라도 곧바로 강제집행을 진행할 수 있는 것은 아닙니다. 법적 단계를 순차적으로 거쳐 집행권원을 확보해야만 실제 집행이 가능합니다.

본격적으로 명도소송과 임차인강제집행 절차에 들어가기 전, 임대인이 먼저 시도할 수 있는 방법은 임차인에게 내용증명을 보내는 것입니다.

내용증명 자체에 임차인을 강제로 퇴거시킬 수 있는 법적 효력이나 집행력이 있는 것은 아닙니다. 내용증명을 임차인이 받았다고 하여 곧바로 임차인강제집행의 권원이 생기는 것도 아닙니다.

다만 내용증명에는 임대차계약이 종료되었다는 사실과 퇴거를 요구한 시점, 정해진 기한까지 퇴거하지 않을 경우 명도소송 등 법적 절차를 진행하겠다는 내용을 명확하게 남길 수 있습니다.

따라서 추후 소송이 진행될 경우 임차인에게 계약 종료와 퇴거 요구를 전달했다는 자료로 활용할 수 있습니다.

또한 명도소송과 강제집행에 적지 않은 시간과 비용이 소요된다는 점에서, 내용증명을 받은 임차인이 법적 절차에 부담을 느끼고 자진 퇴거를 선택하는 경우도 있습니다.

내용증명을 보낸 후에도 임차인이 계속해서 목적물을 점유한다면 그때부터는 명도소송을 비롯한 본격적인 법적 대응을 검토해야 합니다.

임차인의 무단점유로 어려움을 겪는 임대인 중에는 명도소송 판결이나 집행권원을 확보하기 전에 직접 임차인을 내보내려는 경우가 있습니다.

본인의 소유인 부동산이므로 문제가 없을 것이라고 생각하여 임차인이 머무는 목적물에 들어가거나, 임차인의 짐을 밖으로 옮기고 잠금장치를 교체하려는 것입니다.

그러나 이러한 독단적인 대응은 오히려 상황을 악화시킬 수 있습니다. 부동산 인도에 관한 강제집행은 법원과 집행관을 통해 이루어져야 하기 때문입니다.

임대인이 임차인의 물건을 임의로 반출하거나 훼손하고, 임차인이 점유하고 있는 공간에 무단으로 들어간다면 구체적인 상황에 따라 재물손괴죄, 절도죄 또는 주거침입죄 등이 문제 될 수 있습니다.

이 과정에서 임차인과 몸싸움이 발생하여 부상을 입힌다면 폭행죄나 상해죄까지 문제 될 수 있습니다.

• 임차인의 짐을 임의로 반출하거나 폐기하는 행위
• 임차인의 동의 없이 잠금장치를 교체하는 행위
• 전기나 수도를 임의로 차단하여 퇴거를 압박하는 행위
• 임차인과 물리적으로 충돌하며 강제로 내보내는 행위

임차인이 계약 종료 후에도 무단점유를 계속하고 있더라도 임대인이 직접 집행에 나서는 것은 피해야 합니다. 명도소송을 통해 집행권원을 확보한 뒤 적법한 강제집행 절차에 따라 대응하는 것이 안전합니다.

임차인강제집행에 필요한 집행권원을 확보하기 위해 명도소송을 진행한다면 점유이전금지가처분 신청도 함께 검토해야 합니다.

점유이전금지가처분을 하지 않은 상태에서 명도소송을 진행하면 임차인이 소송 도중 제3자에게 목적물의 점유를 넘길 수 있습니다.

•  점유자가 변경되면 집행이 어려워집니다

임대인이 명도소송에서 승소하더라도 판결의 상대방인 임차인이 더 이상 목적물을 점유하고 있지 않다면 실제 강제집행 과정에서 문제가 발생할 수 있습니다.

명도소송의 판결은 원칙적으로 소송의 당사자에게 효력이 미치므로, 목적물을 점유하고 있는 사람이 제3자로 변경되었다면 새로운 점유자를 상대로 다시 소송을 진행해야 할 수 있습니다.

•  소송 초기에 신청해야 합니다

이를 방지하기 위한 절차가 점유이전금지가처분입니다. 가처분 집행을 통해 현재 점유 상태를 고정하면 임차인이 소송 도중 제3자에게 점유를 넘겨 집행을 어렵게 만드는 상황을 예방할 수 있습니다.

따라서 점유이전금지가처분은 명도소송에서 승소한 이후가 아니라 소송을 제기하는 초기 단계에서 함께 신청하는 것이 중요합니다.

명도소송에서 임대인이 승소했음에도 임차인이 자진 퇴거하지 않고 목적물을 계속 점유한다면 임대인은 부동산 인도에 관한 강제집행을 신청해야 합니다.

•  강제집행 신청과 비용 예납

집행권원을 확보한 임대인은 관할 법원 집행관 사무실에 강제집행을 신청합니다. 이때 판결문 등 집행권원과 필요한 서류를 제출하고 집행에 필요한 비용을 예납해야 합니다.

예납 비용에는 집행관 수수료를 비롯하여 집행 현장에 투입되는 노무비, 짐을 옮기기 위한 운반비, 반출한 물건의 창고 보관료 등이 포함될 수 있습니다. 실제 사용 후 남은 예납금이 있다면 추후 환급받을 수 있습니다.

•  계고와 자진 퇴거 기회

집행 일정이 정해지면 집행관은 본집행에 앞서 현장을 방문하여 임차인에게 계고를 실시합니다. 계고는 정해진 기한까지 자진하여 퇴거하지 않을 경우 강제집행이 진행된다는 사실을 알리는 절차입니다.

자진 퇴거를 위해 부여되는 기간은 사건과 현장 상황에 따라 달라질 수 있으나 통상 일정한 유예기간이 주어집니다. 임차인이 이 기간 내에 퇴거하면 본집행까지 진행하지 않고 사건이 마무리될 수 있습니다.

•  본집행과 점유 회복

계고 기간이 지나도록 임차인이 자진 퇴거하지 않는다면 본집행이 진행됩니다. 집행관의 지휘 아래 집행 인력이 현장에 투입되어 목적물 안에 있는 임차인의 물건을 반출하고 임대인에게 부동산의 점유를 인도합니다.

점유 인도가 완료되면 잠금장치를 교체하는 등의 방법으로 임대인이 목적물을 다시 관리할 수 있도록 조치합니다. 집행관은 집행 결과를 조서에 남기고 점유 인도가 완료되었음을 공식적으로 확인합니다.

•  반출한 물건의 보관과 처리

강제집행 현장에서 반출된 임차인의 물건을 임차인이 즉시 인수하지 않는다면 임대인이 우선 비용을 부담하여 지정된 창고 등에 보관하게 됩니다.

임차인이 장기간 물건을 찾아가지 않는다고 하여 임대인이 임의로 폐기하거나 처분할 수 있는 것은 아닙니다. 필요한 경우 법원에 유체동산 매각허가를 신청하여 적법한 절차에 따라 물건을 처리하고 보관료 등에 충당하는 방안을 검토해야 합니다.

임차인강제집행 과정에서는 임차인의 저항이나 현장 충돌이 발생할 가능성도 있으므로 집행 전부터 예상되는 상황을 확인하고 필요한 준비를 해두어야 합니다.

•  물리적 충돌에 대비해야 합니다

집행 과정에서 임차인이 강하게 저항하거나 물리적인 충돌이 예상된다면 사전에 집행관에게 현장 상황을 알리고 필요한 조치를 요청해야 합니다.

임대인이 직접 임차인과 충돌하거나 강제로 제압해서는 안 됩니다. 집행은 집행관의 지휘에 따라 진행되어야 하며, 현장의 안전 문제가 예상되는 경우에는 집행관을 통해 경찰관의 협조를 요청하는 방법을 검토할 수 있습니다.

•  집행 후 재침입을 방지해야 합니다

강제집행이 완료되어 임대인에게 점유가 인도된 후에는 임차인이 목적물에 다시 들어오지 못하도록 잠금장치를 교체하는 등 필요한 관리 조치를 해야 합니다.

집행이 끝난 후 임차인이 다시 침입하여 무단점유를 시작하면 또 다른 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로 집행 직후 목적물의 출입과 관리 상태를 점검하는 것이 필요합니다.

•  집행권원을 먼저 확보해야 합니다

임차인강제집행은 임대차계약이 종료되었다는 사정만으로 곧바로 신청할 수 있는 것이 아닙니다. 법원의 확정판결이나 집행력 있는 조정조서, 화해조서 등 강제집행이 가능한 집행권원이 필요합니다.

따라서 명도소송을 준비하는 단계부터 임대차계약 종료 사유, 해지 의사표시, 현재 점유자, 미납 차임 및 점유이전 가능성 등을 구체적으로 검토해야 합니다.

임차인이 퇴거해야 하는 상황임에도 계속해서 목적물을 점유하고 있다면 임대인이 감정적으로 직접 대응해서는 안 됩니다.

내용증명을 통한 퇴거 요구부터 점유이전금지가처분, 명도소송, 임차인강제집행까지 법이 정한 절차에 따라 진행하는 것이 무단점유를 해소하는 가장 안전한 방법이라는 점을 기억하시기 바랍니다.