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법무법인 일로입니다.

부동산을 매매할 때는 매도인과 매수인이 직접 거래하기보다 공인중개사를 통하여 계약을 체결하는 경우가 많습니다.

부동산 중개업을 하려면 공인중개사 자격을 갖추고 중개사무소 개설등록을 해야 합니다. 그러나 공인중개사 자격이나 개설등록 없이 부동산 거래를 중개하고 수수료 등의 이익을 얻다가 적발되는 사례도 발생하고 있습니다.

무자격 중개행위는 단순히 자격 없이 거래를 연결하는 데 그치지 않고 기획부동산 사기나 중개사고로 이어질 수 있다는 점에서 가볍게 볼 수 없습니다.

따라서 지인의 소개를 받았거나 저렴한 가격으로 부동산을 매수할 수 있게 도와주겠다는 제안을 받았더라도, 상대방이 적법하게 등록된 개업공인중개사인지 먼저 확인해야 합니다.

─ LAW FIRM ILLO

무자격 중개행위는 어떻게 이루어질까

일반적으로 적법하게 중개업을 하는 개업공인중개사는 등록된 중개사무소에 공인중개사사무소 또는 부동산중개 등의 상호를 사용하고 부동산 거래를 중개합니다.

반면 무자격 중개행위를 하는 사람은 정식 중개사무소가 아닌 장소에서 영업하거나, 중개업이 아닌 다른 업종으로 사업자등록을 한 뒤 사실상 부동산 중개를 하는 경우가 있습니다.

•  임시 사무실을 이용하는 경우

무등록 중개업자는 가설건축물이나 컨테이너박스 등 임시 장소에 사무실을 설치하고 고객을 모집하기도 합니다.

다만 사무실의 외관이나 형태만으로 무자격 여부를 단정할 수는 없으므로, 중개사무소 개설등록 여부와 중개업자의 신원을 함께 확인해야 합니다.

•  부동산컨설팅 명칭을 사용하는 경우

무등록 중개업자가 부동산중개업으로 등록하지 않고 부동산컨설팅 등의 명칭을 사용하여 고객을 모집하는 경우도 있습니다.

컨설팅이라는 명칭을 사용하더라도 실제로 거래 당사자를 연결하고 계약 체결을 알선한 뒤 그 대가를 받았다면, 구체적인 행위에 따라 무등록 중개업에 해당하는지가 문제될 수 있습니다.

무등록 중개업자는 개발 호재가 예상된다는 지역에 간이 사무실을 마련한 뒤, 시세보다 저렴하게 부동산을 매수하거나 더 높은 가격에 매도할 수 있도록 도와주겠다는 말로 고객을 모집하기도 합니다.

큰 수익을 얻을 수 있다는 말을 믿고 계약을 체결하는 과정에서 법정 중개보수보다 훨씬 많은 수수료나 컨설팅 비용을 지급하는 사례도 발생합니다.

•  실제 가치와 다른 설명

중개업자의 설명과 달리 매수한 토지의 실제 가치가 현저히 낮거나, 시세보다 지나치게 높은 가격으로 매수한 사실이 뒤늦게 확인될 수 있습니다.

매도인의 경우에도 터무니없이 낮은 가격으로 부동산을 처분하거나 계약조건을 제대로 확인하지 못한 채 거래를 진행하여 손해를 입을 수 있습니다.

•  손해배상 보장의 어려움

정식으로 등록된 개업공인중개사는 중개사고에 대비하여 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 마련해야 합니다.

그러나 무등록 중개업자를 통하여 거래한 경우에는 이러한 손해배상 보장을 받기 어려울 수 있으며, 중개업자가 재산을 은닉하거나 연락을 끊으면 피해 회복이 더욱 어려워질 수 있습니다.

무자격 중개행위를 특히 주의해야 하는 이유는 기획부동산 사기와 결합되는 사례가 적지 않기 때문입니다.

기획부동산 사기는 개발이 어렵거나 경제적 가치가 낮은 부동산을 개발 가능성이 큰 토지인 것처럼 설명하여 판매하거나, 하나의 토지를 여러 명에게 지분 형태로 나누어 판매하는 방식 등으로 이루어집니다.

실제로는 개발이 제한된 임야나 농지임에도 개발 호재 예정 지역이라고 설명하거나, 토지 전체가 아닌 일부 지분만을 판매하면서 자유롭게 개발하거나 처분할 수 있는 것처럼 안내하는 경우가 있습니다.

토지의 소유권을 확보하지 않은 상태에서 분양이나 매매를 진행하겠다고 속여 계약금이나 매매대금만 받은 뒤 연락을 끊는 사례도 확인됩니다.

이러한 피해가 발생하면 적지 않은 자금 손실을 입는 것은 물론, 경제적으로 활용하기 어려운 토지 지분만 보유하게 되어 처분이나 공유물 관리에도 어려움을 겪을 수 있습니다.

• 개발 가능성과 예정 사업을 객관적인 자료 없이 장담하는 경우
• 시세보다 현저히 높은 수익을 보장한다고 홍보하는 경우
• 토지 전체가 아닌 일부 지분이라는 사실을 명확히 설명하지 않는 경우
• 계약 체결이나 대금 지급을 지나치게 재촉하는 경우
• 소유권과 개발계획을 확인할 자료 제공을 피하는 경우

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적용될 수 있는 처벌 수위

공인중개사 자격이나 중개사무소 개설등록 없이 계속적·반복적으로 부동산 거래를 중개하고 그 대가를 받았다면 공인중개사법 위반에 따른 형사처벌이 문제될 수 있습니다.

중개사무소의 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 사람은 공인중개사법 제48조에 따라 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.

무등록 중개행위를 넘어 허위의 개발계획이나 부동산 가치 등을 고지하여 매매대금을 지급받았다면 형법상 사기죄가 함께 문제될 수 있습니다.

형법상 사기죄가 성립하면 20년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해질 수 있으며, 범죄로 얻은 이득액이 5억원 이상인 경우에는 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률에 따른 가중처벌도 문제될 수 있습니다.

부동산 가격이 오르거나 개발 예정지에 관한 관심이 높아지면, 저렴한 가격으로 유망한 부동산을 매수하게 해주거나 시세보다 높은 가격으로 매도하도록 도와주겠다는 제안에 흔들릴 수 있습니다.

그러나 수익만을 강조하면서 중개업자의 신원이나 토지의 권리관계, 개발 가능성을 확인할 자료를 제대로 제공하지 않는다면 계약을 서두르지 않아야 합니다.

계약 전에는 중개사무소 개설등록 여부, 등기사항증명서상 소유자, 토지이용계획, 공유지분 여부, 실제 거래가격과 주변 시세 등을 확인하는 것이 필요합니다.

이미 계약금이나 매매대금을 지급한 상태라면 계약서, 입금내역, 광고자료, 문자메시지, 통화녹음과 중개 과정에서 전달받은 설명자료를 확보해 두는 것이 좋습니다.

부동산 거래 과정에서 의심스러운 설명을 들었거나 이미 금전적 피해가 발생했다면, 추가 대금을 지급하거나 상대방의 요구에 응하기 전에 계약 내용과 법적 대응 가능성을 먼저 확인하시기 바랍니다.