안녕하세요.
법무법인 일로입니다.

토지나 기타 부동산은 공동사업을 위해 여러 사람이 함께 취득하거나, 부모님으로부터 물려받은 재산을 형제자매가 공동 명의로 소유하는 경우가 많습니다.

그런데 사업자금 마련을 위해 자신의 지분을 처분하려는 공유자가 생기거나, 상속받은 부동산 중 자신의 지분을 현금화하려는 형제자매가 나오면 공유자 사이의 이해관계가 충돌할 수 있습니다.

공유자는 자신의 지분 자체를 처분할 수 있지만, 공동 명의로 된 부동산 전체를 매각하거나 처분하려면 공유자 전원의 동의가 필요합니다. 한 명이라도 전체 처분에 반대하면 부동산을 원하는 방식으로 정리하기 어려워지고, 공동소유 관계가 장기간 이어질 수 있습니다.

이처럼 공유자 사이의 협의만으로 공동소유 관계를 정리하기 어려울 때 활용할 수 있는 절차가 바로 공유물분할청구소송입니다.

─ LAW FIRM ILLO

공유물분할청구소송이 필요한 경우

공유물분할청구소송은 하나의 부동산을 여러 사람이 공동으로 소유하고 있지만, 공유자들 사이에서 부동산을 계속 보유할 것인지, 매각할 것인지 또는 각자의 지분에 따라 나눌 것인지에 관한 협의가 이루어지지 않을 때 진행하는 절차입니다.

상속, 가족 간 증여, 공동투자와 같이 부동산을 여러 사람이 함께 소유하게 된 경위는 다양합니다. 처음에는 별다른 문제가 없었더라도 시간이 지나면서 공유자들의 경제적 상황과 부동산 활용 계획이 달라질 수 있습니다.

일부 공유자는 부동산을 매각해 수익을 확보하려고 할 수 있고, 다른 공유자는 해당 부동산에서 계속 거주하거나 임대수익을 얻기를 원할 수 있습니다. 이러한 의견 차이가 좁혀지지 않으면 공동소유 관계 자체를 정리하는 절차가 필요합니다.

특히 상속 부동산의 경우 부모님과 함께 거주하던 자녀가 부동산을 계속 사용하겠다고 주장하는 반면, 다른 자녀들은 자신의 상속지분에 해당하는 재산을 분할해 달라고 요구하는 상황도 발생할 수 있습니다.

공동 명의 부동산의 공유자는 지분의 크기와 관계없이 민법 제268조에 따라 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다.

따라서 어느 한 명의 공유자가 분할을 요구한다면 다른 공유자가 공동소유 관계를 계속 유지하고 싶다고 주장하더라도, 일정한 요건을 갖추어 공유물분할 절차를 진행할 수 있습니다.

•  공유자 사이의 협의

공유물의 분할 방법은 우선 공유자들의 협의로 정하는 것이 원칙입니다. 공유자들이 부동산의 분할 여부와 구체적인 방법에 합의한다면 소송을 거치지 않고도 공동소유 관계를 정리할 수 있습니다.

반면 협의를 시도했으나 공유자 사이의 의견 차이로 합의가 성립되지 않았다면, 민법 제269조에 따라 법원에 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다.

•  분할 금지 약정

공유자들 사이에 공유물을 일정 기간 분할하지 않기로 하는 약정이 있다면 해당 기간에는 원칙적으로 공유물의 분할을 청구하기 어렵습니다.

민법은 공유자들이 5년 이내의 기간을 정해 분할하지 않기로 약정하는 것을 인정하고 있습니다. 따라서 분할 금지 약정을 체결했다면 약정의 존재 여부와 유효기간을 먼저 확인해야 합니다.

약정한 기간이 아직 남아 있다면 특별한 사정이 없는 한 그 기간이 경과한 뒤 분할청구를 검토해야 합니다.

공유물분할청구소송은 단순히 등기부에 기재된 지분 비율만 확인하면 끝나는 절차가 아닙니다. 공유관계가 형성된 경위와 부동산의 이용 상태, 공유자 사이의 이해관계에 따라 다양한 쟁점이 발생할 수 있습니다.

공동투자로 부동산을 취득한 경우에는 각 공유자가 실제로 부담한 취득대금이나 관리비용, 임대수익의 분배 내역 등이 문제 될 수 있습니다.

상속 부동산에서는 특정 공유자가 장기간 부동산을 단독으로 점유하거나 사용해 온 사정, 부동산에서 발생한 임대수익을 누가 관리했는지 등이 함께 다투어질 수 있습니다.

또한 공유자 가운데 한 명이 부동산 전체를 계속 사용하기를 원하는 경우와 나머지 공유자들이 매각을 통한 현금화를 원하는 경우에는 적절한 분할 방법을 두고 의견이 크게 엇갈릴 수 있습니다.

따라서 공유물분할청구소송을 제기하려는 경우뿐만 아니라 다른 공유자로부터 소송을 제기당한 경우에도, 부동산의 현황과 공유관계에서 발생한 세부 사정을 먼저 파악해야 합니다.

공유자 사이에서 분할 방법에 관한 합의가 이루어지지 않으면 법원이 부동산의 특성과 이용 현황, 공유지분 비율, 분할 이후의 경제적 가치 등을 고려해 분할 방법을 정하게 됩니다.

실무에서는 현물분할, 대금분할, 가액배상 방식이 주로 검토됩니다.

•  현물분할

현물분할은 부동산 자체를 나누는 방식입니다. 토지처럼 물리적인 구분이 가능하고, 분할 이후에도 각 부분의 경제적 가치와 이용 가능성이 유지되는 부동산이라면 공유자의 지분에 맞추어 나누는 방안을 고려할 수 있습니다.

다만 토지라고 해서 반드시 현물분할이 가능한 것은 아닙니다. 토지의 형태, 도로와의 접면, 면적, 용도와 분할 이후의 가치 하락 가능성 등을 함께 살펴야 합니다.

•  대금분할과 가액배상

아파트나 건물처럼 현실적으로 물리적인 분할이 어렵거나, 현물로 나누면 부동산의 가치가 현저히 떨어질 우려가 있는 경우에는 대금분할 방식이 활용될 수 있습니다.

대금분할은 부동산을 경매에 부친 뒤 지분 비율에 따라 매각대금을 나누는 방식입니다. 다만 경매에서는 일반 매매보다 낮은 가격으로 매각될 가능성이 있으므로 예상되는 매각대금과 경제적 손실을 함께 검토해야 합니다.

일부 사건에서는 특정 공유자가 해당 부동산을 계속 사용해야 하는 사정 등을 고려해 그 공유자가 부동산을 단독으로 소유하고, 다른 공유자에게 지분에 해당하는 금전을 지급하는 가액배상 방식이 검토되기도 합니다.

어떤 방식이 적절한지는 부동산의 특성과 공유자들의 지분 비율, 자금 지급 능력, 점유 및 이용관계에 따라 달라질 수 있습니다.

공유물분할청구소송을 제기했다고 해서 청구인이 원하는 분할 방식이 그대로 받아들여지는 것은 아닙니다.

법원은 부동산의 물리적 현황과 경제적 가치, 공유자들의 지분 비율, 점유 및 사용관계, 분할 이후 각 부분의 이용 가능성 등을 종합적으로 고려해 분할 방법을 정합니다.

따라서 소송을 준비할 때에는 부동산과 공유관계에 관한 객관적인 자료를 확보해야 합니다.

• 부동산 등기부등본과 공유지분 내역
• 토지대장, 지적도 및 건축물대장
• 부동산의 점유자와 실제 사용 현황
• 임대차계약 및 임대수익 관련 자료
• 현재 시가와 부동산 가치에 관한 자료

경매를 통한 대금분할이 예상된다면 실제 낙찰가격이 기대보다 낮아질 가능성도 고려해야 합니다. 일반 매매를 통해 처분한 뒤 대금을 나누는 방법과 비교했을 때 어느 방식이 경제적으로 유리한지도 확인할 필요가 있습니다.

공유자 사이의 의견이 끝내 일치하지 않는다면 소송을 통해 공동소유 관계를 정리해야 할 수 있습니다. 이때에는 단순히 자신의 지분에 해당하는 금액만 생각하기보다 부동산의 시가와 예상되는 분할 방식, 경매 가능성 및 분할 이후의 가치까지 함께 검토해야 합니다.

공동 명의로 얽힌 부동산은 공유자들의 이해관계가 서로 달라 협의만으로 해결하기 어려운 경우가 많으므로, 분할청구 전 부동산의 현황과 관련 자료를 구체적으로 확인해 보시기 바랍니다.