안녕하세요.
법무법인 일로입니다.

장사를 위한 공간을 마련할 때 직접 건물을 매수하기에는 많은 비용이 필요합니다. 이 때문에 상당수 소상공인은 임대인과 상가 임대차계약을 체결한 뒤 영업을 시작합니다.

상가임대차계약은 일반적인 주택임대차계약과 유사한 구조를 가지고 있지만, 적용되는 보호 규정과 주요 쟁점에는 차이가 있습니다. 그중 상가임대차에서 특히 중요하게 다루어지는 문제가 바로 권리금입니다.

권리금은 임대차계약을 체결하면서 임대인에게 지급하는 보증금과는 구별되는 금액입니다. 기존 임차인이 형성한 영업시설, 거래처, 신용, 영업 노하우 등의 가치를 이전받는 대가이므로 계약 종료 과정에서 분쟁이 발생하기도 합니다.

─ LAW FIRM ILLO

주택임대차계약과 다른 상가임대차계약

많은 분이 상가임대차계약과 주택임대차계약을 동일하게 생각하지만, 실제로는 계약갱신요구권의 행사 기간과 차임 연체 기준 등에서 차이가 있습니다. 따라서 상가를 임차할 때에는 주택임대차와 같은 기준으로 접근해서는 안 됩니다.

•  계약갱신요구권의 차이

주택임대차의 경우 임차인은 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

반면 상가임대차에서는 최초 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

•  차임 연체와 행사 기간

주택임대차에서는 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 경우 임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 상가임대차에서는 그 기준이 3기의 차임액에 해당하는 금액입니다.

주택임대차에서는 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 계약갱신을 요구해야 합니다. 상가임대차에서는 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있으며, 특별한 사정이 없다면 임대인은 이를 거절하기 어렵습니다.

이처럼 계약갱신요구권을 비롯한 주요 기준이 다르므로, 상가임대차계약을 체결하거나 종료할 때에는 관련 규정을 구체적으로 확인할 필요가 있습니다.

상가임대차계약을 체결할 때 자주 언급되는 항목 중 하나가 권리금입니다. 권리금은 임대인에게 지급하는 보증금이나 매월 지급하는 차임과는 다른 성격을 가집니다.

상가건물 임대차보호법 제10조의3은 권리금을 상가건물에서 영업하는 사람 또는 영업하려는 사람이 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 영업상의 이점 등 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로 지급하는 금전 등의 대가로 규정하고 있습니다.

즉, 권리금은 해당 장소에서 영업해 온 기존 임차인이나 임대인에게 아무런 이유 없이 지급하는 금액이 아닙니다. 기존 영업자가 형성한 시설과 거래관계, 신용, 노하우 등 다양한 재산적 가치를 넘겨받는 대가입니다.

다만 적정한 권리금의 수준을 일률적으로 정하기는 어렵습니다. 영업시설의 상태와 매출, 입지, 업종, 거래처, 영업기간 등 여러 사정에 따라 당사자 사이의 판단이 달라질 수 있기 때문입니다.

상대방이 과도한 권리금을 요구하거나 권리금 산정 기준을 두고 의견 차이가 크다면 계약을 서두르기보다 거래 조건과 권리금 산정 근거를 먼저 검토하는 것이 필요합니다.

영업을 중단하고 새로운 임차인에게 가게를 넘기려는 과정에서 임대인이 신규 임차인과의 계약 체결을 방해하는 경우가 있습니다.

임대인이 아무런 협의 없이 가게를 비우고 나가라고 요구한다면 기존 임차인은 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받을 기회를 잃고 상당한 금전적 손해를 입을 수 있습니다.

•  권리금 회수기회 보호기간

상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따르면 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다.

따라서 기존 임차인이 계약 종료를 앞두고 신규 임차인을 주선하였다면, 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 없는 한 권리금 회수기회를 침해하지 않아야 합니다.

•  회수 방해로 볼 수 있는 행위

임대인의 행동이 단순한 의견 제시인지 법에서 금지하는 권리금 회수 방해에 해당하는지는 구체적인 계약 과정과 요구 조건을 살펴 판단해야 합니다.

• 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 직접 수수하는 행위
• 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위
• 상가건물의 조세와 공과금, 주변 상가의 차임 및 보증금과 비교하여 현저히 고액의 차임이나 보증금을 요구하는 행위
• 그 밖에 정당한 사유 없이 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절하는 행위

신규 임차인을 구했음에도 임대인이 과도한 조건을 제시하거나 특별한 이유 없이 계약을 거절하여 권리금을 회수하지 못했다면, 계약 제안 내용과 임대인의 거절 사유를 확인하여 법적 대응 가능성을 검토해야 합니다.

임대인의 권리금 회수 방해로 인해 임차인이 권리금을 지급받지 못했다면 임대인에게 손해배상책임이 발생할 수 있습니다.

다만 손해를 입었다는 이유만으로 원하는 금액을 제한 없이 청구할 수 있는 것은 아닙니다. 법에서 정한 손해배상액의 범위와 청구기간을 함께 확인해야 합니다.

•  손해배상액의 범위

손해배상액은 신규 임차인이 기존 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘을 수 없습니다.

따라서 실제 손해배상을 청구하려면 신규 임차인과 체결한 권리금계약의 내용, 약정한 권리금, 임대차 종료 당시의 객관적인 권리금 가치 등을 확인할 수 있는 자료가 필요합니다.

•  3년의 소멸시효

상가건물 임대차보호법에 따른 손해배상청구권은 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효가 완성되어 소멸합니다.

임대인의 방해 행위가 있었더라도 청구 시기를 놓치면 손해를 배상받기 어려워질 수 있으므로, 임대차 종료일과 신규 임차인 주선 과정, 임대인의 거절 시점 등을 기준으로 대응 일정을 점검해야 합니다.

상가 권리금은 임대차보증금과 별도로 지급되는 금액이며, 기존 임차인이 오랜 기간 형성한 영업 노하우와 영업상의 가치를 반영하므로 적지 않은 규모에 이르는 경우가 많습니다.

기존 임차인 역시 영업을 종료하면서 신규 임차인으로부터 권리금을 회수하려 할 수 있습니다. 그러나 임대인의 방해로 신규 임대차계약이 무산되면 권리금을 전혀 회수하지 못하는 금전적 손해가 발생할 수 있습니다.

분쟁에 대비하려면 신규 임차인의 계약 의사와 자금 능력, 임대인에게 전달한 계약 조건, 임대인의 답변과 거절 사유 등을 문자메시지, 이메일, 내용증명 등의 형태로 남겨두는 것이 중요합니다.

권리금 회수 방해가 의심된다면 임대차가 종료된 뒤에 대응을 시작하기보다 신규 임차인을 주선하는 단계부터 계약 과정과 증거를 정리하고, 손해배상청구 가능성과 시효를 함께 검토하는 것이 바람직합니다.

임대인의 권리금 회수 방해로 손해가 예상된다면 대응 시기를 놓치지 않도록 현재까지의 계약 경위와 관련 자료를 정리하여 적절한 해결 방향을 모색하시기 바랍니다.