만약 건축물이 건폐율이나 용적률을 초과하여 건축되었다면 지방세법에 따라 해당 건축물에 적용되는 1제곱미터의 시가표준액의 50%에 해당하는 금액에 위반면적을 곱한 금액 이하의 범위에서 사안에 따른 비율을 곱한 무단증축 이행강제금이 부과됩니다.

여기서 ① 건폐율을 초과하여 건축했다면 80% ② 용적률을 초과하여 건축되었다면 90% ③ 미허가 건축 시 100% ④ 미신고 건축 시 70%의 비율이 곱해져서 무단증축 이행강제금이 부과되는데요.

또한 무단증축 이행강제금은 일반 벌금과 달리 시정 조치가 필요한 사안이 시정되지 않는다면 1년에 2회 내의 범위에서 시정 명령이 이행될 때까지 반복하여 부과되고 있습니다.

문제는 건물에 대한 불법 건축을 임차인이 강행했다 해도 무단증축 이행강제금에 대한 책임은 건물의 실소유주인 임대인이 지게 된다는 점입니다.

임차인이 불법건축물 철거를 계속해서 미룬다면 당연히 임대인은 무단증축 이행강제금을 지속적으로 부담해야 하기 때문에 경제적 압박이 상당해질 수밖에 없습니다. 

여기에 더해 혹시라도 불법건축물에 대한 강제철거가 필요한 상황이라면 그에 대해 들어가는 비용 역시 건물의 소유주인 임대인이 부담해야 합니다.

임차인이 잘못을 저질렀지만 책임은 자신이 져야 하는 상황이라면 임대인의 입장에서는 건물이 훼손됨은 물론 금전적 손실도 막대하기 때문에 상당히 억울할 수밖에 없습니다.

특히 불법건축물의 경우에는 건축물대장에 '위반건축물' 표시가 있기 때문에 대출 제한 등 불이익이 발생할 여지도 높습니다.

때문에 실무에서 임차인의 과실로 인한 무단증축 이행강제금 책임을 물게 된 임대인이라면 책임의 범위를 구체적으로 따져서 대응에 나서야 합니다.

증축 사실을 언제 알게 되었는지, 불법건축물 사실을 알게 된 뒤 시정을 위해 노력했는지, 위반 사실을 알고도 묵인하거나 방치한 바 있는지, 임대차계약 당시 무단 증축 금지를 위한 특약을 기재한 바 있는지의 여부를 복합적으로 따져봐야 합니다.

실제로 건축법 제80조의2는 위반 동기, 위반 범위 및 시기 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에는 75%의 범위 내에서 정해진 비율의 무단증축 이행강제금 감경이 가능하다 규정하고 있습니다.

다만 영리목적을 위한 위반이나 상습적 위반에 대해서는 무단증축 이행강제금에 대한 감경 대상에 해당되지 않는다 판단하는 점 유의하시기 바랍니다.

임대차계약을 통해 상가 건물이나 공장 건물을 임대했는데 임차인이 멋대로 무단 증축을 하고 그에 대한 무단증축 이행강제금이 부과된다면 임대인의 입장에서는 난처하기 그지없을 것입니다.

이럴 때일 수록 신속하게 대응하지 않는다면 계속해서 막대한 무단증축 이행강제금을 부담해야 할 수도 있고 철거비용 역시 짊어져야 할 수도 있기 때문에, 최대한의 강제금 감경을 받아서 부담을 줄여볼 수 있도록 해야 합니다.

이후 무단 증축을 진행한 임차인에 대해서는 임대차계약을 유지할 수 없다 판단하여 명도소송 등을 통한 강제퇴거도 고려해봐야 하며, 만약 무단증축 이행강제금이 잘못 산정되어 과도하게 부과되었다면 행정심판 등을 통해 처분 취소 또는 감액도 검토해봐야 합니다.

위의 과정들은 홀로 진행하기가 매우 까다롭고 어려운 부동산 문제인 만큼, 미리 법률 상담을 받아서 어떤 식으로 대응하는 것이 좋을지를 미리 파악해보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.