부동산처분금지가처분, 신청 절차 및 효력이 궁금하신 분들이시라면

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

부동산은 적지 않은 금액의 재산인 만큼 분쟁이 발생하게 되면 치열한 공방전이 오가게 됩니다. 그런데 보통 많은 분들이 소송을 제기해서 승소하기만 하면 된다고 생각하시지만, 실제로는 그 전에 신경써야 할 문제가 상당히 많은데요.

가장 대표적인 문제가 바로 '부동산처분금지가처분'입니다. 

부동산의 소유권이 누구에게 있는지, 부동산의 계약이 유효한지의 여부를 다투던 와중 해당 부동산이 제3자에게 넘어가버린다면 상황은 더욱 복잡해질 것입니다. 이와 같은 곤란한 사태를 방어할 수 있는 조치가 바로 '부동산처분금지가처분'입니다.

본격적인 본안소송에서 권리를 다투기 전에 훗날 승소 판결을 받은 뒤의 집행이 의미있게 진행될 수 있도록 미리 위험을 막아둬야만 다시 복잡한 법적 대응을 밟는 일을 사전에 방지할 수 있습니다.

오늘은 소유권이전등기청구, 매매계약 해제, 명의신탁, 상속재산 분쟁, 점유취득시효 등 다양한 부동산 분쟁이 발생했을 때 활용하는 '부동산처분금지가처분' 신청의 역할과 절차에 대하여 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

부동산처분금지가처분은 분쟁의 대상이 되는 부동산에 대해 상대방이 임의로 처분하지 못하도록 법원에 신청하는 보전처분입니다.

여기서 말하는 '처분'이란 흔히 생각하는 매매나 증여와 같이 소유권을 넘기는 행위는 물론 저당권, 전세권, 임차권과 같이 새로운 권리를 설정하는 행위 역시 포함합니다.

간단하게 설명하자면 부동산 분쟁 발생 시 본안소송이 마무리되기까지는 최소 몇 개월, 길게는 몇 년의 시간이 흐를 수밖에 없는데 이 사이 분쟁 대상이 된 부동산이 제3자의 손에 넘어가거나 담보가 설정된다면 승소 후에도 적지 않은 손해를 보거나 다시 소송에 돌입해야 할 수 있습니다.

이러한 위험을 줄이기 위해 '소송 판결 전까지 부동산의 권리 관계를 함부로 바꾸지 못하게 해달라'고 요청하는 절차가 바로 부동산처분금지가처분입니다.

다만 단순히 손해 위험에 대한 불안만을 이유로 부동산처분금지가처분 신청이 받아들여지는 것은 아닙니다.

부동산처분금지가처분을 신청하는 신청인은 가처분 신청을 하지 않을 시 훗날 권리 실현에 영향이 미칠 수 있다는 점, 부동산을 둘러싼 권리 관계가 분쟁의 경위와 연관되어 있다는 점을 구체적으로 정리하여 소명해야 합니다.

부동산처분금지가처분 신청이 활용되는 대표적인 예시 상황은 바로 '소유권이전등기청구소송'입니다.

부동산 매매 거래를 위해 매매 대금을 지급했음에도 매도인이 부동산 등기를 이전해주지 않고 있는 상황이라면 소유권이전등기청구소송을 진행함과 동시에 제3자에게 등기를 이전해주는 사태를 막고자 부동산처분금지가처분 신청을 해야 합니다.

그 다음으로는 상속 재산을 둘러싼 분쟁에서도 부동산처분금지가처분 신청이 많이 활용되고 있습니다.

피상속인의 부동산을 여러 자식들이 공동 상속인으로써 상속을 받았는데 일부 자식들이 독단적으로 처분하려 들거나, 상속 등기가 정리되지 않았음에도 권리 관계에 영향을 미칠 기타 사유들이 존재할 때 부동산처분금지가처분으로 분쟁 대상 부동산을 먼저 보전하는 경우가 대부분입니다.

토지에 대한 점유취득시효 완성을 주장하며 소유권이전등기 청구를 하는 사례 역시 부동산처분금지가처분을 별도로 신청해두지 않을 시 소유자가 소송 도중 제3자에게 토지를 넘겨서 승소 판결을 받아도 실제 권리 확보가 어려워져서 부동산처분금지가처분과 같은 사전 조치가 중요합니다.

부동산처분금지가처분 신청을 위해서는 관할 법원에 당사자, 목적 부동산, 피보전권리, 신청취지, 신청이유 등이 정리된 신청서를 제출해야 합니다.

여기서 말하는 '피보전권리'란 신청인이 본안소송에서 지키고자 하는 권리로, 대표적인 예시로는 소유권이전등기청구권, 말소등기청구권, 소유권에 기한 방해배제청구권이 있습니다.

신청서를 제출할 때는 보전할 권리 관계를 뒷받침할 증거 자료 역시 제출해야 하는데요. 계약서, 등기부등본, 입금내역, 내용증명, 그 외 점유 사실을 확인할 수 있는 자료 등 처음부터 핵심 자료를 선별해 제출하는 것이 좋습니다.

법원에서는 신청인이 제출한 신청서와 자료를 바탕으로 하여 소송의 권리 관계와 보전의 필요성을 살피게 되는데, 사안에 따라 담보 제공 명령이 내려질 수 있고 담보가 제공되면 가처분 결정이 이루어집니다.

이후 법원의 촉탁으로 부동산처분금지가처분 기입등기가 마쳐지면 등기부등본을 통해 가처분 사실이 가능해집니다.

한 가지 유의할 점은 부동산처분금지가처분 신청은 어디까지나 임시 절차이기 때문에 처분을 받았다고 해서 본안소송을 미뤄도 되는 것은 아닙니다. 본안소송을 통해 권리를 확정받아야 최종적인 해결로 이어질 수 있다는 점을 기억하시기 바랍니다.

부동산 분쟁이 발생했을 때 승소 판결을 받기도 전에 상대 측에서 부동산을 매도해버리거나 담보를 설정한다면 승소한다 해도 다시 소송에 나서거나 권리 회복에 적지 않은 타격이 발생할 수 있습니다.

이러한 사태를 방어하기 위해 활용할 수 있는 절차가 바로 '부동산처분금지가처분'으로, 승소 판결을 실효성을 지키기 위해서는 미리 해둬야 하는 중요한 대응이라 볼 수 있는데요.

다만 무조건 할 수 있는 것은 아니며 신청이 받아들여지기 위해서는 권리와 보전의 필요성에 대한 구체적 근거가 설명되어야 합니다.

혹시라도 지금, 부동산에 대한 권리를 보전해야 하는 소송에 휘말리셨다면 소송 전 단계에서부터 보전처분에 대한 가능성을 먼저 점검해보시고 대응에 나서보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.