권리금이란 상가에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설과 비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 상가 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 이전하거나 이용하는 대가로 지급하는 금전을 말합니다.

상가 임차인에게 권리금은 오랜 기간 영업을 통해 형성한 경제적 가치를 회수하는 중요한 수단이지만, 임대인의 방해로 권리금을 받지 못하게 되는 경우에는 상당한 재산상 손해가 발생할 수 있으며, 이로 인해 상가 권리금소송으로 이어지는 사례도 적지 않습니다.

임대인의 방해로 정당한 권리금 회수 기회를 잃었다면 상가 권리금소송을 통해 손해배상을 청구하는 방안을 검토할 수 있습니다.

권리금을 회수하지 못했다고 해서 모든 경우에 손해배상이 인정되는 것은 아닙니다. 실제 상가 권리금소송에서는 이러한 방해 행위로 인해 손해배상 책임이 인정되는지가 핵심 쟁점이 됩니다.

이때 임차인이 자신의 주장을 객관적인 자료로 입증하는 과정이 중요합니다.

특히 신규 임차인이 실제로 권리금을 지급하고 임대차계약을 체결하려 했다는 점과 계약이 임대인의 방해로 무산됐다는 점을 뒷받침할 자료가 충분한지에 따라 소송 결과가 달라질 수 있습니다.

법무법인 일로 문건일 대표변호사는 "상가 권리금 소송에 따른 손해배상 청구권은 임대차 종료일부터 3년 이내에 행사해야 하며, 이 기간이 지나면 소멸시효가 완성돼 청구가 어려워질 수 있다"고 설명했습니다.

또한 문건일 대표변호사는 "다만 소멸시효가 남아 있다고 해서 대응을 미루는 것은 바람직하지 않다. 상가 권리금 분쟁은 시간이 지날수록 당시 협의 과정이나 관련 자료를 확보하기 어려워질 수 있는 만큼, 분쟁이 발생했다면 초기 단계에서 전문가의 조력을 받아 사실관계를 정리하고 필요한 증거를 확보하는 등 법률적 검토를 통해 대응 방향을 설정하는 것이 중요할 수 있다"고 조언했습니다.

상가 임차인에게 권리금은 오랜 기간 영업을 통해 형성한 경제적 가치를 회수하는 중요한 수단이다. 그러나 임대인의 방해로 권리금을 받지 못하게 되는 경우에는 상당한 재산상 손해가 발생할 수 있으며, 이로 인해 상가 권리금소송으로 이어지는 사례도 적지 않다.

「상가건물 임대차보호법」 제10조의3에 따르면 권리금이란 상가에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설과 비품, 거래처, 신용, 영업 노하우, 상가 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 이전하거나 이용하는 대가로 지급하는 금전을 말한다. 즉, 권리금은 시설비뿐 아니라 영업을 통해 축적한 경제적 가치 전반을 포함하는 개념이다.

이처럼 임대인의 방해로 정당한 권리금 회수 기회를 잃었다면 상가 권리금소송을 통해 손해배상을 청구하는 방안을 검토할 수 있다. 상가 권리금소송은 임대인의 권리금 회수 방해로 인해 발생한 손해를 배상받기 위한 민사절차다.

다만 권리금을 회수하지 못했다고 해서 모든 경우에 손해배상이 인정되는 것은 아니다. 우선 임대인의 행위가 법에서 정한 권리금 회수 방해에 해당하는지를 살펴봐야 한다.

대표적인 권리금 회수 방해 행위로는 ▲신규 임차인에게 직접 권리금을 요구하거나 수수하는 경우 ▲신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하도록 하는 경우 ▲주변 시세에 비해 현저히 높은 보증금이나 차임을 요구하는 경우 ▲정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약 체결을 거절하는 경우 등이 있다.

실제 상가 권리금소송에서는 이러한 방해 행위로 인해 손해배상 책임이 인정되는지가 핵심 쟁점이 된다.

법원은 권리금 회수 기회가 실제로 침해됐는지와 그 과정에서 임대인의 방해 행위가 있었는지를 종합적으로 살펴 손해배상 책임을 판단한다.

이때 임차인이 자신의 주장을 객관적인 자료로 입증하는 과정이 중요하다. 특히 신규 임차인이 실제로 권리금을 지급하고 임대차계약을 체결하려 했다는 점과 계약이 임대인의 방해로 무산됐다는 점을 뒷받침할 자료가 충분한지에 따라 소송 결과가 달라질 수 있다.

이를 위해서는 권리금 계약서뿐 아니라 신규 임차인과의 협의 내역, 임대인과 주고받은 문자나 메신저 대화, 계약 체결을 위한 협상 과정 등 당시 상황을 확인할 수 있는 기록을 가능한 한 확보해 두는 것이 도움이 된다.

손해배상액 역시 임차인이 주장하는 금액이 그대로 인정되는 방식은 아니다. 상가건물 임대차보호법은 임대인의 방해로 손해가 발생한 경우에도 손해배상액을 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못하도록 정하고 있다. 따라서 실제 소송에서는 권리금이 어느 정도로 평가될 수 있는지, 임대인의 행위와 손해 사이에 인과관계가 있는지까지 함께 다투게 된다.

반면 임대인에게 계약 거절의 정당한 사유가 있었다면 손해배상 책임이 인정되지 않을 수 있다. 신규 임차인이 보증금이나 차임을 지급할 자력이 부족하거나 임차인으로서의 의무를 제대로 이행하기 어려운 사정이 있는 경우에는 임대인의 거절이 정당한 사유로 판단될 가능성도 있다.

이처럼 상가 권리금소송은 개별 사건의 구체적인 사정을 종합적으로 고려해 판단이 이루어진다.

이에 대해 법무법인 일로 문건일 대표변호사는 "상가 권리금 소송에 따른 손해배상 청구권은 임대차 종료일부터 3년 이내에 행사해야 하며, 이 기간이 지나면 소멸시효가 완성돼 청구가 어려워질 수 있다"고 설명했다.

이어 "다만 소멸시효가 남아 있다고 해서 대응을 미루는 것은 바람직하지 않다. 상가 권리금 분쟁은 시간이 지날수록 당시 협의 과정이나 관련 자료를 확보하기 어려워질 수 있는 만큼, 분쟁이 발생했다면 초기 단계에서 전문가의 조력을 받아 사실관계를 정리하고 필요한 증거를 확보하는 등 법률적 검토를 통해 대응 방향을 설정하는 것이 중요할 수 있다"고 조언했다.

이넷뉴스 박정훈 기자(parkhoon@enetnews.co.kr)

출처: 상가 권리금 소송, 임대인의 권리금 회수 방해 있었다면 < 부동산시장 < 건설/부동산 < 기사본문 - 이넷뉴스