임차인과 임대인이 전세 임대차계약을 통해 부동산 목적물 사용 계약을 맺게 되면, 임대인은 목적물을 임대인에게 대여해주어야 하며 임차인은 임대인의 목적물을 계약 기간 동안 사용할 권리를 얻게 됩니다.

그리고 전세 계약 기간이 만료되고 임차인이 임대인에게 임대차계약 당시 지급했던 전세금 반환을 요청하면 임대인은 해당 금전을 임차인에게 반환해야 하며 전세금을 반환받은 임차인은 임대인의 부동산 목적물에서 퇴거해야 합니다.

그러나 임차인 측에서 전세금 반환을 요청했음에도 임대인 측에서 새 임차인을 찾을 때까지 돈을 돌려주기 어려울 것 같다며 반환을 미루거나 아예 연락을 회피하는 상황이 발생하기도 합니다.

대다수의 임차인은 반환받은 전세금으로 새 집을 구하고 이사할 계획을 세우는데, 이와 같은 사태가 발생하면 자금 조달에 지장이 생기거나 새로운 주거지 계약에 차질을 빚는 등 현실적인 피해와 마주하게 됩니다.

그렇다고 임대인의 선의를 기대하며 전세금을 돌려주기만을 기다리는 행위는 오히려 회수 가능성을 낮출 여지가 높기 때문에, 임대인이 정당한 사유 없이 전세금 반환을 거부하는 상황일 때, 임차인은 전세금반환소송을 검토하여 법적 대응에 나서볼 수 있습니다.

[비욘드포스트 김신 기자] 임차인과 임대인이 전세 임대차계약을 통해 부동산 목적물 사용 계약을 맺게 되면, 임대인은 목적물을 임대인에게 대여해주어야 하며 임차인은 임대인의 목적물을 계약 기간 동안 사용할 권리를 얻게 된다.

그리고 전세 계약 기간이 만료되고 임차인이 임대인에게 임대차계약 당시 지급했던 전세금 반환을 요청하면 임대인은 해당 금전을 임차인에게 반환해야 한다.

전세금을 반환받은 임차인은 임대인의 부동산 목적물에서 퇴거해야 한다.

그런데, 임차인 측에서 전세금 반환을 요청했음에도 임대인 측에서 새 임차인을 찾을 때까지 돈을 돌려주기 어려울 것 같다며 반환을 미루거나 아예 연락을 회피하는 상황이 발생하기도 한다.

대다수의 임차인은 반환받은 전세금으로 새 집을 구하고 이사할 계획을 세우는데, 이와 같은 사태가 발생하면 자금 조달에 지장이 생기거나 새로운 주거지 계약에 차질을 빚는 등 현실적인 피해와 마주하게 된다.

그렇다고 해서 임대인의 선의를 기대하며 전세금을 돌려주기만을 기다리는 행위는 오히려 회수 가능성을 낮출 여지가 높다. 이와 같이 임대인이 정당한 사유 없이 전세금 반환을 거부하는 상황일 때, 임차인은 전세금반환소송을 검토하여 법적 대응에 나서볼 수 있다.

전세금반환소송 시 가장 먼저 해야 할 일은 임대차계약이 해지되었는지의 여부다. 묵시적 갱신이 이루어지지 않도록 최소 계약 종료 2개월 전에는 갱신 거절 통지를 완료해야 하며, 통지 수단은 구두가 아니라 계약 해지 의사를 명확히 전달했음을 입증할 수 있는 문자 메시지, 통화 녹음, 내용증명 등을 활용해볼 수 있다.

간혹 전세금반환소송을 앞둔 상황에서 타 지역 혹은 다른 목적물로 이사를 해야 하는 상황에 놓인 임차인이 있는데, 이러한 상황에서는 ‘임차권등기명령’을 필수로 신청해야 한다.

주택임대차에서의 대항력과 우선변제권은 주택의 점유와 전입신고를 전제로 유지되는데, 이를 갖추지 않은 상태에서 타 목적물로 전입신고를 하게 되면 대항력이 사라지고 우선변제권 행사 권리마저 흔들리게 된다.

이러한 상황을 방어하기 위해 활용할 수 있는 제도가 ‘임차권등기명령’으로, 해당 제도를 활용하여 등기가 완료되면 이사 후 전입신고 후에도 대항력이 유지된다.

다만 우선변제권의 경우에는 확정일자를 받아야 발생한다. 대항력과 우선변제권은 발생 요건이 다르기 때문에 주택임대차계약 당시 확정일자를 받아두지 않았다면 대항력은 발생하되 우선변제권은 발생하지 않을 수 있다.

임차권등기명령까지 진행했다면 본격적인 전세금반환소송 절차를 진행하게 된다.

재산 은닉 등을 방어하기 위한 가압류 신청 병행 후, 소장을 접수한 뒤 임대인 측의 답변과 변론 절차를 거쳐서 전세금을 반환하라는 판결이 확정되면 전세금 반환에 대한 집행권원이 확보된다.

이 때까지 임대인 측에서 자발적으로 전세금을 반환하지 않는다면 임차인은 강제집행 절차를 거쳐서 전세금 회수를 도모할 수 있다.

임대인 측에서 이미 재산을 은닉한 상황이라면 재산 명시 신청 및 재산조회 신청을 통해 금융자산, 부동산, 자동차, 급여 등의 정보를 확보하여 채권압류 및 추심명령 신청이 가능하다.

만약 임대인이 소유한 부동산이 있다면 강제경매를 신청하여 보증금을 배당받을 수 있다. 강제경매 대상 부동산은 임차인이 임대차계약을 체결했던 주택은 물론, 임대인 소유의 다른 부동산 역시 해당될 수 있다.

다만, 해당 부동산에 선순위 담보권이 있다면 임차인은 배당에서 후순위로 밀릴 수 있으므로 미리 임차권등기명령을 통해 대항력을 확보해둘 수 있도록 해야 한다.

최근 전세 시장이 전반적으로 불안해지면서 전세금 반환이 지연되는 사례들도 증가하는 추세를 보이고 있다. 임대인이 전세금을 돌려줘야 하는 시기를 넘겼음에도 돌려주지 않고 있다면 언젠가 돌려줄 것이라는 생각을 할 것이 아니라 법률 조력을 통해 신속하게 대응에 나서야 한다.

또한 간혹 임대인 측에서 ‘새 세입자가 들어오면 바로 줄테니 기다려달라’는 식으로 전세금 반환을 미루기도 하지만, 이러한 사정은 실제로 전세금 반환 의무와는 별개의 문제다. 임대차계약 종료 시 임대인은 새 세입자 유무와 상관없이 임차인에게 전세금을 돌려주어야 하며, 반환이 늦어진다면 임차인은 그에 대한 지연이자까지도 청구할 수 있다. 전세금반환소송의 목표가 무엇보다도 ‘어떻게 해야 내 돈을 회수할 수 있을지’인 만큼, 임대인이 전세금을 돌려주지 않고 있다면 신속하게 부동산 법률 조력을 받아 필요한 조치를 취하길 권한다.

도움말 법무법인 일로 문건일 대표변호사

출처: 전세금반환소송, 집주인이 보증금 돌려주지 않고 있을 때 해결 방안