오늘 이 글은 상가 임대차계약 기간 만료일이 다가오고 있는데, 임차인의 갱신 요구에 대해 상가임대차보호법 갱신거절을 행사하고자 하는 임대인 분들을 위하여 작성되었습니다.

상가 임대차계약의 종료 시점이 다가오면 임대인과 임차인 모두 계약을 유지할 것인지, 혹은 계약 관계를 이만 마무리할 것인지를 고민하게 됩니다.

특히 임대인의 경우에는 더 이상 임차인과 계약 관계를 이어가고 싶지 않다고 해도 임차인이 계약 갱신을 요구한다면, 섣부르게 상가임대차보호법 갱신거절을 행사할 수 없습니다.

이는 상가임대차보호법이 임차인의 권리를 보다 강하게 보호하고 있기 때문입니다. 다만 모든 사안에서 임차인이 무조건 보호받는 것은 아니며, 경우에 따라서는 임대인 또한 상가임대차보호법에 따른 갱신거절이 가능합니다.

만약 임대인이 상가 임대차계약 기간 만료 최대 6개월 전부터 최소 1개월 전 사이에 임차인에게 갱신 거절 통지를 하지 않거나, 계약 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않는다면 묵시적 갱신이 이루어집니다.

묵시적 갱신 이후의 계약 조건

묵시적 갱신이 이루어진다면 종전과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보기 때문에 보증금과 차임 등 기본적인 계약조건은 종전 계약과 동일하게 유지되며, 갱신된 임대차계약의 존속기간은 1년으로 봅니다.

또한 묵시적 갱신이 이루어지면 임차인은 언제든지 계약 해지 통고가 가능합니다. 단, 계약 해지의 효력은 임대인이 통고를 받은 날로부터 3개월 후에 발생합니다.

갱신거절을 원하는 임대인이 확인할 점

때문에 상가임대차보호법 갱신거절을 하려 하는 임대인이라면 위 기간 내에 통지를 하여 묵시적 갱신이 이루어지지 않도록 유의해야 합니다.

상가건물 임대차보호법 제10조를 살펴보면 임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월 전까지 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 법에서 정한 정당한 사유가 없을 시 이를 거절할 수 없습니다.

여기서 한 가지 특징은 상가 계약갱신요구권은 일반 주택 임대차 계약갱신요구권보다 더욱 긴 기간이 보장된다는 점입니다.

전체 임대차기간을 기준으로 판단합니다

다만 무제한 보장되는 것은 아니고, 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 원칙적으로 최대 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있도록 보장됩니다.

구분	내용
갱신요구 가능 시기	임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월 전까지
보호되는 전체 기간	최초 임대차기간을 포함하여 원칙적으로 최대 10년

또한 갱신 시 보증금이나 차임이 변경된다고 해서 10년의 기간이 다시 처음부터 계산되는 것은 아닙니다.

상가건물 임대차보호법은 갱신 시 차임과 보증금에 대해 증감청구권 범위 내에서 변경이 가능하다고 규정하고 있기 때문입니다.

임대인은 특별한 사유가 없는 이상 임차인의 상가 임대차 갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 다만 상가임대차보호법 갱신거절을 할 수 있는 정당한 사유가 있다면 임대인 또한 계약 갱신 거절이 가능합니다.

대표적인 갱신거절 사유

가장 대표적인 사유는 바로 '차임 연체'입니다. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있다면 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

그 밖에도 다음과 같은 사정이 있다면 상가임대차보호법 갱신거절 사유가 될 수 있습니다.

• 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 상가를 임차한 경우
• 임차인의 고의 또는 중대한 과실로 건물의 전부 또는 일부를 파손한 경우
• 건물의 철거 또는 재건축이 필요하여 목적물의 점유 회복이 필요한 경우
• 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우
• 그 밖에 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 존재하는 경우

객관적인 자료도 함께 준비해야 합니다

이러한 사유를 토대로 상가임대차보호법 갱신거절을 하기 위해서는 단순한 주장만을 펼치고 끝날 것이 아니라 차임 연체내역, 임차인의 전대 여부, 건물의 훼손 정도, 철거·재건축의 구체적인 필요성 등 객관적인 자료가 제시되어야 합니다.

임대인이 임차인의 계약 갱신 요구에 대해 상가임대차보호법 갱신거절을 행사하여 분쟁이 발생했을 때, 가장 큰 쟁점이 되는 부분은 바로 임대인이 갱신 거절 의사를 임차인에게 제대로 전달했는지의 여부입니다.

통지했다는 근거를 남기는 것이 중요합니다

구두로 임차인에게 통지하는 것도 이론상 가능은 하지만 임차인이 이를 제대로 듣지 못할 수도 있고 증거가 남지 않는 만큼, 객관적인 증거를 남기기 위해서는 명확하게 전달했다는 근거가 남는 방법을 사용하는 것이 좋습니다.

가장 흔하게 사용하는 방법은 바로 '내용증명'으로, 계약 종료일과 갱신 거절 의사를 구체적으로 표시하여 임차인에게 보내는 식으로 활용할 수 있습니다.

문자나 이메일을 활용하는 방법도 있습니다

내용증명까지 사용하지 않아도 문자 메시지나 이메일과 같은 매체를 활용하여 계약을 유지하지 않겠다는 의사를 밝히거나, 계약 유지를 하려면 어떠한 조건으로 계약을 변경하려는지에 대해 구체적으로 기술하여 보내는 것 또한 가능합니다.

보다 구체적으로 임차인에게 상가임대차보호법 갱신거절 통지를 하면서 분쟁 상황을 방지하려 하신다면, 우선 변호사의 부동산 법률 자문을 받아 어떻게 하면 좋을지를 모색해보시는 것도 하나의 방법입니다.

법무법인 일로는 상가임대차보호법 갱신거절 가능 여부와 통지 시기 및 방법을 검토하여 임대차계약 종료 전 필요한 대응 방향을 정리합니다.