입주권 분양권, 어떤 차이가 있는 개념과 권리일까요?

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

부동산 거래를 하기 위해 여러 정보들을 찾아다니다보면 '정비조합 가입 시 아파트 입주권 제공', '신축 아파트 분양권 제공 진행 중'과 같은 문구들을 어렵지 않게 볼 수 있습니다. 

그러나 정확히 이러한 문구들이 어떤 차이인지, 무슨 의미인지를 아는 경우는 생각보다 많지 않습니다. 

특히 입주권 분양권과 같은 경우에는 두 용어가 비슷하다고 생각하시는 분들이 많기 때문에 별 차이가 없다고 여기시는 경우를 종종 발견할 수 있습니다. 하지만, 사실 입주권 분양권은 각 용어 사이에 생각보다 큰 차이가 존재합니다.

부동산 거래를 하는데 있어서 입주권 분양권의 개념과 차이를 알고 계신다면, 어렵게만 느껴졌던 부동산이 조금은 쉽게 느껴지실 것입니다.

 

입주권 분양권 중 '입주권'은 재개발, 재건축 사업에서 기존 주택을 보유한 조합원이 새로 지어지는 아파트에 들어갈 수 있는 권리를 의미합니다. 즉, 입주권은 기존의 주택을 철거한 뒤 새로운 주택으로 바꿔서 받는 성격의 권리라고 볼 수 있습니다.

입주권을 받기 위해서는 재개발, 재건축과 같은 정비사업의 조합원이어야 합니다. 보통은 정비 구역 지정 전부터 해당 주택을 보유하고 있던 사람이나, 권리 산정 이후 매수 등으로 지위를 물려받은 사람에 대하여 조합원 지위가 인정됩니다.

다만 이러한 요건이 인정되지 않는 사람이라면 입주권이 인정되지 않고, 보유 중인 주택에 대해서는 재개발 혹은 재건축 시 현금청산이 이루어지는 것으로 정리가 됩니다.

그 다음으로 '분양권'은 신축 아파트가 준공된 뒤 분양 계약을 체결한 뒤 입주할 수 있는 권리입니다. 

주택 청약에 당첨되어 계약금을 납부하게 되면 아파트 완공 전에 분양권을 획득할 수 있으며, 이를 통해 시세보다 더 저렴한 가격으로 신축 아파트 구입이 가능합니다.

즉, '분양권'은 이미 존재하는 건물이 아닌 완공 예정인 건물에 대한 미래의 소유권을 보장받는 권리인 것입니다.

 

입주권 분양권의 가장 큰 차이는 '해당 권리를 어떻게 얻을 수 있는지'입니다.

입주권은 재개발이나 재건축 사업에서 기존 주택 소유자에게만 주어지는 권리입니다. 

입주권은 정비사업 시행 인가를 거쳐서 관리처분 계획을 인가받은 시점에 발생하게 되는데, 이 때 기존 주택의 철거 여부를 떠나서 관리 처분이 인가되면 입주 자격이 확정됩니다.

반대로 분양권은 청약을 통해 권리를 얻을 수 있습니다. 청약은 사업 종류에 따라 청약 통장의 가입 기간, 예치 금액, 주택 보유 여부, 가족 구성원 등 여러 요소들을 반영하거나 무작위 추첨을 진행하여 선발을 진행합니다.

이후 선발을 통해 당첨이 되었다면 청약 당첨일이 곧 분양권 취득일이 됩니다. 다만 분양권을 취득했다 해서 곧바로 주택 소유권까지 얻게 되는 것은 아니며, 모든 부동산 비용을 치룬 뒤 소유권이전등기까지 마쳐야만 주택 소유권을 취득하게 됩니다.

또한 입주권 분양권의 차이 중 하나는 '초기 자금이 얼마나 들어가는지'의 여부입니다.

입주권은 재개발, 재건축 진행 과정에서 주택을 매수하는 비용이 발생하는 만큼 자금이 상대적으로 많이 들어가는 편에 속하지만, 분양권은 계약금+중도금+잔금으로 나눠서 금액을 지불하기 때문에 비용 부담이 비교적 적게 느껴지기 쉽습니다.

다만 분양권은 거주 동, 호수 배정을 본인이 지정할 수 없는 반면 입주권은 조합원에게 좋은 동과 호수를 우선 배정하는 만큼 거주 환경에서 이점을 볼 수 있는 만큼 무엇이 무조건 좋다고 주장하기보단 자신의 상황에 맞는 선택지를 고르는 것이 현명한 방법입니다.

 

입주권 분양권 관련하여 찾아보시는 분들이 생각보다 많이 간과하시는 사안 중 하나는 바로 두 사안에 대한 세금 문제입니다. 두 사안은 지불해야 하는 세금 역시 조금씩 차이가 있는데요.

입주권 분양권 중 '입주권'은 세법상 보유 기간을 기존 주택 취득일부터 양도일까지 산정합니다. 때문에 기존 주택을 매수하는 과정에서 1회, 정비사업 후 입주 시 1회, 도합 2회의 취득세를 납부해야 합니다.

반대로 분양권은 입주 시 1회만 취득세를 납부하면 됩니다.

부동산 관련 세금 문제는 놓치기 쉬운 부분들이 다수 존재하는 만큼, 관련하여 전문가의 자문을 받아보는 것이 좋은 방안입니다.

 

분양권 입주권은 내 집 마련의 좋은 기회가 될 수 있는 방안이며, 큰 차익을 거둬들이는 투자의 발판이 되어주기도 합니다.

그러나 두 제도 모두 장단점이 명확하고 법리가 생각보다 복잡한 만큼, 정확하게 알지 못한 채 접근한다면 법적 문제로 인해 골치아픈 상황에 휘말릴 확률이 생각보다 높은 것이 사실입니다.

분양권 입주권은 비슷해보이지만 엄연히 많은 부분에서 차이가 있기에, 어떤 제도가 나에게 유리한지를 미리 파악하고 적절하게 활용할 수 있다면 충분히 나에게 필요한 도움이 될 수 있을 것입니다. 

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.