협동조합형 민간임대주택, 계약해지 탈퇴 과정이 복잡할 수 있기에 가입 전부터 신중해야 합니다.

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

최근 지자체들이 인허가를 받지 않은 협동조합형 민간임대주택의 조합원으로 가입하는 행위에 대하여 각별한 주의를 기울이기를 촉구하고 있습니다. 

전월세 상승으로 인한 매물 급감과 대출 규제가 심각해지면서 많은 사람들이 내집 마련을 위한 방법을 알아보고 있고, 이 과정에서 협동조합형 민간임대주택의 조합원으로 가입하는 사례들이 증가하는 것입니다.

물론 협동조합형 민간임대주택은 겉으로 보기에는 일반 분양가보다 저렴한 가격으로 내 명의의 집을 마련하는 일이 가능하다는 점에서 매우 매혹적으로 보일 수 있습니다. 

그러나 자칫 잘못하면 막대한 시간적, 정신적, 금전적 손해를 입게 될 수 있는 만큼 무조건 조합에서 내세우는 '내 집 마련 가능'이라는 문구만 보고 가입하려 해서는 안 됨을 기억하시기 바랍니다.

오늘은 '협동조합형 민간임대주택'이란 무엇인지, 왜 가입 시 주의를 해야 하는지, 가입 전 어떠한 부분을 더욱 신경써서 확인해야 하는지 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다.

 

'협동조합형 민간임대주택'은 협동조합기본법에 따른 협동조합, 혹은 사회적협동조합이 조합원을 대상으로 민간임대주택을 공급하는 사업입니다.

간단하게 설명하자면 임대 목적의 주택을 건설하기 위한 협동조합을 설립한 뒤, 조합원들을 모집하여 납입금을 받고 이를 바탕으로 하여 토지를 확보, 아파트를 건설하는 것입니다.

협동조합형 민간임대주택은 얼핏 보면 지역주택조합과 비슷하다는 생각이 들 수 있지만, 실제로 살펴보면 구체적인 요건에서 일부 차이가 발생합니다.

지역주택조합의 경우 아파트를 건설하려는 토지의 80% 이상의 사용권원과 15% 이상의 소유권원을 확보해야 하지만, 협동조합의 경우 별도 제한 없이 5인 이상의 발기인만 모인다면 설립이 가능합니다. 

다만 협동조합 설립 후 조합원을 모집하기 위해서는 토지 80% 이상의 사용권원 확보가 필요합니다.

또한 지역주택조합은 조합원들이 각자 부담한 분담금으로 토지를 매입하여 아파트를 건설한 뒤 조합원들에게 분양하는 구조이지만, 협동조합형 민간임대주택은 아파트를 지어서 조합원들에게 임대주택사업을 약 10년 간 먼저 진행한다는 차이가 있습니다.

약 10년간의 임대주택사업이 종료되면 조합원들은 해당 주택을 분양받는 것이 가능해집니다.

 

협동조합형 민간임대주택은 민간임대아파트보다 임대료가 저렴하고, 사업에 참여한 조합원의 경우에는 감정가보다 싼 가격에 분양을 받는 것이 가능하다는 장점이 있습니다.

또한 청약 통장이 필요하지 않고 19세 이상이라면 누구든지 조합 가입이 가능하며, 주택 규제나 세금 부담에서도 비교적 자유롭다는 특징이 있습니다.

그러나 이러한 장점만 보고 계약하기에는 협동임대형 민간임대주택에 적지 않은 단점이 많은 만큼 주의를 기울여야 합니다.

앞서 언급했던 대로 협동조합형 민간임대주택은 토지 80% 이상의 사용권원 확보가 이루어졌다면 조합원 모집이 가능합니다. 즉, 조합원 모집이 진행 중인 상황에서도 토지 확보가 100% 진행되지 않았을 가능성이 높다는 뜻입니다.

만약 조합원을 모집한 이후임에도 토지 확보가 계속해서 늦어지게 되면 결국 사업 진행은 지연될 수밖에 없으며, 이로 인해 추가 분담금이 발생하게 되면 이는 고스란히 조합원이 부담해야 하는 문제가 됩니다.

또한 조합원 모집 당시에는 부담해야 할 리스크가 없다고 홍보하지만, 실제로 가입해보니 사업 초기 비용이 과도하게 책정되어 있어서 금전적 리스크가 발생하는 경우들도 발생하곤 합니다.

이 외에도 토지 소유권과 인허가 절차가 확정되지 않은 상태에서 조합원을 모집하는 협동조합형 민간임대주택의 경우, 조합 설립이 비교적 쉬운 편에 속하는 만큼 투자 사기로 이어지는 사례들도 적지 않습니다.

 

간혹 지자체에 조합원 모집 신고가 수리되었다는 사실만 보고 사업이 정상 진행 중이라고 생각하며 가입을 선택하시는 분들이 계시는데, 지자체에 조합원 모집 신고가 수리되었다는 것은 모집을 해도 좋다는 허가일 뿐이기 때문에 주의해야 합니다.

실제 사업 진행은 어떠한 변수가 발생할지 모르는 만큼 단순히 조합원 모집 신고가 수리되었다 해서 안도할 수는 없습니다.

또한 일부 협동조합형 민간임대주택 사업의 경우, '협동조합' 이야기는 하지 않고 일반 민간임대주택 사업인 것처럼 홍보한 뒤 가입을 유도하는 사례들이 발생하기도 합니다.

이러한 사례는 조합 측에서 '조합원'이 아닌 '발기인'을 모으기 위해 고의로 협동조합형 민간임대주택 사업임을 언급하지 않는 경우가 많습니다.

협동임대형 민간임대주택은 발기인의 자금으로 토지의 사용권원을 확보해야 하는 만큼, 발기인조차 제대로 확보되지 않은 사업이라면 더욱 진행에 난항을 겪을 가능성이 높습니다.

때문에 계약 전 '분양 계약'이 아니라 '가입 계약'을 체결해야 한다고 하면 일반 민간임대주택 계약이 아닌 '협동조합형 민간임대주택' 계약이 아닌지를 꼼꼼히 확인해봐야 합니다.

그 외 협동조합형 민간임대주택 가입을 고민하고 있다면 가입 전 출자금 환급 및 추가 납입금 관련 규정을 꼼꼼하게 확인해야 하며, 구청 등의 지자체를 통해 조합원 모집 신고 여부나 사업 계획 승인 여부를 정확히 파악하도록 해야 합니다.

 

협동조합형 민간임대주택은 약 10년 간 임대주택에 거주한 뒤 해당 주택을 저렴하게 임대받아 내 집 마련이 가능하다는 점에서 많은 분들이 관심을 보이시는 부분이기도 합니다.

그러나 섣부른 조합 가입은 오히려 시간적, 정신적, 금전적 피해로 이어지기 쉽고 최악의 경우에는 투자 사기 피해까지도 각오해야 합니다.

이러한 피해를 방어하기 위해서는 협동조합형 민간임대주택 가입 전, 부동산 법률 상담을 통해 계약서 내에 독소조항은 없는지 혹은 내가 놓치고 가는 부분이 있는지의 여부를 확인해볼 수 있어야 합니다.

그리고 이미 가입한 후이고 계약 해지 및 탈퇴를 고민하고 계시다면, 이 역시 부동산 법률 상담을 통해 가능 여부를 모색해볼 수 있도록 해보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.