오늘 이 글은 등기부에 공동명의로 등기되어 있는 토지에 대해 본인의 몫을 따로 가져오고자 공유물분할청구소송을 고민하시는 분들을 위하여 작성되었습니다.

다양한 유형의 부동산 중 토지는 특히 등기부에 여러 사람이 공동으로 명의를 올려놓고 지분을 나눠 가진 경우가 많습니다. 이때 공동명의자 중 일부가 본인의 몫을 따로 가져가기 위해 공유물분할청구소송을 준비하려 하곤 하는데요.

그러나 토지가 공동명의로 등기되어 있다는 사실만으로 그 법률관계를 단순한 공유라고 단정해서는 안 됩니다.

특히 한 필지의 토지를 여러 사람이 취득하면서 처음부터 각자가 사용할 위치와 면적을 따로 정해 두었거나, 이후 협의를 통해 특정 부분을 각각 나누어 장기간 사용해 왔다면 구분소유적공유관계가 성립했을 가능성을 검토해야 합니다.

구분소유적공유관계는 등기부상으로는 하나의 부동산을 공유하는 형태이지만, 판례에서는 상호명의신탁과 유사한 구조로 정의하고 있습니다.

때문에 구분소유적공유관계가 문제의 쟁점이 되는 분쟁이라면 단순히 등기부상의 지분율만 확인하고 끝날 것이 아니라, 실제로 누가 어느 부분을 사용해 왔는지, 그러한 사용이 어떤 약정에서 비롯됐는지, 얼마나 오래 사용했는지를 함께 살펴야 합니다.

일반적인 토지 공유에서는 각 공유자의 지분이 토지 전체에 미칩니다. 때문에 A와 B가 각각 1/2의 지분을 가지고 있다고 해도 A가 토지의 앞부분 1/2을 당연히 단독으로 소유하는 식의 확신을 무조건 내릴 수는 없습니다.

반대로 구분소유적공유관계는 공유자들 사이에서 '도로 쪽 부분은 A가 사용하고, 안쪽 부분은 B가 사용한다.'는 식으로 구역이 구체적으로 특정되어 있습니다.

• 처음부터 약정이 있어야 하는 것은 아닙니다

물론 반드시 토지를 처음 취득하는 단계에서부터 이러한 약정이 존재해야 하는 것은 아닙니다.

처음에는 일반적인 공유 관계였어도 공유자들이 토지를 구획하여 각자의 사용 부분을 정하고 실제로 그 구역을 계속 점유했다면 구분소유적공유관계로 전환되었다고 판단합니다.

• 실제 이용 상태가 중요한 자료가 됩니다

때문에 구분소유적공유관계 관련 분쟁이 발생했다면 단순히 '예전부터 나누어 사용했다.'는 식으로 주장할 것이 아니라 그 사용 구역이 얼마나 명확하게 구분되어 있었는지를 증명하는 과정이 필요합니다.

이러한 증명 과정은 계약서상의 문구로 확인하기보다는 토지의 경계 표시, 담장이나 건축물의 위치, 진입로 이용 방식, 농작물 경작 범위, 주차장이나 창고의 설치 현황 등 실제 이용 상태를 기반으로 판단을 내리곤 합니다.

구분소유적공유관계 관련 분쟁이 발생했을 때 가장 자주 문제가 되는 부분은 '어떻게 토지 지분을 증명할지'입니다.

특히 가족이나 지인 사이에 토지를 사용하기로 약속하고 수십 년이 흘러서 별도의 계약서가 남아 있지 않은 상황이라면 더욱 증명 과정이 곤란할 수밖에 없습니다.

• 여러 자료를 종합해 입증해야 합니다

이러한 상황에서는 결국 여러 자료를 종합하여 구분소유적공유관계가 실제로 존재했다는 사실을 입증해야 합니다.

• 과거 지적도와 측량자료
• 항공사진과 건축물대장
• 재산세 납부자료와 농지원부
• 임대차계약서
• 전기·수도 시설의 설치 위치

단순히 편의상 일정 구역만 사용해 왔다는 사정만으로는 상대 측에서 '잠시 독점 사용을 허락해줬을 뿐이다.', '일시적인 사용 편의를 위한 합의였다.'라는 주장을 할 수도 있기 때문에 분쟁 해결에 큰 도움이 되지 않을 수도 있습니다.

결국 구분소유적공유관계를 인정받기 위해서는 단순한 점유 사실보다 '각자가 특정 부분을 자신의 몫으로 귀속시키기로 한 합의'까지 설명할 수 있다면 더욱 원활한 분쟁 해결을 이뤄낼 수 있습니다.

당사자 간 구분소유적공유관계가 인정된다고 해서 모든 사람에게 동일하게 그 내부 약정을 주장할 수 있는 것은 아닙니다.

등기부에는 각자의 공유지분만 표시되어 있기 때문에 외부에서는 해당 토지가 일반적인 공유 상태인 것처럼 보입니다. 이 때문에 공유지분을 양수한 사람이나 압류, 근저당권 등 권리를 취득한 제3자가 등장한다면 법률관계가 복잡해질 수 있습니다.

• 제3자의 권리까지 살펴야 합니다

특히 구분소유적공유관계를 정리하는 과정에서 근저당권이나 압류 문제까지 정리해야 하는 상황에 다다른다면 제한물권의 처리까지 함께 검토해야 합니다.

따라서 구분소유적공유관계에 있는 토지라면 분쟁이 발생하기 전 미리 현재 등기 상태와 각 지분에 설정된 권리를 확인해 두는 것이 안전합니다.

일반 토지 지분 공유 관계에 대해서는 민법상 공유물분할청구소송을 통해 본인 몫의 지분을 나눠서 가져가는 방안을 도모해볼 수 있습니다.

그러나 구분소유적공유관계는 내부적으로 이미 각자의 소유 부분이 특정되어 있기 때문에, 곧바로 공유물분할청구소송을 하게 되면 상호명의신탁관계를 해소하고 자기 특정 부분에 관한 다른 공유자의 지분을 이전받는 방식이 문제될 수 있습니다.

• 먼저 분필 가능 여부를 확인해야 합니다

때문에 토지에 대하여 구분소유적공유관계가 성립되어 있다면 우선 실제 사용 부분에 따라 분필이 가능한지를 확인해야 합니다.

분필이 이루어진 이후에는 각 토지가 별개의 부동산으로 취급될 수 있으므로, 각자의 특정 부분을 단독 명의로 정리할 수 있는 기반이 마련됩니다.

다만 건축법이나 관계 법령상 최소 분할면적을 충족하지 못하거나 토지의 형상상 분할이 어려운 경우라면 구분소유적공유관계를 현실적으로 해소하기 어려울 수 있습니다.

• 권리 인정과 실제 등기는 별개일 수 있습니다

때문에 구분소유적공유관계가 성립된 토지에 대해서는 본격적인 지분 분할 전 지적측량과 분필 가능 여부를 확인해야 합니다.

법원에서 권리를 인정받더라도 실제 등기 단계에서 분할이 불가능하다면 분쟁을 완전히 해결하지 못할 수 있기 때문입니다.

토지에 대해 구분소유적공유관계가 성립되어 있다면 등기부등본에는 동일한 공유 형태로 표시되어 있어도 실제 법률관계는 전혀 다를 수 있기 때문에 쉽게 결론을 내리기가 매우 까다롭습니다.

때문에 토지 지분 문제를 해결해야 하는 상황이라면 가장 먼저 단순 공유인지 구분소유적공유관계인지를 정확하게 판단해야 합니다.

구분소유적공유관계가 인정된다고 하더라도 토지의 분필 가능 여부, 제3자의 근저당권이나 압류 여부, 취득시효 문제까지 함께 검토하는 과정이 요구됩니다.

실제 권리 관계를 안정적으로 정리하기 위해서는 단순히 '공동명의니까 나누면 된다'는 식으로 접근하기보다는 먼저 구분소유적공유관계의 성립 여부를 확인한 뒤 그에 맞는 청구와 등기 절차를 설계하는 것이 필요합니다.

이에 대하여 초기 판단이 잘못되면 예상보다 더 긴 법적 대응 절차를 밟아야 할 수도 있으므로, 부동산 법률 조력을 통한 정리를 통해 미리 분쟁을 방어해보시기 바랍니다.