이 글은 분양받은 아파트나 오피스텔, 상가의 입주를 준비하던 중 예기치 못하게 건물 내부 하자를 발견했을 때, 이를 사유로 분양사에 하자담보책임을 요구하고 분양계약해지를 주장하고자 하는 분들을 위하여 작성되었습니다.

비싼 돈을 주고 아파트나 오피스텔, 상가를 분양받았는데 정작 내부에서 누수·균열·소방설비 불량·단열 결함 등이 발견되면 건물을 안전하게 사용할 수 있을지 불안해질 수밖에 없습니다. 사기를 당한 것 같다는 생각에 화가 날 수도 있습니다.

때문에 내부 하자를 이유로 분양사에게 하자담보책임을 지라고 요구하거나, 더 나아가 분양계약해지를 주장하는 분들도 적지 않습니다.

그러나 하자가 존재한다는 사실만으로 분양계약해지가 가능한 것은 아닙니다. 특히 준공 전에 하자를 발견한 경우와 준공 후에 하자를 발견한 경우는 대응 방향이 달라질 수 있습니다.

하자담보책임을 주장하려면 어떤 조문에 근거하여 권리를 행사할 것인지부터 구분해야 합니다. 이미 건물에 대한 사용승인과 인도가 이루어졌다면 단순한 이행지체뿐만 아니라 하자담보책임, 약정해제권, 불완전이행 책임까지 함께 검토해야 하기 때문입니다.

분양받은 건물에 하자가 발생했다면 해당 부동산의 성격에 따라 어떤 법률을 기준으로 책임을 검토해야 하는지 먼저 구분해야 합니다.

• 일반 매매와 집합건물의 차이

보통 일반 부동산 매매에서는 민법 제580조에 따라 매도인의 하자담보책임을 정합니다.

매매 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우, 매수인이 이를 알지 못했고 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 매수인이 계약을 해제할 수 있습니다. 다만 매수인이 하자를 알았거나 과실로 알지 못했다면 민법상 하자담보책임이 제한될 수 있습니다.

반면 아파트·오피스텔·구분상가와 같은 집합건물은 민법만이 아니라 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 이하 집합건물법 제9조를 함께 살펴봐야 합니다.

집합건물법 제9조는 집합건물을 건축하여 분양한 자와 분양자와의 계약에 따라 건물을 건축한 시공자가 소유자에 대하여 담보책임을 진다고 정하고 있습니다.

• 보수청구와 계약해제의 기준

완성된 목적물 또는 완성 전 성취된 부분에 하자가 있다면 상당한 기간을 정하여 하자 보수를 청구할 수 있습니다.

다만 완성된 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우라면 하자 보수나 손해배상을 넘어 계약 해제까지 검토할 수 있습니다.

분양받은 건물 내부에 하자가 있다고 판단되면 분양사나 시공사에 하자담보책임을 물어 손해배상을 청구하거나, 더 나아가 분양계약해지까지 고려할 수 있습니다.

그러나 실제 하자담보책임의 인정 여부는 단순히 하자의 개수가 많은지보다 해당 하자가 건물의 사용과 안전에 어떠한 영향을 주는지를 중심으로 판단하게 됩니다.

하자의 정도	검토할 수 있는 대응
벽지 들뜸이나 일부 마감 불량처럼 통상적인 보수로 회복할 수 있는 문제	하자 보수 또는 손해배상으로 해결될 가능성이 큼
구조적 안전성에 영향을 주거나 반복 보수에도 누수가 계속되고 예정된 용도로 사용할 수 없는 문제	하자담보책임에 따른 계약 해제 가능성이 커질 수 있음

하자는 개별 호실 내부에만 발생하는 것이 아닙니다. 외벽, 지붕, 소방, 전기, 주차시설, 구조체 등 공용부분의 결함 역시 하자담보책임의 영역에 포함될 수 있습니다.

결국 하자담보책임을 이유로 분양계약해지를 주장하려면 단순히 건물을 사용하는 것이 불편하다는 점을 넘어, 계약 당시 예정한 사용 목적을 실현할 수 없다는 점을 구체적으로 입증해야 합니다.

시공사나 분양사에 하자담보책임을 물어 분양계약해지까지 고려하려는 경우, 계약서에 별도의 계약 해제 사유가 기재되어 있다면 해당 조항이 우선적인 검토 대상이 됩니다.

계약서에 사용승인 지연, 설계 변경, 특정 행정처분, 분양광고 위반, 용도 제한 등이 계약 해제 사유로 명시되어 있다면 반드시 계약 목적 달성 불능까지 증명하지 않아도 될 수 있습니다.

따라서 하자담보책임을 이유로 계약 해지를 고민하고 있다면 분양계약서 원본과 특약을 먼저 확인하고, 계약서상 해제권과 법정 담보책임을 함께 검토해야 합니다.

다만 계약서에 특약이 정해져 있더라도 집합건물법과 민법이 정한 하자담보책임보다 매수인에게 불리한 내용이라면 그 효력이 제한될 수 있습니다.

즉, 문제가 발생하더라도 그대로 분양계약을 유지해야 한다는 취지의 계약 강행 문구가 모두 법적으로 보호되는 것은 아닙니다.

아파트·오피스텔·구분상가와 같은 집합건물에 대하여 하자담보책임을 주장할 수 있는 구분소유자의 권리는 영원히 존속하지 않습니다. 집합건물법 제9조의2에 따라 권리행사기간이 정해져 있습니다.

• 기간 계산의 기준

하자의 종류뿐만 아니라 하자가 발생한 부분이 전유부분인지 공용부분인지에 따라서도 기간의 기산점이 달라질 수 있습니다.

구분	기간 또는 기산점
건물의 주요구조부와 지반공사 하자	10년
그 밖의 하자	대통령령이 정한 5년 이내
전유부분	인도일을 기준으로 계산
공용부분	사용검사일 또는 사용승인일을 기준으로 계산

따라서 하자가 발생한 위치와 종류, 사용승인일과 실제 인도일을 구분하여 권리행사기간을 계산해야 합니다.

• 증거 확보와 잔금 대응

하자를 확인했다면 하자의 발생 사실과 정도, 보수 요청 및 재발 경위를 확인할 수 있는 자료를 확보해야 합니다.

• 하자 발생 부위의 사진과 영상
• 하자진단서와 설계도서
• 사용승인과 인도 시점을 확인할 수 있는 자료
• 시행사 또는 시공사와 주고받은 문서
• 보수 요청, 보수 내역 및 하자 재발 기록

보수가 불가피하다면 보수 전 상태뿐만 아니라 철거 과정과 실제 시공 상태도 사진과 영상으로 기록해두는 것이 필요합니다.

아직 입주 전이라 중도금이나 잔금을 지급해야 하는 상황이라면 임의로 지급을 중단해서는 안 됩니다.

하자의 중대성과 함께 동시이행항변권이 다투어질 수 있고, 대응을 잘못하면 오히려 수분양자의 채무불이행 문제로 번질 수 있기 때문입니다. 하자담보책임, 약정해제 및 채무불이행 문제를 검토한 뒤 대응 순서를 정할 필요가 있습니다.

하자담보책임을 물어 분양계약을 끝내려 한다면 단순히 하자가 발생했으므로 책임을 져야 한다는 방식으로 대응해서는 안 됩니다.

계약 당시 예정한 목적, 하자의 원인과 중대성, 보수 가능성, 계약서상 해제 조항, 책임 주체 및 권리행사기간을 하나의 구조로 연결하여 대응해야 합니다.

이를 위해서는 분양계약서와 특약, 사용승인·인도 시점, 하자 발견 경위 및 보수 내역을 정리해야 합니다. 하자담보책임에 따른 계약 해제와 손해배상 중 어느 청구가 현실적인지도 판단해야 합니다.

아울러 시행사·신탁사·시공사 중 누구에게 어떠한 책임을 물을 것인지까지 구분해야 하므로, 분양계약해지는 여러 쟁점을 종합적으로 검토해야 하는 문제입니다.

이와 같은 복잡한 문제들에 관하여 도움이 필요하시다면 부동산 법률 상담을 통해 대응 방향을 미리 마련해보시기 바랍니다.