불법건축물 매매, 매도인에게 손해배상 청구 가능할까?

안녕하세요.

법무법인 일로입니다.

내 명의의 건물을 마련하기 위해서, 혹은 시세 차익을 노리고 아파트나 빌라, 오피스텔 등의 부동산 건물을 매매하는 사례는 우리 주변에서도 흔히 볼 수 있습니다.

그런데, 부동산 건물을 매매했는데 해당 매매 건물이 알고보니 불법건축물이라는 사실을 뒤늦게 알게 되는 사례들 역시 생각보다 적지 않은 편입니다.

불법건축물 매매 시 해당 건물을 매매한 매수인에게 상당한 불이익이 발생하게 됩니다. 

그만큼, 뒤늦게라도 불법건축물이라는 사실을 알게 된 이상 계약 사실을 취소하는 것은 물론 매도인에게 손해배상을 청구하여 계약금과 중도금, 잔금을 돌려받을 수 있을지의 여부가 중요해지는 문제이기도 합니다.

하지만 부동산 관련 법적 문제는 단순히 '돈을 돌려받고 싶다.'라는 의사 표현을 하는 수준만으로는 이미 체결된 계약을 취소하는 것이 불가능합니다. 불법건축물 매매에 대한 계약 철회를 위해서는 법리적인 접근이 요구됩니다.

오늘은 불법건축물 매매 예방을 막기 위해 부동산 매매 전 확인해야 할 사항으로는 무엇이 있는지, 이미 불법건축물 매매를 했다면 계약 철회를 위해 어떤 법리로 접근을 해야 하는지 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.

 

불법건축물 매매를 방지하기 위해 가장 먼저 해야 할 일은 직접 해당 건물을 방문하여 외관상의 문제는 없는지, 내부 하자가 존재하는지의 여부를 확인하는 일입니다. 

건물 매도인이나 부동산 중개인이 '이 건물이 괜찮다.'라고 하는 말만 믿고 바로 계약해서는 안 됩니다.

외관에 균열은 없는지, 누수나 불법 증축은 없는지, 법정 주차 대수와 실제 주차 대수가 일치하는지, 내부 결로나 엘리베이터 노후 여부는 어떤지, 불법 용도변경 여부는 어떠한지를 확인해야 해야 합니다.

이러한 확인이 중요한 이유는 추후 하자 담보 책임 범위를 정해야 하기 때문인데요. 제대로 확인하지 않은 채 매매 계약서를 작성하게 되면 미처 확인하지 못한 하자를 뒤늦게 확인하여 내가 하자에 대한 책임을 져야 할 수도 있기 때문입니다.

이후 하자 사실을 확인하고 나면 매도인과의 매매 계약 체결 시 계약서 내에 하자 보수 책임 범위와 기간을 명시해야 합니다. 

또한 계약 전 해당 건물에 증축이나 개조 사실이 있다면 이에 대한 확인 및 신고 역시 사전에 미리 이루어질 수 있도록 처리하거나 계약을 철회하는 등의 조치를 취해야 합니다. 

이러한 처리가 미리 이루어지지 않는다면 결국 모든 책임은 매수인이 지게 되는 상황이 벌어집니다.

 

불법건축물 매매를 한다는 사실을 알지 못한 채 계약을 체결했다가 뒤늦게 매도인이 자신에게 불법건축물을 팔았다는 사실을 알게 된다면, 자신이 불법건축물에 대한 부담을 전부 져야 하는 것은 아닌지 걱정될 수밖에 없을 것입니다.

이럴 때 필요한 대응은 바로 민법상 근거를 토대로 한 접근입니다.

민법 제575조 제1항은 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다 규정하고 있습니다.

또한 민법 제580조는 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 민법 제575조 제1항의 규정을 준용한다 명시하고 있습니다.

즉, 쉽게 설명하자면 매도인이 해당 건물에 대하여 문제없는 건물인 것처럼 접근한 뒤 매수인에게 팔았지만 사실은 불법건축물 매매였고 매수인은 이를 뒤늦게 알았다면 계약 자체에 대하여 해제가 가능하다는 이야기입니다.

또한 매수인이 불법건축물임을 모르고 매매 계약을 체결하였고 그로 인해 매매계약의 목적 달성이 곤란해졌다면, 매수인은 매도인에게 하자 담보 책임을 물어서 손해배상 청구 소송 역시 제기할 수 있습니다.

 

불법건축물 매매에 대하여 매수인이 알게 되었다면 무엇보다도 조속한 대응이 필요합니다. 민법상 매도인의 하자담보책임은 '매수인이 하자 사실을 안 날로부터' 6개월 이내에 행사해야 하기 때문입니다.

만약 어떻게 해야 할지 고민하다가 6개월이라는 시간을 흘려 보내게 된다면 손해배상을 청구하는 상황이 불가능해질 수 있습니다. 또한 불법건축물 매매의 경우 불법건축물에 대한 시정명령 이행이 될 때까지 이행강제금이 부과, 징수될 수 있는데요.

즉, 매수인은 그저 건물을 산 것 뿐인데 불법건축물 소유자가 되어 관할 지자체에 이행강제금을 계속해서 지급하고 불법건축물 보수 비용까지 부담해야 하는 상황에 놓이게 되는 것입니다.

그렇기 때문에 불법건축물 매매를 당한 매수인이라면 신속하게 자신의 피해 사실을 기반으로 매도인에게 계약 해지 및 손해배상 청구를 진행해야 합니다. 

다만 단순히 '피해를 입었다.' 수준의 주장으로는 좋은 결과를 기대하기 어려우며, 객관적인 증명이 기반이 되어야 합니다.

매도인이 보증한 상태와 달라서 건물을 제대로 사용할 수 없는 상황이라는 점, 건물의 거래통념상 기대되는 객관적 성질이나 성능이 결여된 점, 하자의 정도가 심각하여 목적대로 사용할 수 없는 점 등을 종합적으로 고려할 수 있도록 정리하여 제시할 수 있어야 합니다.

이러한 부분들을 객관적으로 증명해야만 내가 입은 피해에 대해 긍정적 결과를 기대해볼 수 있을 것입니다.

 

시세 차익이나 실거주 등의 목적을 기대하고 부동산 거래를 했는데 알고보니 나도 모르게 불법건축물 매매를 하게 된 상황이라면, 대응 시기가 늦어질 수록 내가 입는 피해는 커질 수밖에 없을 것입니다.

이럴 때 필요한 대응은 객관적인 나의 피해 상황에 대한 증거 자료와 계약 자료를 수집하고 제시하여 법리적 접근에 나서는 태도입니다.

다만 이를 홀로 하기란 쉽지 않은 것이 사실인 만큼, 부동산 관련 법률 대응을 다수 나서온 바 있는 변호사들과 함께 하셔서 도움 받아보시기 바랍니다.

지금까지 법무법인 일로였습니다.

감사합니다.